Quels frais de notaire pour l’achat de murs commerciaux ?

Communément appelés “mur boutique”, les murs commerciaux correspondent au local dans lequel un fonds de commerce est exploité. En acquérir un vous permet soit de profiter des locaux pour votre activité professionnelle, soit de louer à un locataire et dans ce cas réaliser un investissement locatif.

Que vous soyez investisseur ou exploitant, il est important de vous informer sur toutes les artères qui meublent ce sujet. Entre achats et frais de notaire, nos experts Valoris vous délivrent les éléments clés sur les frais de notaire lors de l’achat de murs commerciaux.

Qu’est-ce que les murs commerciaux ?

En immobilier commercial il est important de dissocier le fonds de commerce des murs commerciaux. Ces derniers représentent généralement le pied d’un immeuble et sont des locaux commerciaux dans lesquels sont exploités le fonds de commerce.

L’exploitant peut être locataire ou propriétaire des murs. Dans ce cas, il a le choix entre vendre son fonds seul ou le faire avec les murs.

L’achat des murs commerciaux

Au démarrage de votre activité ou ultérieurement, vous pouvez avoir l’opportunité d’acheter des murs commerciaux afin de réaliser un investissement à la fois patrimonial et stratégique. Sachant qu’il en existe deux types, si vous souhaitez en acheter, il est important de réaliser tout ce que cela implique.

Quels sont les types de murs commerciaux ?

Les deux types de murs commerciaux sont les murs libres et les murs occupés.

Murs libres

Le propriétaire d’un local vous vend les murs dont il est propriétaire. Une fois l’acquisition réalisée, vous pouvez choisir de vous y installer pour exercer votre activité ou décider de mettre en place une location. Cette dernière option implique que le locataire procède à des travaux et aménagements spécifiques à son activité tandis que le commerçant va créer et fidéliser sa clientèle et son fonds de commerce.

Murs occupés

Il y a la présence d’un bail commercial ou même l’achat d’un fonds de commerce. Dans ce cas, si la valeur du fonds de commerce est égale ou supérieure à 50% des murs, le risque est quasi nul. Le commerçant est tenu de payer régulièrement ses loyers s’il ne veut pas casser le bail et perdre la valeur de son fonds.

Quelles sont les démarches à suivre ?

En tant qu’entrepreneur, vous disposez de plusieurs solutions pour réaliser vos opérations d’achats. L’acquisition des murs commerciaux s’effectuant en général par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI), les démarches nécessaires pour investir dans des murs commerciaux sont les suivantes.

La recherche des murs

Pour cela, la situation géographique est importante. Les murs sont indexés et augmentent de la valeur de l’indice de la construction.

La structure juridique

Il faut constituer une Société Civile Immobilière (SCI) avec un capital. Il est possible de déduire les intérêts d’emprunts et des travaux sur l’impôt sur le revenu pendant dix ans.

Après quinze ans de détention, le bien immobilier rentre en pleine propriété dans votre patrimoine.

Le financement

La SCI fait une demande de financement auprès de la banque. Elle peut financer jusqu’à 110% du montant des murs et des frais de notaires.

Pendant le délai de réalisation de l’acte chez le notaire, on recherche le locataire afin de préparer le bail commercial et celui-ci est exonéré de plus-value en cas de revente.

Notons que pour confirmer la vente, vous êtes tenu de régler les frais de notaire afférents à l’achat d’un local commercial.

Quels sont les frais de notaire pour un local commercial ?

Encore appelés frais d’acquisition, ils sont un ensemble de frais et de taxes collectés par le notaire lors d’un achat immobilier et comprennent différents éléments :

• Les honoraires du notaire ;
• Les débours (frais avancés pour des documents administratifs, liés au cadastre ou à l’urbanisme par exemple) ;
• Et différents autres frais comme la TVA ou les frais d’enregistrement.

On vous présentera deux options afin de les calculer :

• Les frais de notaire pour l’achat d’un local commercial : ils peuvent représenter entre 2% et 8% du prix de vente. À noter que dans le cadre d’un achat en zone franche urbaine (ZFU) ou dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), les droits d’enregistrement peuvent être réduits ;
• Pour un achat immobilier réalisé dans le cadre d’une SCI, les frais de notaire sont réduits à environ 3% (au lieu de 7% à 8% pour un achat immobilier classique dans l’ancien).

Si cela s’avère être exorbitant, il existe notamment quelques moyens de faire réduire ces frais.

Comment réduire les frais de notaire ?

Les frais de notaire représentent un montant conséquent qui vient s’ajouter au prix lors de la transaction. Si la plupart des frais sont fixes, quelques astuces permettent de réaliser de petites économies.

Par exemple, vous pouvez demander de soustraire les frais d’agence avant de calculer les frais de notaire s’ils sont à votre charge. Si vous achetez un bien meublé ou comportant, comme c’est souvent le cas, une cuisine et une salle de bain équipées, séparer l’achat du bien et celui des meubles est également une bonne option. En effet, les frais de notaire ne s’appliquent qu’à la partie immobilière de votre bien.

Bien que cela puisse paraître compliqué, acquérir présente de nombreux avantages surtout quand on raisonne en termes de rentabilité.

Avantages à investir dans des locaux commerciaux

Les avantages se présentent sous deux aspects.

Le propriétaire occupe son local

• Dans ce cas, plus de loyer à payer pour l’exploitation des locaux ;
• Pas d’engagement juridique par un contrat de bail ;
• Comme en immobilier d’habitation, il est libre de réaliser les travaux ou aménagements qu’il souhaite dans son local.

Le propriétaire fait louer

• Les loyers sont fixés librement ;
• Les taxes dans les locaux commerciaux sont habituellement à la charge du locataire et les gros travaux ;
• Le rendement annuel tourne autour de 8 à 10% de la somme investie.

Investir dans un local commercial est une solution efficace. Vous ne pouvez pas passer à côté que vous soyez un investisseur aguerri ou pas.

En cas de besoin, nos experts Valoris seront toujours disponibles pour vous accompagner dans la constitution de votre patrimoine.