Tout savoir sur l’investissement dans un local professionnel

Investir dans l’immobilier semble être un pari risqué dans lequel beaucoup n’osent pas s’aventurer.

Dans cet article, nous allons vous dire tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement immobilier, ses avantages, ses limites, et comment maximiser votre rentabilité.

Investir dans un local professionnel

Investir dans un local professionnel peut faire l’objet d’un placement intéressant. Pour se faire, beaucoup de règles existent que nous allons détailler dans cet article. Les rendements dans un local professionnel peuvent s’avérer plus élevés que dans un logement “classique”, les risques d’impayés sont la plupart du temps moins élevés et les recours plus nombreux.

Le fait d’investir dans un local professionnel signifie que vous achetez les murs commerciaux afin de les vendre par la suite soit à une personne physique soit à une personne morale. C’est donc différent de l’achat du fonds de commerce et du droit au bail. Le locataire devra alors payer un loyer à l’investisseur. En investissant dans un local professionnel, vous vous engagez sur le long terme avec votre locataire, ce qui est plus intéressant fiscalement.

D’ailleurs, si vous voulez faire un investissement dans des murs pour votre propre compte, privilégiez les pieds d’immeubles et les locaux commerciaux. D’autres types d’investissement pourront vous coûter plusieurs millions d’euros et ne seront donc pas rentables pour un simple particulier.

Choisir son emplacement

Afin de maximiser l’intérêt de votre investissement, il est important de bien choisir l’emplacement de son local professionnel. Il est vivement conseillé de privilégier les “emplacements numéro 1”, les espaces très fréquentés par les consommateurs et se trouvant dans des rues piétonnes observant un flux régulier de passages. Plus la rue est fréquentée, plus votre local vous reviendra cher, mais ne sera pas pour autant plus rentable. C’est pourquoi des espaces que l’on peut appeler “numéro 1 bis” ou “numéro 2” peuvent être de bonnes options également, dans le sens où ces zones sont en plein développement et peuvent être impactant sur l’essor économique.

Investir dans un “emplacement numéro 1” signifie plusieurs choses vis-à-vis de l’acheteur. Tout d’abord, il s’offre une certaine sécurité car ces emplacements feront face à une forte demande et trouver un locataire ne devrait pas s’avérer très compliqué. Priorisez donc les emplacements du centre-ville, ceux se trouvant près de grandes enseignes bien fréquentées et à proximité de bus, tramways ou métros. Il en va du chiffre d’affaires de votre locataire, et c’est celui-ci qui vous paie votre loyer.

A noter cependant que le changement de valeur peut varier très rapidement, contrairement aux logements locatifs. Ainsi, dans des rues commerçantes, le prix peut doubler, tripler, quadrupler par rapport à une rue adjacente.

Rentabiliser son local professionnel

Quels sont les rendements d’un local professionnel ?

L’investissement dans un local professionnel peut être deux fois plus rentable que dans un logement locatif, pouvant varier entre 4 et 10%. Cependant, la plus-value à la sortie se trouvera être moins importante que pour un logement, l’investisseur ne réfléchissant qu’en terme de loyer et rentabilité. En effet, contrairement à un logement, l’achat d’un local professionnel ne se fait pas en fonction de son prix au mètre carré mais en fonction du loyer potentiel du local. Ainsi, pour connaître le prix d’un local vous devez à la fois estimer le loyer que vous pouvez toucher fois sa rentabilité. Il peut paraître intéressant pour connaître un loyer d’investir dans un local déjà occupé.

Agir ainsi est une sécurité de l’investisseur car une activité est déjà en place, fonctionne, et génère des revenus. Investir dans un local professionnel permet également plus de flexibilité du bail commercial et les recours sont simplifiés en cas d’impayés des loyers.

Murs vides ou occupés, que choisir ?

Comme dit précédemment, investir dans des murs occupés peut-être intéressant afin de déterminer le prix du local commercial, en fonction d’un loyer et d’un rendement déjà connu. C’est considéré comme le “Saint Graal” pour tout investisseur, car la seule chose qu’il a à faire est d’acheter. En effet, un bail commercial déjà en cours sécurisera votre investissement et facilitera votre demande d’emprunt à la banque. De plus, vous n’aurez pas besoin de rechercher de locataires.

Cependant, ces opportunités sont rares et partent rapidement, notamment grâce au bouche-à-oreille. Il est donc plus difficile d’acheter des murs libres dès votre entrée sur le marché de l’investissement. Si vous décidez d’acheter des murs vides, alors il sera question de travaux. Au terme de ces dits-travaux, votre rentabilité sera accrue. Il vous faudra également faire un travail d’estimation de votre bien afin de connaître le loyer actuel que vous pourrez soumettre à vos futurs locataires, permettant de s’assurer une rentabilité potentielle.

Notez bien que l’estimation du loyer ne sera pas celui qui sera accepté par le futur locataire. Tout dépend de l’emplacement de votre bien et de votre capacité à négocier.

Déterminer les avantages et limites de l’investissement

Quelles sécurités pour l’investisseur ?

L’investissement dans un local professionnel est très intéressant car il permet à la fois une stabilité financière et locative. C’est tout d’abord une stabilité financière car, contrairement à l’investissement dans un logement, l’immobilier commercial est une source de chiffre d’affaires. Le paiement des loyers est donc plus assuré dans un local commercial.

C’est aussi une stabilité locative car les locataires seront présents sur le long terme, pouvant aller de 3 à 9 ans, et la rotation sera moins fréquente qu’avec un immobilier d’habitation. Cela permet également moins de coût de gestion locative et une perte de temps moins importante vis-à-vis de cette gestion. Par contre, les gros travaux, d’après l’article 606 du Code Civil, sont à la charge du propriétaire (si le bail ne mentionne aucune clause à ce sujet).

Un autre avantage pour l’investisseur est que la rédaction du bail de location est assez libre, le loyer est, par exemple, décidé entre les deux parties. Il y aura moins de chances d’avoir des loyers impayés de la part du locataire car cela signifierait un redressement ou une liquidation judiciaire pour sa part.

Quelles sont les limites de l’investissement ?

Investir dans un local professionnel est gage de sécurité, comme nous venons de le voir, cependant il possède certaines limites également. Déjà abordé précédemment, le prix de votre local ne se fait pas au mètre carré mais en fonction du revenu potentiel et de son emplacement, ce qui peut être un frein pour beaucoup d’investisseurs. Ainsi, si l’activité n’est pas bonne dans le local, où dans la zone fréquentée, la valeur dudit local peut baisser.

Il faudra également privilégier certains types de commerces. En effet, à cause de l’essor de l’e-commerce, certaines entreprises ne sont plus en mesures de payer de loyers, grandes ou petites. Ainsi, si vous souhaitez investir dans un local il faut être sûr de la rentabilité que celui-ci peut vous apporter.

Trouver des alternatives à l’investissement

En investissant, vous pouvez passer par une Société en Commandité Simple (SCS). Une SCS est constitué de commandités qui sont là au titre de commerçant et les commanditaires, étant des actionnaires. En choisissant une SCS, vous signez un contrat vous promettant un certain rendement et une promesse de rachat de vos titres de sortie. Durant la période de détention de vos titres, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité.

Vous pouvez également penser à placer votre argent dans une Société Civile Immobilière (SCI) ou Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Les SCPI achètent des locaux commerciaux dans l’unique but de les louer, permettant un investissement indirect de votre part. Elle permet une rentabilité importante, mais ne permet pas de réduction d’impôt. Les SCPI sont un placement financier permettant le rendement et l’investissement et une certaine sécurité.

Désormais, vous savez comment investir dans un local professionnel. Si vous souhaitez investir en 2021 dans des locaux commerciaux, vérifiez bien l’état de l’emplacement et si celui-ci n’a pas perdu de sa valeur locative en raison de la Covid-19. Si vous êtes nouveaux dans l’investissement, vous pouvez contacter des experts qui vous préciseront si vous investissement est rentable ou non.