La vente d’un local commercial

Tout savoir sur la vente et l’achat d’un local commercial !

L’achat d’un local commercial semble être un projet ambitieux, mais le confort et la liberté d’agir qu’il nous procure invitent à le choisir comme option de croissance pour notre entreprise. Lorsque vous êtes bien renseignés sur les démarches, procédures et coûts inhérents, le succès est quasi garanti.

Comment acheter un local commercial ?

Avant toute chose, il faut se renseigner correctement sur les exigences qu’implique votre choix. Ces exigences peuvent être d’ordre endogène (le type d’activité, la cible de l’activité, la taille de l’activité…) ou exogène (la localisation, le prix, la superficie, l’accessibilité…) Le choix du bien doit donc se faire minutieusement. Une estimation des murs commerciaux doit toujours être effectuée. Une fois le prix d’acquisition fixé, un compromis de vente peut être signé par les deux parties. Lorsque le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur les différentes conditions et modalités de vente, ils doivent procéder à la signature de l’acte de vente devant un notaire. C’est la signature de cet acte qui permet de valider l’acquisition du bien.

Quelles options pour l’achat d’un local commercial ?

Ne nous braquons pas. Explorons toutes les options, afin de choisir celle qui sied le mieux à nos attentes et objectifs. Vous pouvez opter pour :

• L’achat en direct du local commercial : Dans ce cas, c’est la société elle-même qui achète et qui devient alors propriétaire du local et il rentre dans son patrimoine.
• L’achat en SCI du local commercial : Le local commercial est alors détenu indirectement par le biais de la détention de parts sociales.
• L’achat du local par le biais d’un crédit-bail immobilier : Option intéressante pour les entreprises en plein lancement. Elle permet au locataire de louer le local un moment, avant de l’acheter et limite ainsi les risques au cas où les affaires ne prospèrent pas.

Acheter un local commercial : quels avantages ?

Vivement recommandé aux entreprises qui souhaitent leur autonomie sur tous les plans, l’achat d’un local commercial nous met à l’abri de plusieurs tracasseries et embarras.

• L’avantage d’un espace modulable à sa guise : lorsque l’entreprise est propriétaire du local commercial, elle dispose d’une grande liberté quant à l’aménagement des lieux. Sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires, l’entrepreneur n’a pas besoin de l’avis d’un tiers pour effectuer de gros travaux.
• L’avantage de pouvoir déduire les charges se rapportant au local : dans le cadre de l’achat d’un local commercial, l’entreprise a la possibilité de déduire du résultat imposable, certaines charges se rapportant à l’immeuble. Parmi les charges déductibles, il est possible de relever les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du local ou encore l’amortissement de l’immeuble pour constater sa perte de valeur.
• L’avantage de se concentrer sur les entrées et mieux développer son affaire : l’achat d’un local commercial permet à la société d’éviter les contraintes d’un contrat de bail commercial, donc de ne pas avoir à s’acquitter du paiement mensuel d’un loyer ; ceci peut faire évoluer son activité et la rend libre de quitter le local quand il lui sied.
• L’avantage de travailler l’image de marque de l’entreprise : le fait d’acheter un local commercial permet de valoriser le patrimoine de l’entreprise et espérer réaliser une plus-value au jour de la vente si le bien venait à prendre de la valeur au fil du temps.

Quelles étapes pour vendre un local commercial ?

Avant de pouvoir procéder à la vente du local commercial, le vendeur doit passer par différentes étapes :

• La détermination du prix du local commercial
• L’offre de vente : le vendeur doit informer les potentiels acheteurs du prix de vente qu’il a fixé, ainsi que les conditions de vente. S’il s’agit de la vente d’un local commercial loué, il doit informer le locataire du projet de vente du local.
• La signature d’un compromis de vente : elle est facultative, mais importante en ceci qu’elle assied les accords de vente des parties et facilite un prêt bancaire.
• La signature de l’acte de cession du local commercial : la conclusion de l’acte de vente matérialise la cession officielle du local. Le prix et les conditions de vente y sont mentionnés.

Comment estimer le prix de vente d’un local commercial ?

Le prix de vente du local commercial ne se fixe pas en fonction du nombre de mètres carrés. Les critères de vente sont plutôt commerciaux. La localisation du bien (rue passante ou non, transport en commun à proximité, parking, environnement concurrentiel…) L’agencement du local (surface au sol et surface de vente, réserve, vitrine, cave…) L’état d’entretien du local (date des derniers travaux de rénovation, conformité aux normes…) et les dispositifs de sécurité du local (alarme, extincteur, issues de secours…) sont autant de critères qui donnent de la valeur au bien commercialisé.

Quels sont les frais de notaire sur l’achat d’un local commercial ?

Les frais d’acquisition, plus couramment dénommés frais de notaire, sont à la charge intégrale de l’acheteur du bien immobilier. Ces frais qui doivent impérativement être payés peuvent représenter entre 2 et 8% du prix d’achat. Ils couvrent les taxes suivantes :

1. Les honoraires du notaire : sommes perçues par le notaire en contrepartie de l’accomplissement de l’Acte d’achat du local commercial.
2. Les impôts et taxes : Les droits d’enregistrement liés à l’acquisition du local commercial doivent être reversés, par le notaire à l’État et aux collectivités territoriales.
3. Les frais et débours : Il s’agit des différentes sommes avancées par le notaire pour obtenir les pièces et documents nécessaires à l’opération, afin de réaliser l’Acte d’acquisition et rémunérer les éventuels intervenants.

Peut-on vendre un local commercial loué ?

Il peut arriver que le propriétaire d’un local commercial mette son bien en location-vente, à condition d’en informer le locataire afin que ce dernier puisse exercer son droit de préemption (possibilité d’acheter le local en priorité à tout autre acheteur). Il doit donc adresser une lettre au locataire par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé. Cette lettre doit obligatoirement préciser le prix de vente, les conditions de vente, les textes des 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du code de commerce.

Vendre ou acheter un local commercial vient certainement en réponse à un besoin ; mal appréhendé, la décision pourrait ne pas nous profiter. Le meilleur moyen de diminuer le risque est de prendre les bonnes informations.