Information du locataire de la vente d’un local commercial

Tout savoir sur la cession de bail commercial et les informations du locataire lors de la vente d’un local commercial!

Le contrat qui lie un commerçant locataire et un propriétaire de bail est un contrat de bail commercial. Le bâtiment loué est qualifié de local commercial lorsqu’un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers,  l’utilise à des fins commerciales. Il peut arriver que le propriétaire souhaite vendre son local mis en location. Des dispositions juridiques devront donc être prises en compte pour une rupture pacifique du contrat de bail.

Pour quelles raisons peut-on vendre un local occupé?

Plusieurs raisons peuvent pousser un propriétaire à vendre un local encore occupé. Il peut s’agir de :

• La courte durée de la fin du bail au moment de la prise de décision
• La longue durée de la fin du bail qui pose un problème à un bailleur dans un besoin urgent d’argent.

Quelle que soit la raison, il est possible de trouver preneur dans les temps réglementaires. Une fois la vente réalisée, si l’acquéreur n’est pas le locataire, le bail peut se poursuivre avec le nouveau propriétaire au cas où celui-ci ne souhaite pas occuper le local.

Rupture d’un contrat de bail, quels préalables?

• Le bailleur doit informer le locataire de sa volonté de mettre en vente le local commercial, d’autant plus que la loi Pinel lui accorde désormais un droit de préemption (l‘opportunité d’acheter le bien vendu prioritairement sur d’autres potentiels acquéreurs).
• Le bailleur doit adresser une lettre au locataire par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé. Cette lettre doit obligatoirement préciser le prix de vente, les conditions de vente, les textes des 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du code de commerce.

Peut-on rompre un bail avant la vente d’un local commercial?

Oui, certaines infractions peuvent aboutir à une résiliation du contrat de bail par le locataire avant la mise en vente du local commercial. Si la résiliation du contrat de bail peut résulter d’un accord amiable entre bailleur et locataire, des infractions graves de part et d’autres peuvent donner des raisons de rompre le bail. Il peut s’agir de la destruction des lieux, de tromperie sur la marchandise, du non-respect des clauses du contrat, de défaut de paiement régulier du loyer par le locataire, de troubles de voisinage, de sous location non autorisée. Etant donné la forme juridique du contrat, les motifs seront librement appréciés par les tribunaux compétents, selon la loi du 6 Juillet 1989, régissant les rapports entre les locataires et les bailleurs, qui dispose en son article 12 que le locataire peut « résilier le contrat de location à tout moment, à condition de respecter un préavis dont le délai légal est fixé à 3 mois»

À qui s’adresse la loi PINEL de 2015 ?

Cette nouvelle disposition est applicable aux locaux à usage commercial ou artisanal, c’est-à-dire, aux immeubles utilisés pour la fabrication, le stockage, et la vente de produits, la fourniture de services commerciaux, mais aussi la production, la réparation, et la commercialisation de biens ou services de nature artisanale.

Quelles sont les dispositions de la loi PINEL?

Ce nouveau droit du preneur à bail commercial lui permet de bénéficier automatiquement d’une promesse de vente lorsque celui-ci est informé par le vendeur. Le locataire dispose d’un mois après l’annonce, pour exprimer son ambition de racheter le local commercial. Pendant ces délais, aucun autre acheteur potentiel ne peut le supplanter dans l’achat. La vente doit se réaliser deux mois après l’envoi de sa réponse au bailleur, au risque de voir la demande considérée comme nulle. Si le propriétaire décide de revoir les modalités de vente, le locataire reste la personne prioritaire dans cette seconde offre de vente qui est valable dans un nouveau délai d’un mois.  Une bonne communication avec le locataire facilitera la vente à un tiers au cas où celui-ci ne serait pas intéressé par l’offre.  Le propriétaire doit se mettre d’accord avec le locataire sur les heures de visites de potentiels acquéreurs.

À quel moment perd-on le droit de préemption dans la vente d’un local commercial ?

Si le droit de préemption  est à l’avantage du locataire, celui-ci ne s’acquiert pas automatiquement. Certaines situations peuvent amener le locataire à perdre ce droit. Il s’agit entre autres de:

• La cession unique de locaux commerciaux distincts ;
• La cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
• La cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• La cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
• La cession du local occupé à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Dans la démarche de vente d’un local commercial occupé, l’accent est mis sur le respect des droits du locataire durant le processus de vente. Il doit être le premier à être informé des intentions du bailleur et dispose d’un délai pour exprimer son souhait d’acquérir le bien. Certaines circonstances pourraient lui être défavorables dans le principe, mais le locataire reste l’acteur au centre de l’intention de migrer de bail commercial à vente de local commercial.