Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Il n’est plus rare que des fortunes se construisent via des investissements immobiliers, et plus particulièrement via l’immobilier locatif. En effet, grâce à sa rentabilité, ce marché suscite l’engouement des investisseurs désireux d’augmenter leur capital. Vous souhaitez également investir dans l’immobilier, mais vous ne disposez pas (encore ?) d’apport personnel ? Rassurez-vous, 60% des prêts immobiliers destinés au financement d’un investissement locatif sont accordés sans argent.

Nos experts Valoris vous délivrent dans la suite de ce guide leurs meilleurs conseils afin de vous permettre de mettre sur pied votre dessein d’investissement.

Investir dans l’immobilier locatif sans apport : comment monter son dossier ?

Soyez précis sur le coût total de votre projet immobilier

Tout d’abord, vous devez commencer par effectuer des simulations à l’aide des calculettes de prêt immobilier.

Par la suite, vous pouvez effectuer (par exemple) une reconduction des travaux accessoires dont vous pouvez vous passer. Faites également de votre mieux pour limiter au maximum les besoins financiers pas ou peu utiles sur le moment et pouvant éventuellement être reportés.

Votre objectif est de présenter un projet immobilier dont le coût total sera acceptable aux yeux du banquier que vous solliciterez.

Soyez sérieux dans la préparation de votre dossier

L’étude de faisabilité avant la validation de votre placement passe par la constitution d’un dossier complet.

Pour celle-ci, mettez toutes les chances de votre côté en faisant bonne impression. Cela peut vous permettre de réduire à néant l’hésitation du banquier. Si possible, vous pouvez également joindre des documents correspondant à vos placements récemment ouverts.

Non seulement cela témoignera de votre motivation et de votre sérieux, mais vous prouverez aussi aux banques votre aptitude future à faire des épargnes.

L’objectif des banques ou organismes prêteurs est de donner vie à votre projet en vous apportant des solutions adaptées et avantageuses d’un point de vue financier.

Ayez le portrait du “bon client”

Le profil du “bon client” varie selon les banques, mais il est certain que pour toutes ces banques, le “bon client” est privilégié. Pourquoi ? Parce qu’il s’agit de clients qui sont abonnés aux différentes offres parallèles, à l’instar des assurances.

En plus de votre partenariat avec la banque, si vous démontrez que les deux parties (la banque et vous) sont gagnant-gagnant, vous optimiserez vos chances d’effectuer un investissement dans l’immobilier sans apport.

Il est important de noter que votre banque peut vous suggérer de souscrire à une assurance loyers impayés afin de sécuriser votre investissement immobilier locatif.

De ce fait, vous gagnerez deux fois plus. Votre statut de “bon client” vous protège en cas de non-paiement de vos locataires. De plus, les primes allouées par les assurances peuvent être déduites de vos revenus locatifs si vous dépendez du régime réel d’imposition.

Enfin, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35% de vos revenus. Si vous excédez ce taux, la banque hésitera à vous accorder sa confiance.

Profitez des dispositifs instaurés par l’État relatifs à votre projet

Si votre projet immobilier peut profiter de certains avantages fiscaux, il s’agira forcément d’une aubaine.

La loi Pinel

Ce dispositif vous permet de réduire vos impôts de 21% pendant douze ans si votre investissement concerne l’immobilier neuf à but locatif.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Ce statut vous confère un choix de deux régimes fiscaux :

• Le micro-Bic pour les recettes locatives inférieures à 70.000 euros. Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction forfaitaire globale de 50% ;
• Le réel pour les recettes locatives supérieures à 70.000 euros : vos charges réelles (entretien, assurances, travaux de rénovation, etc.) sont déduites et vous bénéficiez d’une optimisation fiscale.

Le dispositif Censi-Bouvard

Grâce à ce dispositif, vous pouvez :

• Mettre vos loyers en sécurité pendant onze ans : vous êtes sûr de percevoir vos loyers, peu importe que vous ayez des locataires ou non ;
• Recouvrer les 20% de TVA relatifs à votre investissement locatif sans apport (dans certains cas) ;
• Diminuer vos impôts de 33.000 euros (ou 11% du prix HT de votre bien) sur une période de neuf ans.

Bien choisir votre logement

La banque s’intéresse au logement dans lequel vous investissez votre argent.

Elle s’intéresse à ce qui va influer positivement ou négativement sur vos revenus locatifs, c’est-à-dire :

• La vacance locative : il s’agit des périodes durant lesquelles le logement est inoccupé (manque de locataires, incendies, etc.) et par conséquent improductif (pas de loyers perçus). Vous éviterez ce désagrément en souscrivant à l’assurance loyers impayés ;
• La taille du logement ;
• Le financement du bien immobilier ;
• La situation géographique du logement ;
• La qualité du logement (ancien ou neuf).

Finalement, il est bel et bien possible d’investir dans l’immobilier sans argent. Comment ? En obtenant un prêt immobilier.

Cependant, pour effectuer une démarche aussi délicate, il est préférable de faire appel à un courtier en crédit immobilier Valoris afin de bénéficier d’une expertise de qualité. Ainsi, vous profiterez d’un accompagnement personnalisé et sur-mesure afin de concrétiser vos futurs projets immobiliers