Tout savoir sur l’achat des murs d’un local commercial !

Les murs d’un local commercial ou murs commerciaux peuvent avoir pour définition un local dans lequel un fonds de commerce est exploité. Il peut s’agir par exemple des murs d’un salon de coiffure, d’une parfumerie ou d’une pharmacie. Concernant l’exploitant de ce fonds de commerce, il peut s’agir d’un locataire ou du propriétaire. Au cas où ce dernier est propriétaire, il peut choisir de mettre uniquement le fonds de commerce en vente ou de le vendre avec les murs.

Que vous soyez investisseur ou acteur de la sphère immobilière, il est essentiel de tout savoir sur l’achat des murs d’un local commercial. Quels sont les avantages de cette transaction ? Quelles sont les obligations contractuelles de l’acquéreur ? Comment évaluer la valeur des murs d’un local commercial ?

Tout vous est détaillé dans la suite de cet article en plus de l’accompagnement personnalisé et sur-mesure de nos experts Valoris.

Achat des murs d’un local commercial : quels en sont les avantages ?

Lorsqu’un exploitant souhaite réaliser un investissement locatif, l’achat d’un local commercial peut s’avérer alléchant pour lui. Grâce à cet investissement, le nouveau propriétaire peut gagner d’énormes gains si les locaux qu’il a achetés sont occupés (son patrimoine immobilier).

Pourquoi ? D’abord, parce qu’il connaît la productivité du commerce en question. Ensuite, parce qu’il est convaincu que son locataire ne pourra pas se désister pendant une période de neuf ans (résiliables tous les trois ans), contrat du bail commercial oblige.

Si l’objectif de l’acheteur en s’octroyant des murs commerciaux est de les occuper lui-même, alors il bénéficie de plusieurs avantages, à savoir :

• Le non-paiement de loyer pour l’exploitation de ses locaux ;
• La dispense d’engagement juridique par contrat de bail ;
• Le local étant sa propriété, l’acquéreur possède la latitude d’y apporter des modifications si l’envie lui prend
• La déduction de ses différentes dépenses comme son entretien, ses assurances et les frais d’amortissement des murs du local commercial.

Ainsi, le propriétaire a la possibilité de mettre ses murs commerciaux en location ou de les exploiter pour son propre commerce, cumulant d’intéressants gains dans les deux cas.

Ces opérations doivent bien sûr s’effectuer dans le strict respect des obligations contractuelles pour le profit complet de cet investissement immobilier.

Les obligations de l’acquéreur des murs d’un local commercial

Lors de l’achat du local commercial, l’acheteur doit suivre de manière stricte différentes obligations avant de pouvoir entrer en totale possession de son bien.

Pour pouvoir disposer des murs d’un local commercial, l’acheteur doit avant tout l’acquérir. En effet, il n’y a pas vente tant que les deux parties n’ont pas effectué la transaction.

Il est à noter que l’acquéreur à l’obligation de régler les frais de notaire annexes à l’achat d’un local commercial pour confirmer la vente.

Une fois le paiement effectué, le propriétaire doit s’acquitter des impôts et des taxes liés à cet investissement.

En outre, si l’acheteur compte mettre ses murs en location, ses obligations seront plus lourdes. Il devra notamment effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Si l’acheteur découvre une défectuosité pendant cette transaction, il a le droit d’arrêter la vente du local. Il doit alors avoir recours au principe de l’exception d’inexécution. Puisque l’autre partie ne respecte pas ses propres règles, l’acquéreur demandera à faire pareil. Cet acte entraîne directement l’arrêt des obligations contractuelles le temps de la formalité.

Comment évaluer la valeur des murs d’un local commercial ?

La valeur des murs d’un local commercial dépend de plusieurs facteurs.

Sa situation géographique

Les emplacements qui entrent en première position dans la ligne de mire des acquéreurs sont les emplacements N°1, à savoir : 

• Les rues piétonnes ;
• Les centres-villes ;
• La proximité des zones de grandes activités commerciales ;
• Les transports et les avenues marchandes.

Ensuite viennent les emplacements N°2 qui concernent :

• La localité ;
• Le passage des passants ;
• Les restaurations.

La situation géographique constitue le facteur le plus important pour la valeur des murs d’un local commercial.

Sa productivité

La productivité de l’activité commerciale influe considérablement sur le coût des murs commerciaux et par ricochet du loyer.

Sa superficie réell

Calculée au mètre carré, l’aire pondérée concerne les coins de passage des hôpitaux et autres espaces qui n’ont aucun lien direct avec le commerce. D’autres paramètres peuvent également jouer sur la valeur des murs d’un local commercial.

On peut citer :

• Des sorties d’évacuation ;
• Une vitrine ;
• La qualité du matériel électrique ;
• L’accordance avec les canons actuels.

Son environnement externe

L’environnement externe donne une idée du type d’activités commerciales qui peuvent rapporter gros.

Il est à noter que les murs d’un local commercial occupé sont plus coûteux et jouissent d’une estimation plus facile que celle des murs libres qui n’ont jamais abrité un commerce.

En définitive, il est important de savoir que l’achat des murs d’un local nécessite des connaissances techniques solides.

Valoris vous accompagne dans votre projet sur-mesure de location, vente et achat des murs d’un local commercial.