Tout savoir sur l’achat de murs commerciaux !

Les murs commerciaux représentent le local dans lequel un fonds de commerce est exploité. L’exploitant du fonds de commerce est soit propriétaire, soit locataire des murs commerciaux. Dans le cas où il est propriétaire, il peut choisir de vendre son fonds avec les murs ou seul. Dans le cas contraire, les murs restent sa propriété bien qu’ayant cédé le fonds de commerce.

Découvrez dans la suite de ce guide Valoris tout ce qu’il faut concernant l’achat de murs commerciaux, de leur choix à leur financement.

Murs commerciaux et fonds de commerce : quelles sont les différences ?

Les murs commerciaux abritent le fonds de commerce. Ils correspondent aux pieds d’immeubles, par exemple des murs de pharmacie ou de boulangerie.

Acheter des murs commerciaux revient à acquérir les locaux de magasins et boutiques sans forcément être propriétaire du fonds de commerce visé. Concrètement, vous réalisez un investissement immobilier avec pour objectif de réaliser des revenus locatifs et de vous constituer un patrimoine durable.

Pour le fonds de commerce en revanche, l’acquéreur du fonds est aussi le locataire du local commercial. L’achat du fonds de commerce confère au locataire de vendre ses produits et services à sa clientèle. Il a aussi le droit d’apposer son enseigne et son nom commercial sur la façade de ses murs. Par ailleurs, l’acquisition du fonds de commerce lui octroie un droit au bail.

Qu’en est-il de l’achat des murs commerciaux ?

L’achat de murs commerciaux peut se faire de différentes manières pour un entrepreneur :

• Soit en son nom propre ;
• Soit au nom de l’entreprise ;
• Ou par une SCI (Société Civile d’Investissement).

Pour diverses raisons, l’on fait généralement appel à une SCI concernant l’achat de murs commerciaux.

Avec elle, l’entrepreneur peut séparer son patrimoine immobilier de son patrimoine professionnel, ainsi que de son patrimoine personnel. De plus, en SCI, les possibilités fiscales sont plus nombreuses. La rentabilité des montants investis est plus importante sur le long terme avec une imposition plus élevée. Enfin, l’investisseur peut recruter de nouveaux associés.

Pour réaliser une transaction immobilière comme l’achat de murs commerciaux, vous devez préalablement signer un compromis de vente comportant :

• Un préavis ;
• Les délais pour les recours ;
• Et le mode de financement.

Cette transaction s’effectue devant un notaire. Les frais d’acquisition doivent être versés avant la signature du contrat entre le bailleur et le locataire.

Comment financer l’achat des murs commerciaux ?

L’achat des murs commerciaux est rarement financé sur fonds propres.

La plupart du temps, les acheteurs font recours à des crédits professionnels auprès de banques, mais cette opération nécessite un apport personnel d’au moins 10%.

Quelles sont les étapes nécessaires pour investir dans des murs commerciaux ?

Pour investir dans les murs commerciaux, quelques étapes sont nécessaires.

Une recherche desdits murs doit d’abord être faite, en tenant compte de leur situation géographique. La recherche de murs considère aussi l’indice car les murs indexés prennent de la valeur.

Vous devrez par la suite obtenir des informations sur la structure juridique. Pour cela, il va vous falloir mettre sur pied une SCI avec un capital. Au bout de quinze ans de détention, les murs commerciaux deviennent une pleine propriété du patrimoine de l’acquéreur. En cas de revente, on les exonère de plus-value.

NB : les biens qui entrent dans une SCI sont insaisissables.

Pour finir la procédure, vous devrez vous lancer dans la recherche de financement. Une demande de financement doit être faite à un organisme financier ou à une banque. Elle peut financer jusqu’à 110% des honoraires du notaire et du montant des murs. Vous pouvez profiter de la réalisation de l’acte de vente pour établir le bail commercial et rechercher un locataire.

À propos du choix de vos murs commerciaux

Le choix des murs commerciaux ne se fait pas de manière hasardeuse et plusieurs critères entrent en jeu.

L’emplacement du local commercial

Connaître l’emplacement du local commercial est très important. Un local bien situé favorise une bonne visibilité. C’est aussi un facteur de fréquentation et d’attractivité.

Privilégiez les locaux situés dans les centres-villes. Les zones piétonnes sont aussi fortement recommandées.

L’état du quartier

Acquérir des murs de boutique demande aussi de s’intéresser à l’état du quartier. Il est important de savoir quelle sera son évolution au fil des ans et quels types de constructions seront entrepris.

L’accessibilité

L’accessibilité est un critère très important. Votre local doit être situé à proximité d’une rue passante pour attirer les clients. Vous pouvez aussi choisir un emplacement près d’une gare et non loin d’une station de transport.

Quels sont les avantages de l’achat de murs commerciaux ?

Investir dans les murs commerciaux offre plusieurs avantages tant sur le plan économique que sur le plan fiscal.

Sur le plan économique

Généralement, un local commercial est loué pour neuf ans avec possibilité de résiliation au tiers de la période. L’acquisition d’un mur commercial devient donc rentable.

L’acquéreur ne manque presque pas de locataires car le risque financier amène les entrepreneurs à y investir.
L’acheteur gère le mur comme bon lui semble pendant la durée du contrat. Il peut changer de locataire au bout de trois ans. Il peut également décider d’occuper lui-même les locaux. Cela le dispense d’un loyer à payer. Enfin, il peut aussi mener les travaux qu’il souhaite.

Sur le plan fiscal

Les dépenses de l’acheteur avec les murs commerciaux peuvent être justifiées en termes de frais d’assurance de maintenance ou même d’amortissement. La charge fiscale se trouve ainsi diminuée car l’acquittement des impôts est directement prélevé sur le loyer ou imputé au locataire.

La taxe foncière est également supportée par le locataire, ainsi que les travaux de copropriété (exception du gros œuvre).
Dans le même ordre, puisque le locataire exploite le commerce, il doit financer tous les travaux dans le local commercial.
Acheter des murs commerciaux présente plusieurs avantages, tant sur le plan fiscal que sur le plan économique. Cependant, il est nécessaire de savoir choisir son investissement et non pas de vous lancer de manière hasardeuse. Faites appel à un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner dans les formalités et pour vous aider dans l’évaluation de votre local.

Valoris vous accompagne dans toutes vos procédures d’acquisition de murs et de locaux commerciaux.