La vente d’un espace commercial loué

Vendre un local commercial déjà loué se fait sous certaines conditions comme cela est prévu par la Loi de loi PINEL de 2015. La vente ou l’achat d’un local déjà loué est le plus souvent un casse-tête pour toutes les parties prenantes à savoir le propriétaire, le locataire et l’acquéreur. Que vous soyez l’acheteur, le vendeur ou le locataire du local qui va être vendu, vous trouverez dans cet article toutes les informations nécessaires pour une transaction réussie.

Sous quelles conditions peut-on vendre un espace commercial loué ?

• La loi PINEL de 2015 dispose que le bailleur doit absolument et nécessairement vendre en priorité le local à son locataire à cause du droit de préemption. Le droit de préemption stipule que le locataire a la priorité pour acheter le local mis en vente qu’il loue. Sachez que si vous avez un ou plusieurs potentiels acheteurs de votre local commercial et que celui-ci est en location, vous pouvez vous réjouir, car il est possible de le revendre, sous certaines conditions. Cela doit se faire, selon la loi et des procédures établies dans l’article L. 145-46-1 du Code du commerce. Entre autres, le bailleur doit :
• informer le locataire de sa volonté de mettre en vente le local commercial,
• Le bailleur doit adresser une lettre au locataire par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé. Cette lettre doit obligatoirement préciser le prix de vente, les conditions de vente, les textes des 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code du commerce.

Comment modifier la vente ?

Au cas où le bailleur modifie l’offre, s’il veut par exemple baisser le prix de son local commercial ou même proposer d’autres dispositions avantageuses pour son offre, le locataire doit toujours être la première personne à en être informé par les mêmes canaux que la première offre, avec les mêmes délais d’un mois, à compter de la notification, pour réagir à cette nouvelle offre.

Quelles dispositions doit prendre le locataire ?

Le locataire, une fois informé de votre projet, disposera alors d’un délai d’un mois pour exprimer son souhait de faire valoir ou non son droit de préemption sur l’achat du local commercial. Deux mois est le temps accordé au locataire pour conclure la transaction, quatre s’il fait appel à un crédit. Si la démarche aboutit favorablement, l’ex-locataire devient propriétaire du local. Au cas où le délai est dépassé, et que le locataire ne souhaite pas acquérir le bien, le bailleur est alors libre de solliciter un autre acquéreur.

Le droit de préemption s’applique-t-il toujours ?

Le droit de préemption ne s’applique pas automatiquement. Dans certains cas le locataire perd tout droit de préemption. Ces cas sont très courants et entre autres nous avons :

• La cession unique de locaux commerciaux distincts,
• La cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
• La cession d’un local commercial aux copropriétaires d’un ensemble commercial,
• La cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
• Ou encore cession du local occupé à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Que change la vente de mon local commercial pour mon locataire ?

Que votre locataire informé de la vente de votre bien ne soit pas intéressé ne signifie pas non plus qu’il devra quitter les lieux immédiatement. Le bail reste en vigueur avec le nouveau propriétaire dans les mêmes conditions qu’avec le précédent si celles-ci respectent les dispositions de l’article 1743 du Code Civil. Il faut que le contrat soit authentique, qu’il ait été écrit dans le respect du droit, qu’il comporte une date d’enregistrement et que l’acheteur soit bien au courant que le local est occupé au moment de l’achat. S’en suit alors le transfert de propriété et de bail. Le nouveau propriétaire ne peut rompre le contrat de bail avec le locataire ; à moins que celui-ci soit à son terme. Tout comme le locataire n’a pas le droit de s’opposer à la vente du local commercial. Cette décision appartient entièrement au propriétaire.

Un bail se renouvelle-t-il automatiquement ?

En principe, la reconduction d’un bail est une opération qui peut être simple. Étant donné que les clauses et les délais sont connus du bailleur et du locataire, si aucun des deux ne se manifeste, cela signifie qu’ils apprécient leur contrat et qu’aucune partie ne souhaite le rompre. Le nouvel acquéreur du local commercial qui ne manifeste pas le besoin de changer de locataire ou même d’occuper ses locaux, par son silence, signe de fait une reconduction de bail de celui-ci.

Le contrat de bail commercial peut-il être résilié ?

D’un accord à l’amiable entre bailleur et locataire le contrat de bail commercial peut être résilié ; des suites d’infractions graves de part et d’autre peuvent aussi donner lieu à cette résiliation de contrat de bail telles que : la destruction des lieux, de tromperie sur la marchandise, du non-respect des clauses du contrat, de défaut de paiement régulier du loyer par le locataire, de troubles de voisinages, de sous-location non autorisée… Les motifs seront librement appréciés par les tribunaux compétents, selon la loi du 6 juillet 1989, régissant les rapports entre les locataires et les bailleurs qui dispose en son article 12 que le locataire peut « résilier le contrat de location à tout moment », à condition de respecter un préavis dont le délai légal est fixé à 3 mois.

Lorsque l’infraction est commise, pour résilier le bail de location, le locataire comme le bailleur doit donner congé et respecter un préavis. Le congé doit être donné par lettre recommandée avec avis de réception, par huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Compte tenu de la délicatesse des questions liées aux baux commerciaux, il est recommandé de s’entourer d’experts et surtout de bien se renseigner avant toute démarche, afin d’éviter les contentieux qui pourraient naître d’une transaction mal appréhendée. Référez-vous à Valoris.