Nos astuces pour investir dans l’immobilier sans apport !
Le fait de fournir un apport lorsqu’on souhaite réaliser un investissement locatif pour se constituer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires est une condition sine qua non afin de rassurer les banques. Cependant, en absence de capitaux ou pour conserver votre épargne, vous allez devoir solliciter un emprunt immobilier sans apport.
De manière générale, obtenir des prêts immobiliers sans apport est une équation difficile à résoudre. C’est pourquoi votre dossier de demande de crédit doit être soigné afin de vous mettre la banque dans la poche. Découvrez les conseils de nos experts Valoris en matière d’immobilier sans apport dans la suite de cet article.
Investissement immobilier sans apport : ce qu’il faut savoir
Un crédit immobilier sans apport est un financement dans lequel l’intégralité du prix du bien, ainsi que les frais annexes liés à cette opération, sont empruntés auprès d’une banque. Mener un projet immobilier à bien demande généralement un apport personnel à hauteur de 10% du prix du bien.
Ce pourcentage représente les frais annexes qui se rapportent à l’acquisition d’un bien, dont :
- Les frais de notaire ;
- Les frais de caution ;
- Les frais d’agence ;
- Les différentes garanties de prêt.
Ce sont des dépenses que la banque ne pourrait pas récupérer au cas où le bénéficiaire du prêt serait en incapacité de rembourser son crédit.
Lorsqu’une banque accepte de faire un crédit immobilier qui inclut la totalité des frais ci-dessus, on parle de prêt à 110%. Ce prêt peut aller au-delà (jusqu’à 120%) lorsque le bien à acquérir nécessite des travaux de rénovation.
Quels sont les avantages d’un investissement immobilier sans apport ?
L’investissement immobilier sans apport permet de diversifier ses sources de revenus
Un investissement immobilier sans apport est en réalité un emprunt sans apport. Grâce à cet investissement, votre épargne peut être placée sur d’autres supports, et ce, dans le but de diversifier votre patrimoine en achetant par exemple des actions en bourse ou en montant votre propre entreprise.
L’investissement immobilier sans apport vous permet de mieux gérer votre fiscalité
Grâce à l’immobilier sans apport, vous pouvez bénéficier de la déduction des intérêts et des frais de vos loyers sur l’imposition de vos revenus fonciers.
A la différence des intérêts d’une résidence principale, les intérêts d’un investissement locatif sont prélevés des loyers lorsque vous procédez à la déclaration de vos revenus fonciers aux impôts. Cela ne sera valable que si vous déclarez ces loyers au régime réel et non au régime micro-foncier. Il en est de même pour tous les autres frais de votre crédit immobilier (frais de dossier, frais de garantie du prêt, assurance emprunteur, etc.).
La défiscalisation vous permet également de réussir votre investissement immobilier sans apport
En plus des revenus directs comme les loyers encaissés, un investissement locatif est aussi à même de générer des revenus indirects. Ce sont des économies que vous réalisez grâce à certains dispositifs de défiscalisation qui offrent des réductions fiscales.
Dans le cas d’un logement neuf, il existe par exemple la loi Pinel. C’est un dispositif défiscalisé qui permet au bailleur de financer les mensualités de son prêt avec une réduction entre 12 et 21% d’impôt en fonction de la durée de mise en location d’un bien immobilier neuf.
Vous pouvez réaliser jusqu’à 63.000€ d’économies d’impôt sur un bien d’une valeur de 300.000€ si votre bail s’étend sur douze ans.
Comment obtenir un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif ?
Plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour convaincre un banquier sans toutefois lui proposer un apport personnel.
La constitution du dossier de crédit
La réussite d’un projet immobilier passe avant tout par la constitution d’un dossier de crédit impeccable. Le potentiel bénéficiaire doit être solvable et jouir d’une bonne identité bancaire.
Il devra présenter des relevés sans incident de paiement ou de prélèvement sur les trois derniers mois précédant sa demande.
Votre taux d’endettement et votre capacité d’épargne
Vous pouvez également miser sur un taux d’endettement maîtrisé et sur votre capacité d’épargne.
Le plus souvent, les banquiers veulent savoir si votre bien est situé dans une zone avec une forte valeur locative afin de calculer les revenus locatifs. Cela permet de déterminer la part des mensualités de crédit non couverte par les loyers, ce qui constitue un atout essentiel pour vous accorder le crédit.
Pour connaître le revenu net d’un bien immobilier, il suffit de multiplier les loyers encaissés par 70%, puis de soustraire par la mensualité de crédit.
Revenu locatif net = (Loyers encaissés x 70 %) – mensualité de crédit.
En fonction de la qualité de votre bien (neuf, ancien, vide ou meublé, etc.), vous pouvez aussi avoir droit à un crédit sans apport.
Pour réussir à obtenir un crédit dans le cadre d’un investissement locatif sans apport, il est important de privilégier un bien de qualité. Vous pouvez aussi choisir d’investir dans un bien déjà loué car, dans ce cas, la rentabilité du loyer est connue d’avance grâce à la présence d’un locataire.
Pour un investissement sans erreur, faites appel à un expert qui vous accompagnera dans l’intégralité de ce processus. Valoris vous accompagne dans toutes les étapes de cet investissement lucratif.
