Tout sur la plus-value immobilière investissement locatif !

La plus-value immobilière est présente dans la fiscalité de l’investissement locatif. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, lorsque vous vendez un bien, vous réalisez une plus-value immobilière. Elle peut être exonérée d’impôt à travers la vente d’une résidence principale, ou taxée sur la vente d’une résidence secondaire détenue depuis moins de trente ans.

Mais que représente réellement la plus-value immobilière d’un investissement locatif ? Et comment la calculer ? Nos experts Valoris répondent à toutes vos questions sur la plus-value immobilière pour un investissement locatif dans la suite de ce guide.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Au moment de revendre un bien acquis, le constat fait est que les propriétaires le revendent plus cher que lors de leur acquisition. La plus-value est, de manière simple, le gain que vous réalisez après la vente de votre bien immobilier. Elle est plus concrètement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Elle intervient dans le cadre de la fiscalité de l’investissement locatif.

Les plus-values immobilières sont soumises au régime de l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux en cas de cession à titre onéreux pour les actifs suivants :

• Les biens immobiliers (il peut s’agir des maisons, appartements ou terrains) ;
• Les droits qui se rattachent à un bien immobilier tels que les servitudes ;
• Les ventes réalisées sous couvert d’un Fonds de Placement dans l’Immobilier (FPI) ou d’une SCI (dans le cas où celle-ci n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés) ;
• Les échanges de biens ;
• Etc.

Quels sont les biens qui sont touchés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les biens sur lesquels la plus-value est imposable sont :

• Les résidences secondaires ;
• Les biens locatifs ;
• Les logements vacants ;
• Les locaux commerciaux ;
• Les terrains et les parts des Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou celles détenues dans une Société Civile d’Investissement ;
• Et les terrains à bâtir.

Il est bon de noter que les résidences principales sont sans exception possible exonérées, car elles sont l’une des exonérations accordées par l’État.

Comment s’effectue le calcul de la plus-value de votre bien immobilier ?

De prime abord, la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Pour effectuer le calcul de la plus-value de votre bien immobilier, vous devez soustraire le prix d’achat initial de la valeur du prix de vente, et ce, dans le but d’obtenir la part taxable. Avant qu’elle ne subisse une imposition, la plus-value peut être réduite via un abattement pour durée de détention (lorsque cette durée dépasse cinq ans de détention).

Le prix de vente est réduit après avoir présenté les justificatifs des frais de cession et du montant que acquitté de la TVA.

Vous devez savoir que la plus-value est taxable à hauteur 34.5%.

La base pour l’acquisition peut être majorée des frais suivants :

• Les frais d’acquisition, droits d’enregistrement ou TVA (si vous ne pouvez pas les justifier, un taux forfaitaire de 7.5% du prix d’achat en sera déduit) ;
• Les frais de construction et des améliorations qu’une entreprise a réalisées (lorsque le bien est acquis depuis plus de cinq ans, l’on déduit soit le montant réel des travaux, soit un forfait de 15%) ;
• Les frais de notaire.

Calculez la plus-value de votre investissement locatif !

Le calcul du prix de la plus-value immobilière s’effectue après avoir établi le prix d’achat. Il ne s’agit cependant pas que du prix d’achat de votre bien.

En effet, vous devrez prendre en compte certains éléments tels que :

• Les frais d’acquisition ;
• Les coûts des travaux importants ;
• Et le prix d’achat lui-même.

Le prix d’achat du bien = prix d’achat + frais d’acquisition (montant réel ou forfaitaire de 7.5%) + coût des travaux importants.

Pour ce qui est des travaux, sont pris en considération les travaux importants tels que :

• Les travaux de construction ;
• De reconstruction ;
• D’agrandissement ;
• Ou d’amélioration.

Il est impossible d’inclure les simples travaux de réfection ou de rafraîchissement comme par exemple la réfection des peintures. De plus, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise avec facture à l’appui.

Quelle plus-value sur les investissements locatifs et les résidences secondaires ?

Lorsque vous réalisez une plus-value sur la vente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, le montant de cette vente peut bénéficier des abattements suivants :

• Abattements pour durée de détention ;
• Abattements exceptionnels temporaires.

Celui-ci sera ensuite soumis à l’impôt sur le revenu (taux de 19%). Si votre plus-value imposable est supérieure à 50.000 €, on lui appliquera une taxe supplémentaire de 2 à 6%.

L’abattement pour durée de détention intervient à partir de la sixième année. Les modalités de calcul de cet abattement diffèrent après détermination de la plus-value imposable au titre de l’IR ou des prélèvements sociaux (taux de 17.2%).

L’impôt sur le revenu permet lui un abattement de 6% pour chaque année de détention à partir de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième. Pour la vingt-deuxième année de détention ferme, un abattement de 4% s’appliquera. Si le bien vous appartient depuis plus de vingt-deux ans, vous jouissez d’une exonération totale. Après un délai de détention de trente ans, les plus-values immobilières sont totalement exonérées des prélèvements sociaux.

Pour résumer, leur abattement est de 1.65 % à partir de votre sixième année de détention. Il passe à 1.60% lors de la vingt-deuxième année, puis à 9% à partir de la vingt-troisième. Ce qui donne au terme de la trentième année de détention un abattement de 100%. Il faut donc être propriétaire du bien immobilier pendant plus de trente ans pour bénéficier d’une exonération totale des prélèvements sociaux.

Il est recommandé de faire appel à un expert (un notaire) pour effectuer une transaction immobilière. Il s’occupera de toutes vos formalités administratives et fiscales, en plus de vous aider dans les calculs de la plus-value immobilière et de l’impôt.

Chez Valoris, nous vous accompagnons depuis de nombreuses années dans l’ensemble de vos besoins en matière d’immobilier locatif. Consultez l’ensemble de nos guides immobiliers ou contactez directement nos équipes par téléphone, du Lundi au Vendredi, de 9h à 18h.