Comment procéder à l’achat d’un local professionnel ?

Acheter ou louer un local professionnel est une question importante que doit se poser un dirigeant d’entreprise, tant leurs avantages et inconvénients sont divers et variés. Cela représente également un important investissement immobilier pour l’entreprise.

Dans cet article, nous allons vous montrer les différents moyens procéder à l’achat d’un local professionnel ainsi que les avantages et les inconvénients qu’ils impliquent.

Acheter votre local commercial

Afin d’acheter son local commercial, il vous faut déterminer plusieurs choses, allant de l’emplacement de votre local, sa surface et sa localisation. L’élaboration d’un business plan peut s’avérer utile pour décider cela. Vous aurez à votre disposition plusieurs possibilités d’achats, que nous détaillerons dans cet article, autant au niveau de leurs avantages que leurs inconvénients.

Il vous est possible d’acheter le local en direct, en nom propre ou encore en SCI. Peu importe l’option, une estimation des murs commerciaux doit être réalisée, en fonction des caractéristiques de votre local, vues précédemment. Dans la suite de cet article, nous allons vous détailler ces trois options d’achat.

Acquérir en direct un local professionnel

Définir l’achat en direct d’un local professionnel

Via cette méthode d’achat, l’entreprise qui achète elle-même son entreprise en devient propriétaire. Le local devient alors une part entière de l’entreprise et figure à son patrimoine. Ce local devient alors le fonds de commerce, principal ou non, de l’entreprise.

Les avantages à l’achat en direct d’un local professionnel

Faire l’acquisition d’un local professionnel signifie pour une entreprise qu’elle n’a plus besoin de payer un loyer pour l’occupation des locaux et qu’elle n’est pas engagée à long terme par le contrat de bail. Ainsi, en étant à la fois le bailleur et le locataire, l’entreprise évite tous les problèmes à long termes liés au local et la localisation de son entreprise. De plus, le propriétaire pourra changer le local de l’intérieur comme de l’extérieur à sa guise, apportant une plus-value dont le propriétaire bénéficie directement.

Il y a également de grands avantages fiscaux, les dépenses occasionnées dans le local sont grandement réduites. Cela génère également un accroissement de la valeur globale de l’entreprise.

Les inconvénients à l’achat en direct d’un local professionnel

Bien que l’achat représente un accroissement de la valeur de l’entreprise et lui permette d’être plus indépendante au niveau des loyers, l’emprunt bancaire qui a permis l’achat réduit considérablement la marge de manœuvre financière de l’entreprise. Cela peut avoir un fort impact sur son activité. L’argent continuera de sortir des caisses de trésorerie, car l’emprunt doit être remboursé.

Sur le long terme, l’achat d’un local détermine donc l’emplacement de l’entreprise. Cela peut devenir un problème s’il y a besoin de délocaliser l’entreprise dans les années à venir et poser un frein pour la revente de l’entreprise (si vendus ensemble) ou en cas de cession. L’acheteur devra également payer des frais de notaire, pouvant aller de 2 à 8% du prix d’achat du local professionnel, comprenant les impôts, les frais et débours ainsi que les honoraires du notaire. De plus, tous les frais d’acquisition sont à la charge de l’acheteur.

Acheter en nom propre un local professionnel

Définir l’achat en nom propre d’un local professionnel

Acheter un local professionnel en son nom signifie que l’on investit à titre privé. Cela peut être intéressant s’il est réalisé au nom du dirigeant d’entreprise ou même l’un de ses employés dans quelques cas : la valeur faible de l’immobilier, l’investisseur sait qu’il restera dans ce local sur le long terme, et il peut même obtenir un léger bénéfice foncier.

Lors de l’achat en nom propre, il faudra effectuer un bail entre propriétaire et locataire même s’il s’agit de la même personne.

Les avantages de l’achat en nom propre d’un local professionnel

C’est une solution plus simple pour le propriétaire. En achetant en nom propre, il vous est possible, par exemple, d’aider la trésorerie en ne réglant pas directement les loyers facturés. Dans le cas où vos bénéfices sont plus élevés que les loyers que vous encaissez, il vous est également possible de choisir votre propre régime micro-foncier, qui est un mode d’imposition facilité.

Et dans le cas où vos revenus ne dépasseraient pas 15 000€, vous pourrez également bénéficier d’un abattement fiscal de 30%.

Les inconvénients de l’achat en nom propre d’un local professionnel

Cependant, acheter en nom propre comporte aussi bien des avantages que des inconvénients. En achetant en nom propre, vos revenus fonciers, tel que les revenus locatifs, seront automatiquement ajoutés aux autres revenus de vos foyers. Cela implique alors que votre patrimoine, qu’il soit personnel ou professionnel, pourra être saisi. Faire un achat en nom propre comporte donc des risques personnels, même s’il est possible de les éviter.

Les amortissements immobiliers et actes notariés deviendront imposables, et vous devrez verser une taxe en cas de bénéfice si vous décidez de revendre votre bien, sans réduction ou abattement d’impôt sur le revenu.

Acheter en SCI un local professionnel

Définir une SCI

Une SCI est une Société Civile Immobilière. C’est un groupe de personnes (deux aux minimum) qui s’unissent pour acheter un bien, quel qu’il soit, afin d’en tirer profit. C’est un moyen très sollicité pour investir dans l’immobilier.

Les avantages à l’achat en SCI d’un local professionnel

En faisant un achat en SCI, le local commercial est alors détenu indirectement par le biais de la détention de parts sociales. Globalement, c’est un moyen plus intéressant pour acheter un local professionnel si l’exploitant souhaite partager son patrimoine, s’il veut disposer de plus de souplesse pour distribuer son patrimoine personnel (héritage par exemple), ou s’il a prévu de céder son activité professionnelle mais souhaite garder son bien professionnel afin de garder des revenus fonciers. Ainsi il peut d’un côté mettre sa propriété immobilière professionnelle et de l’autre son activité commerciale. En cas de cession, ce sera alors beaucoup plus simple.

De plus, en cas de décès du propriétaire, la SCI permet d’esquiver l’impôt sur la fortune. Si vous achetez en SCI, vous avez deux régimes possibles, le premier étant celui des impôts sur les sociétés, le deuxième étant le régime classique des revenus fonciers.

Les inconvénients à acheter en SCI un local professionnel ?

Son traitement fiscal est assez proche de celui en nom propre, les inconvénients des deux types d’achats étant alors assez proches. Il y a également une imposition sur la plus-value qui variera entre 19% et 6% tous les ans à partir de la cinquième année après achat, mais qui peut être évité en choisissant le régime de la SCI, soumis à l’impôt sur les sociétés.

Cela doit être décidé lors des trois premiers mois de l’exercice et ne peut être changé par la suite.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un récapitulatif des avantages et inconvénients dans les différents choix d’achat à votre disposition :

Cependant, si aucune des méthodes ne vous convient et que vous ne souhaitez plus procéder à l’achat du local commercial, vous pouvez toujours effectuer une location d’un local professionnel.