Tout sur le calcul d’un investissement immobilier locatif !

L’investissement immobilier est un placement de plus en plus prisé par un grand nombre de français. Cela est dû à la rentabilité de ce secteur assez lucratif.

Si vous vous intéressez au rendement de votre investissement dans l’immobilier locatif, la suite de notre guide Valoris vous explique comment vous devez procéder.

Comment effectuer le calcul du rendement brut d’un investissement locatif ?

Le calcul de la rentabilité d’un investissement dans l’immobilier locatif est une étape cruciale.

En effet, il vous permet de savoir :

• Quel est votre rendement locatif ;
• Ce que votre placement rapporte en fonction de son prix d’achat et des charges ;
• Et quel loyer vous pouvez en dégager.

Le rendement brut d’un investissement locatif est un indicateur qui vous permet d’avoir une idée sur son intérêt par rapport à un autre.

Afin de calculer le rendement brut, vous devez avoir pour base deux éléments essentiels, à savoir : le loyer annuel et le prix d’achat.

Ainsi, calculer le rendement brut revient à multiplier le montant du loyer par 12, puis le diviser par le prix d’achat et enfin le multiplier par 100.

Le coût du bien immobilier doit tenir compte des frais d’acquisition (encore appelés frais de notaire).

Formule de calcul :

(Montant du loyer x 12 mois) divisé par le prix d’achat du bien (prenant en compte les frais de notaire) x 100.

Cette opération aboutit à un résultat qui sera le pourcentage de la rentabilité brute de votre investissement locatif.

Exemple : 1000 x 12 / 100 x 100 000 = 12%.

Pour un investissement locatif de 100.000 € que l’on loue à 1.000 €, la rentabilité brute sera de 12%.

Toutefois, ce calcul reste incomplet car il ne tient pas compte de toutes les autres charges qui vont s’ajouter pour un calcul plus précis.

Après avoir calculé le rendement brut, vous allez devoir chercher plus de précisions dans votre calcul avec le rendement net de votre investissement.

Comment calculer le rendement net ?

Encore appelé “rentabilité nette de charges”, le rendement net correspond au taux de rendement épuré des différentes charges que le propriétaire doit supporter, à savoir :

• Les charges fiscales ;
• Les charges locatives non récupérables ;
• Les charges de copropriété ;
• Les honoraires de gestion ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Etc.

Calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif revient à soustraire du montant du loyer annuel la somme totale des charges non récupérables (des dépenses pour gros travaux, la taxe foncière sur le bâti, les frais de gestion, etc.) que vous avez en tant que propriétaire.

La formule pour calculer la rentabilité locative est la suivante :

(Montant du loyer mensuel x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / par le prix d’achat du bien

N’oubliez pas d’intégrer les impôts fonciers et les défiscalisations dans votre calcul !

Le calcul de la rentabilité nette de votre investissement ne conduit pas tout de suite au gain réel que vous pouvez en tirer. En effet, il vous faut encore prendre en compte la fiscalité de votre placement, car l’immobilier locatif est soumis à plusieurs impôts (prélèvements sociaux, impôt sur le revenu, etc.).

Vous pouvez obtenir des réductions considérables d’impôts et augmenter votre rentabilité en investissant dans l’immobilier, et ce, grâce à certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel pour les investissements locatifs dans le neuf et le dispositif Denormandie pour les investissements dans l’ancien.

Pour calculer le montant que vous pouvez économiser sur vos impôts, vous devez calculer la rentabilité nette-nette. Elle correspond à la rentabilité nette sur laquelle on peut ajouter les avantages fiscaux Pinel, Censi-Bouvard ou Malraux.

En quoi consiste le cash flow ?

On retrouve en plus de la rentabilité locative, qui est l’un des indicateurs permettant de mesurer la performance d’un investissement immobilier, le cash flow.

Le cash flow correspond au flux de liquidité. C’est un principe qui prend en compte les flux d’entrées et de sorties d’argent au cours d’une période donnée. Le cash flow permet la recension de tous les flux (entrées et sorties d’argent) classés pour un même investissement.

On estimera donc d’un côté le loyer hors charges perçu et de l’autre toutes les charges (taxes et les impôts sur ces revenus fonciers).

En quoi consiste le cash flow négatif ?

Lorsque les charges et les impôts de votre placement sont supérieurs au loyer réel perçu, il s’agit d’un cash flow négatif. Dans ce cas, vous aurez plus de sorties que d’entrées de cash, rendant votre investissement déficitaire. Vous allez par exemple devoir réinjecter de l’argent afin de supporter les charges trop lourdes. Plus votre cash-flow sera négatif ou déficitaire, plus vous devrez assumer des charges ou impôts avec d’autres revenus.

Les souhaits de tous les investisseurs sont que leur cash flow soit positif. Ce dernier exprime dans ce cas le fait que votre investissement mensuel soit excédentaire. Cela signifie qu’après avoir réglé tous les frais mensuels liés à votre investissement et à vos impôts fonciers, vous avez un reste d’argent issu de votre investissement.

En ayant un cash flow positif, vous pourrez agrandir votre patrimoine en injectant par exemple vos revenus dans un autre placement immobilier. Cela vous donnera aussi plus de crédibilité auprès des banques, qui pourront facilement vous accorder un autre crédit pour un nouveau projet d’investissement locatif.

Comment se calcule le cash flow ?

Le calcul d’un cash flow immobilier est simple. Il s’obtient en faisant la soustraction de l’intégralité des flux entrants (loyers et charges refacturées aux locataires) de la totalité des frais nécessaires ou des flux de sorties. De manière plus simple, calculez les revenus moins les dépenses.

Cash flow immobilier = Revenus (loyers + charges refacturées) – Dépenses.

Pour découvrir la valeur exacte de votre cash flow immobilier, vous allez devoir prendre en compte les flux entrants ou revenu locatif brut (le loyer). Vous devrez également considérer les charges refacturées aux locataires.

Pour les sorties, il vous faudra prendre compte de toutes les dépenses qui définissent la valeur de votre bien (meuble, appartement, immeuble, maison, etc.).

En clair, en calculant la rentabilité de votre placement, vous pourrez définir un budget pour votre investissement. Vous pourrez également obtenir des réductions considérables d’impôts et augmenter la rentabilité de votre placement.

Dans l’investissement immobilier, le cash flow est un outil permettant d’analyser la productivité de votre investissement. Si vous parvenez à atteindre un équilibre entre les bénéfices et les dépenses, vous pourrez considérer votre projet immobilier comme rentable.

Profitez des conseils de nos experts Valoris qui vous accompagnent, entre autres, dans le calcul d’un investissement immobilier locatif.