La TVA de l’achat d’un local commercial
La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est un impôt sur la consommation. Elle est payée par les clients finaux aux vendeurs sur la base d’un taux prédéfini en fonction de la nature du produit ou du service acheté. En règle générale, il n’y a pas de TVA sur l’achat d’un local commercial. Sauf si celui-ci est vendu neuf. Les entreprises ne sont pas non plus soumises à la TVA, elles la collectent et l’inverse à l’état.
Comprendre le type de tarification
Le prix Hors Taxes (HT) correspond à la tarification facturée par l’entreprise, sans prise en compte de la TVA. Le prix Toutes Taxes Comprises (TTC) qui lui, se compose du tarif HT et aussi du montant de TVA correspondant .
Quelle est la durée du régime de la TVA ?
Le régime de la TVA sur option pour la Société Civile Immobilière a une durée de 10 ans minimum. Si la TVA est remboursée, alors l’option est reconduite 10 années supplémentaires. La SCI assujettie à la TVA présente de nombreux avantages.
- La récupération de la TVA sur l’achat neuf
- La récupération de la TVA sur les charges d’entretien de l’immeuble
- La récupération de la TVA sur les biens faisant l’objet de travaux importants
- Le locataire récupère la TVA sur les loyers, ce qui n’est pas le cas sur un loyer net
Pour les immeubles à usage commercial, l’option ne se fait pas au niveau de l’entreprise mais si vous faites l’option sur votre nouvel immeuble, vous pourrez récupérer la TVA
La TVA est-elle remboursable ?
Oui, la TVA est remboursable, à condition de formuler l’option pour l’assujettissement. Il suffit d’envoyer un courrier en LRAR au service des impôts dont dépend la Société Civile Immobilière. L’option prend effet le premier jour du mois suivant la demande.
Le régime simplifié d’imposition vous donne d’attendre le dépôt de la déclaration annuelle pour être remboursé. Avec le régime du réel normal, (dépôt de déclaration mensuelle ou trimestrielle) vous pourrez obtenir le remboursement du crédit plus rapidement.
TVA sur la vente d’un local
La Société Civile Immobilière louant des murs commerciaux, a deux façons d’être assujettie à la TVA. Soit elle loue des locaux nus et opte pour la TVA, soit elle loue les locaux aménagés et paye d’office la TVA. La SCI est donc assujettie à la TVA soit par option, soit de droit. La vente des locaux commerciaux se verra donc imposée la TVA. Par contre, la SCI peut payer la TVA imposable entre les mains de ses associés (personnes physiques) à concurrence de leur participation dans la Société.
Sauf qu’il n’y a pas que des avantages à ce que la SCI soit assujettie à la TVA. Les inconvénients sont :
- Engagement sur une durée de 10 ou 20 ans
- Une gestion supplémentaire (En coût de comptabilité ou en temps de travail)
- Dans certain cas un loyer net est bien plus avantageux
- La TVA fait l’objet de plus de contrôles fiscaux
Comment récupérer la TVA versée au moment de la rénovation de l’immeuble?
La récupération de la TVA n’est acquise que si les biens acquis ont été affectés à une activité taxable, générant de la TVA, pendant 20 ans pour les immeubles et 5 ans pour les autres biens. Si vous revendez l’immeuble sans TVA avant le terme de 20 ans, il faudra reverser une partie de la TVA, autrement dit, le contribuable doit reverser une partie de la TVA déduite au prorata restant à courir au regard de ces délais. A contrario, si la vente du local ne fait pas cesser l’activité taxable, aucune régularisation n’est à effectuer. Si la vente de l’immeuble fait cesser l’activité taxable mais que l’acquéreur prévoit d’y exercer une activité entrant dans le champ d’application de la TVA, ce dernier bénéficie d’un droit à déduction.
Qui du vendeur ou de l’acquéreur doit payer la TVA?
Le vendeur doit procéder à la déclaration de TVA dans les 30 jours qui suivent la publication au journal des annonces légales. Il pourrait être exonéré de TVA si la cession porte effectivement sur le fonds de commerce dans sa globalité et que l’acteur de commerce soit lui-même redevable de la TVA. L’acheteur par contre applique les droits de remboursement de la cession de fonds de commerce, fait enregistrer la cession auprès de l’administration fiscale et s’acquitte des droits d’enregistrement.
Quant aux droits d’enregistrement de la cession de fonds de commerce (lorsque c’est le cas) il revient à l’acheteur de couvrir les formalités. Il doit faire enregistrer la cession auprès de l’administration fiscale et s’acquitter des droits d’enregistrement.
La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est un impôt qui peut être compliqué à gérer pour les non-initiés. Nous vous conseillons de vous faire aider par des experts. Valoris spécialiste de l’immobilier sur Lyon et sa région vous propose son expertise.
