Comment créer une société pour investir dans l’immobilier ?
L’investissement immobilier est une opération financière qui consiste à acquérir un bien afin de l’exploiter pour en tirer un revenu. Cette opération peut s’avérer plus simple si l’on crée une société. Cependant, pour créer votre société d’investissement immobilier, vous devez savoir qu’il existe un grand nombre de possibilités.
Dans ce nouveau guide, nos experts Valoris vous apportent de plus amples informations sur les différents types de sociétés qu’il vous est possible de créer afin d’investir dans l’immobilier.
Quels sont les différents types de sociétés pour investir dans l’immobilier ?
Pour créer une société afin d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez premièrement savoir qu’il existe des sociétés pluripersonnelles et des sociétés unipersonnelles.
Les sociétés pluripersonnelles
La société civile immobilière (SCI)
La SCI, ou société civile immobilière, est un organisme civil constitué d’au moins deux associés dont l’objet est un bien immobilier. Elle permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un bien immobilier et d’en assurer la gestion communément.
De plus, lorsque les associés décident d’effectuer une donation, un abattement par période de quinze ans s’applique automatiquement.
Avec une SCI, les créanciers de la société peuvent saisir le patrimoine personnel de chaque membre, car la responsabilité est illimitée. Il n’y a qu’une activité civile qui puisse être exploitée. Toutefois, il existe une exception : la location meublée. D’ailleurs, cette activité commerciale est interdite de toute exploitation d’activité de construction d’immeuble pour revente.
La société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). De ce fait, ses revenus seront imposables au niveau de ses différents associés. La SCI est également soumise à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle peut exercer une activité de location meublée.
Toutefois, elle peut demeurer sous le régime de l’IR dans certaines situations :
- D’abord, lorsque les recettes hors taxe de la location meublée sont inférieures à 10% des recettes totales ;
- Ensuite, lorsqu’il y a absence de caractère habituel pour cette activité commerciale.
Il est à noter que la répétition de l’acte ou caractère habituel est une caractéristique d’un acte de commerce en droit commercial.
La SCI de construction-vente
Il s’agit d’une autre forme de SCI. Toutefois, contrairement à une SCI classique, le but d’une société civile de construction-vente (SCCV) concerne les activités de construction d’immeubles pour revente.
À la différence d’une SCI classique, la responsabilité de chaque associé est limitée en fonction de la participation personnelle de chacun dans le capital social. Si les associés ne s’acquittent pas de leurs dettes sociales, les créditeurs pourront les poursuivre, mais en dernier recours uniquement.
La SCCV tire profit d’une activité commerciale dans la mesure où elle permet d’effectuer des ventes d’immeubles et d’en encaisser les plus-values générées par ces opérations. Contrairement à une SCI classique, la SCCV ne peut pas uniquement gérer un bien immobilier.
Une SCCV peut avoir plusieurs types d’activités :
- L’achat d’un terrain afin d’y construire des immeubles ;
- L’acquisition d’un immeuble afin d’édifier une nouvelle construction ;
- La finition d’un bail à construction ;
- La rénovation d’un vieil immeuble ;
- La fiscalité : la SCCV sera soumise à l’IS et éventuellement à l’IR.
La SARL familiale
Une SARL familiale est une société à responsabilité limitée familiale. Seuls les membres d’une seule famille la constituent (liens de sang, alliance ou PACS). Elle se limite au montant des apports de chaque associé dans le capital social.
Les activités libérales sont les seules qui ne peuvent pas être exercées. En outre, les plus-values ne sont pas imposables lors d’une cession des parts sociales.
Tout comme la SARL classique, la SARL familiale est soumise à l’IS. Toutefois, elle peut bénéficier du régime de l’IR si elle a recours auprès du service des impôts.
Les sociétés unipersonnelles
La SASU immobilière
La SASU, ou société par actions simplifiée unipersonnelle, est une société commerciale qui permet de créer une société en étant l’unique associé. Son avantage réside dans le fait qu’elle dispose d’une certaine liberté au sujet des règles de gestion de ladite société. La responsabilité de l’associé unique est limitée au coût de ses contributions dans le capital social.
Par ailleurs, cette société commerciale permet l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier. Dans ce cas, l’associé unique doit effectuer un apport en nature (bien immobilier) évalué par un commissaire aux apports.
La SASU immobilière dépend de l’IS et ne dispose d’aucune option lui permettant de se soumettre au régime de l’IR.
Comment créer une société d’investissement immobilier ?
Si vous souhaitez créer l’une des formes de société ci-dessus, vous devrez respecter les étapes suivantes.
La rédaction des statuts
Toutes les informations concernant l’organisation ainsi que les règles de la société sont inscrites dans ce document.
Dans ces statuts doivent figurer :
- Le nom de la société ;
- L’objet social de la société ;
- Le siège social ;
- Le nom du gérant ;
- Les noms des associés ;
- Le capital social.
Le dépôt du capital social
Le dépôt du capital social s’effectue sur un compte bancaire au nom de la société ou auprès d’un notaire.
La publication d’une annonce légale
Il convient de publier un avis dans un journal d’annonces légales. Ainsi, le public sera informé de la création de la société à travers cette publication. Les frais de publication dépendent du journal choisi.
Le dépôt du dossier d’immatriculation
L’immatriculation clôture le processus de création d’une société. Le dépôt de ce dossier s’effectue auprès du greffe du tribunal de commerce.
Il est obligatoire de joindre certaines informations à ce dossier :
- Les statuts signés ;
- L’attestation de dépôt du capital social ;
- L’attestation de domiciliation du siège social ;
- L’attestation de parution de l’avis dans un journal d’annonces légales ;
- Le formulaire MO ;
- Un chèque couvrant les frais de greffe ;
- Une copie attestant de l’identité du gérant ;
- Une copie du PV de l’AG ayant déclaré la constitution de la société.
Au final, il existe une pluralité de formes de société si vous souhaitez créer une société d’investissement immobilier. Ces différents types de sociétés commerciales vous permettront de gérer votre patrimoine immobilier.
Nos experts Valoris et tous nos guides gratuits vous aideront également à mieux définir et réaliser votre activité immobilière.
