Frais de notaire achat local commercial

Le notaire est le gagiste de l’histoire d’une entreprise, d’une famille ou de toute entité qui se veut protégée par la loi. Il sert de représentant de la loi à ses vis-à-vis, néanmoins ses services ne sont pas gratuits. Découvrons quels sont les frais de notaire relatifs à l’achat d’un local commercial.

Description, rôle et utilité du Notaire dans l’achat d’un local commercial

Pour des besoins de forme, Il est judicieux pour le demandeur de savoir avant de faire appel au notaire, quelles sont ses prestations, vérifier ensuite si son intervention est nécessaire, puis tabler sur les frais que tout cela engagera.

• Description du Notaire

Le notaire est un officier public jouissant d’une attribution de puissance Étatique. Il répond auprès de la chambre départementale ou interdépartementale des notaires dont il dépend, et du Procureur de la République.

Sa première mission est de certifier les actes mais il est également tenu à une mission d’instruction, de conseil de sa clientèle lors de l’établissement des actes : cession de local commercial, testaments, contrats de mariage, règlements de succession. Il doit pouvoir rendre accessible son savoir juridique.

Par ailleurs, le notaire est en mesure de gérer les affaires de ses clients, particulièrement immobilier et mobilier. Il peut être considéré comme conseiller en placements financiers pour faire croître une propriété. Comme le médecin ou l’avocat, le notaire est tenu au secret professionnel.

• Utilité du notaire

Le notaire rédige des testaments et des contrats de mariage. L’État lui incombe la mission d’enregistrement des actes, leur certification, ainsi que leur conservation pendant cent années. Le notaire se charge également des affaires en lien avec le droit immobilier, les locaux commerciaux. L’activité immobilière évoque en majorité des offices notariales, elle fait approximativement la moitié du chiffre d’affaires. Ils sont chevronnés en matière de négociation de vente, de baux commerciaux, ainsi que de signature d’avant-contrat et de vente.

• Rôles du notaire

Le notaire s’investit pleinement lors de la conclusion de l’achat d’un local commercial parce qu’il représente à ce moment-là la loi, lors de la rédaction du compromis de vente, de l’acte authentique. Sa présence sert donc de couverture juridique aux deux parties.

Frais de notaire se rapportant à l’achat d’un local commercial

Les frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire », sont en réalité subdivisés en plusieurs postes, dont les émoluments ou rétribution du notaire s’additionnent au prix d’achat du bien. Pour un logement ancien, ces frais sont estimés à environ 8% du prix de vente. Ces frais peuvent être revus à 7% pour un bien de grande valeur.

• Comment se décomposent les frais de notaire?

• Les émoluments de formalités et frais divers

Les émoluments de formalité:

Le notaire se charge d’un tas de démarches et s’assure de l’effectivité des formalités en vue de la transaction, qui sont moyennement facturées à un total de 800 € TTC. Raison pour laquelle on parle d’émoluments de formalité. Leur facturation se fait sur la base d’un plafond qui fixe le prix que le notaire peut exiger pour chacune des formalités ou prestations qu’il accomplit pour la vente. Selon les marchés, le notaire aura besoin de plus ou moins de démarches à entreprendre. C’est pourquoi il sollicite une caution sur ses émoluments et fait le point pendant les mois qui suivent la vente en fonction du prix facturé pour les différentes démarches qu’il a effectuées.

Les frais divers:

Son évaluation tourne autour de 400 €, ceux-ci correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client, entre autres les frais d’expédition des actes.

• Les droits de mutation

Le pan principal qui se rapporte aux frais correspond aux « droits de mutation » (appelé également taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement). Il découle des droits perçus par le fisc qui s’expriment en pourcentage et se pratiquent :

Aujourd’hui dans 97 départements, s’appliquent l’augmentation des droits de mutation. Celle-ci a été rendue possible en 2014. Au taux de 5,80665% du prix de vente du local commercial.

Cependant, les quelques départements ayant rejeté l’application de la hausse des droits : le Morbihan (56), l’Isère (38), l’Indre (36), et Mayotte (976) obéissent au taux de 5,09006 % du prix de vente du local commercial.

En pratique, selon le département dans lequel se trouve le bien vendu, vous prenez votre prix d’acquisition que vous multipliez par 5,80% ou 5,09 %.

Si dans votre acte de vente, il existe une clause précisant que dans le prix de vente sont compris X € correspondant à du mobilier (salon équipé, etc.), faites suivre l’information au notaire afin qu’il veille à ne pas tout mélanger, en le différenciant du montant du prix du bien lui-même avant d’appliquer les 5,80 ou 5,09%. De façon à éviter des frais supplémentaires liés aux droits de mutation sur le mobilier car lesdits taux ne s’appliquent que sur le bien immobilier et pas sur les meubles.

• La contribution de sécurité immobilière

Cet apport est dû à l’Etat pour la réalisation des formalités d’enregistrement et de publicité foncière, ce que l’on appelle dorénavant la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux relatif de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

• La rémunération du notaire

Le calcul du tarif proportionnel des notaires

La rétribution qui revient au notaire à la conclusion d’une vente immobilière est calculée sur la base d’un tarif proportionnel au prix de vente du bien, avec quatre intervalles. Cette grille tarifaire a été revue à la baisse à deux reprises depuis 2016. D’abord de 1,4 % en 2016 puis le 1er janvier 2021. Cette fois-là, les émoluments notariés ont diminué d’environ 1,9 %.

Intervalles de prix	Pourcentage applicable	Montant à adjoindre
Jusqu’à 6.500 €	3,870 %
De 6.501 à 17.000 €	1,596 %	147,81 €
De 17.001 à 60.000 €	1,064 %	238,25 €
Au-dessus de 60.000 €	0,799 %	397,25 €

La TVA sur émoluments est de 20%, elle doit être ajoutée au résultat obtenu ci-dessus. Le « montant à ajouter » facilite le calcul sans avoir besoin de faire un calcul tranche par tranche.

Exemple : Vous achetez un local ancien pour le prix de 300.000 €.

La part du notaire en ce qui concerne les émoluments, s’élève à : 300.000 € x 0,799 % = 2397€ auxquels il faut ajouter 397,25 €, soit 2794,25 € au total. On applique alors la TVA de 20 % à ce montant. Les émoluments du notaire se hissent donc à 3353,1 € TTC.

Avant le 1er janvier 2021, les émoluments du notaire pour cette vente étaient de 3399,1 €, ce qui représente donc aujourd’hui une économie de 46 €.

De façon générale, si on compare l’économie réalisée avec la diminution du tarif des notaires entre 2016 et la nouvelle réforme, cela vaut une économie de 80 € pour l’acheteur par rapport à l’ancien tarif. L’économie réalisée avec la nouvelle grille tarifaire est non négligeable !

Autre exemple, pour un local commercial à 500.000 €, les émoluments du notaire s’élèvent désormais à 5.271 €, contre 5.370 € avant le 1er janvier 2021, soit une économie de 99 €. Comparé à 2016, cela représente une économie de 173 € pour l’acheteur par rapport à l’ancien tarif. Nous observons donc à ce moment une diminution du tarif des notaires pour les transactions mineures.

Avant la loi Macron portant réforme et tarification, il advenait que pour de petites transactions, le coût total du notaire, tout émolument compris, dépasse la barre des 10% du prix de cession du bien. Car en plus de sa rémunération chiffrée selon la grille proportionnelle, le notaire facture ses prestations pour l’acte de vente et qui, elles aussi sont facturées selon un tableau point par point, en tant qu’émoluments de formalité.

Après ces réformes, le coût global est fixé au maximum de 10% du prix du local commercial, sans pouvoir être inférieur à 90 €.

Par exemple : pour un local commercial vendu 8.000 €, proportionnellement à la grille tarifaire, le notaire aurait pu percevoir 331 € d’émoluments et environ 800 € pour les formalités, soit au final 1.131 €, équivalent à plus de 10% du prix d’acquisition du bien.

Puisque qu’étant plafonnés à 10% du prix de vente, ils doivent être réduits à 800 €, pour un montant ne devant pas excéder 960 €.

Pour les ventes de plus de 100.000 € une remise est possible, le notaire peut décider d’octroyer une remise sur ses émoluments dans la limite de 20 %. Cette potentialité d’octroyer des remises n’est pas inédite, elle a été révisée pour permettre aux notaires de la proposer plus aisément.

Depuis la réforme du 1er janvier 2021, le montant de la remise que le notaire peut vous concéder a doublé car la remise peut à ce jour atteindre 20 % contre 10 % jusque-là, et cela concerne aussi les biens de plus de 100.000 € et plus uniquement les biens de plus de 150.000 € comme auparavant.

Le notaire peut décider délibérément d’accorder une remise en exigeant que :

−Le prix de vente franchisse la barre des 100.000 € ;

−La remise soit au plus de 20 %. Elle se joint aux émoluments du notaire calculés sur le prix au-delà de 100.000 € ;

−L’application de la remise qu’il a décidée d’offrir uniformément à l’ensemble de sa clientèle soit effective.

Pour un logement vendu 300.000 €, ses émoluments s’élèvent à : 300.000 € x 0,799 % = 2.397 € auxquels il faut additionner 397,25 € soit 2.794,25 €. On y applique alors la TVA de 20 %. Les émoluments du notaire s’élèvent à 3.353,31 €. Le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments interprétés comme suit:

Exemple sur 200.000 € (300.000 – 100.000 €).

200.000 X 0.799 % = 1.598 €. En plus de la TVA, on totalise 1.917,60 € TTC.

Le notaire peut vous concéder une remise au plafond de 1.917,60 € X 20%, d’une valeur de 384 € TTC. Avant le 1er janvier 2021, cette remise était limitée à 147 €, soit 237 € de moins.

Pourquoi 2 notaires pour conclure la vente ?

Si vous avez besoin de votre notaire pour vous accompagner lors d’un acte de vente ou achat d’un local commercial, vous aurez donc deux notaires pour conclure la transaction. Selon une codification précise, ils se répartiront la vérification des pièces et la rédaction conformément aux règles. Toutefois, la présence de votre notaire pour vous guider ne nécessite pas de frais supplémentaires. Endossés par l’acquéreur, les frais de notaire sont strictement notifiés : ils se composent des débours, des impôts et des taxes, et des émoluments (le montant perçu par le notaire en contrepartie de sa prestation). Le montant de cette rémunération est pareil, peu importe le notaire. De ce fait, si deux notaires participent à la vente d’un local commercial, ils se répartiront les émoluments.

Les frais de notaire pour l’achat d’un local commercial se répartissent à plusieurs niveaux de dépenses. Pour l’acheteur tout comme pour le vendeur sa présence est juridiquement obligatoire. La conclusion de l’acte de vente supporte des frais bien définis qui ont été énumérés plus haut.