Bail à usage civil : que faut-il savoir ?

En immobilier d’entreprise, il existe plusieurs types de baux, notamment le bail professionnel, le bail commercial et le bail à usage civil. En ce qui concerne le dernier, c’est le type de bail propice pour les propriétaires qui ne veulent pas de contrats à long terme.

Retrouvez dans la suite de cet article Valoris, tout ce qu’il faut savoir sur ce type de bail.

Qu’est-ce que le bail à usage civil ?

Encore appelé bail de droit commun, le bail à usage civil est un bail dans lequel le propriétaire loue un local à un ou plusieurs locataires, un peu comme un bail résidentiel traditionnel. Cependant, dans le cas des locations meublées, qui sont souvent régies par des contrats de location de droit civil, le mobilier mis à la disposition des locataires doit minimiser l’habitabilité des locataires.

Le bail civil est généralement privilégié. Son plus grand avantage est le degré élevé de liberté dans la détermination de la durée et de la fixation du prix. Il faut préciser que cette liberté plait assez aux propriétaires. Ceci vient du fait que le bail de droit commun permet aux propriétaires de regagner leurs logements à leur retour en cas de déplacement à l’étranger.

Quels sont les types de propriétés concernées par le bail à usage civil ?

Ces types de locaux concernés par le bail à usage civil sont les suivants :

• Les locaux commerciaux ;
• Les résidences secondaires ;
• Les logements de fonction ;
• Des terrains à usage non agricole ;
• Des entrepôts.

Que dit la loi sur le bail à usage civil ?

Le bail à usage civil est encadré sur le plan légal par le code civil français, respectivement aux articles 1713 à 1778. À la suite du code civil se greffe la loi du 6 juillet 1989. Cette dernière tend à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En parcourant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il en ressort qu’elle définit tour à tour les éléments essentiels pour un contrat de bail. Elle traite les rapports entre :

• Bailleurs et preneurs ;
• Bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ;
• Bailleurs et locataires dans les logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité.

Quelles sont les modalités du bail à usage civil ?

Il faut préciser que le bail à usage civil est spécifique, car il n’est soumis à aucune forme particulière. Dans ce cas d’espèce, les parties sont libres d’en déterminer le contenu, sous réserve de ne pas insérer de clauses abusives.

Il est quand même nécessaire avant le début du contrat de bail que les parties s’accordent sur un certain nombre de choses, notamment :

Une description minutieuse des locaux et des équipements

Un état des lieux doit se faire avant l’entrée l’acquisition du local par le locataire puis, à nouveau, au départ de ce dernier. Il peut se faire entre le preneur et le propriétaire. Ces derniers peuvent aussi faire recours aux services d’un huissier.

Cette attestation, signée des deux parties, a pour but de démontrer que le locataire a rendu les lieux en bon état ou, à l’inverse, qu’il y a eu des dommages ou des pertes intervenues pendant la location.

Un rapport détaillé de l’utilisation des installations

Il sera nécessaire pour le demandeur de préciser l’usage exact de l’utilisation des locaux. Il est simplement question de dire si le local servira de résidence secondaire, d’entrepôt, de local commercial, etc.

Le montant du loyer

Aucune loi ne définit le montant du loyer dans le bail à usage civil. Il est donc librement fixé par les deux parties. Il n’y a pas de conditions ou de règles spécifiques concernant les plafonds de loyer ou le contrôle des loyers pour ce type de bail.

Les différentes charges locatives et les conditions de leur prise en compte

En fait, dans le cas d’un bail commun, le locataire supporte un certain nombre de frais, en plus du paiement du loyer, tels que des charges récupérables, des réparations locatives, des factures d’électricité, de gaz, d’eau et diverses taxes.

Elles sont en quelque sorte, l’apport du locataire aux dépenses engagées par le propriétaire pour le fonctionnement de l’immeuble. Elles sont limitées à certaines dépenses :

• La durée convenue du bail : en France, la durée maximum d’un bail civil est de 9 ans ;
• Les conditions de vente et les modalités de reconduction du bail ; ce sont les différentes mesures à prendre en compte si vous souhaitez donner congé ou non au bail ;
• Le montant du dépôt ;
• Les obligations du locataire et du bailleur.

Quelles sont les obligations des parties dans un bail à usage civil ?

La conclusion d’un contrat de bail à usage civil génère automatiquement auprès des parties plusieurs obligations.

Les obligations du Bailleur

Les obligations du bailleur peuvent être de plusieurs ordres à savoir :

• La livraison au moment opportun de l’espace ou du bien loué : le bailleur est tenu de fournir le local au futur locataire après que ce dernier se soit acquitté des frais exigibles et après signature du contrat ;
• L’obligation d’accorder au locataire un droit de jouissance paisible du local : Les propriétaires doivent rassurer leurs locataires. En d’autres termes, ne pas déranger les locataires et surtout l’informer en cas de visite ;
• Le remboursement dans certains cas des dépenses liées aux travaux effectués par le locataire : Dans le cas où il existe des dispositions permettant l’exécution de tels travaux, le propriétaire peut être tenu de rembourser au locataire certains frais qu’il a dû payer. Ceux-ci peuvent être des coûts.

De ce fait, le propriétaire n’encourt aucune indemnité pour des travaux n’apportant pas de valeur ajoutée à l’immeuble et destinés uniquement à subvenir aux besoins personnels des locataires ;

• La garantie de la sécurité : Il incombe au propriétaire de garantir un local en sécurité au locataire.

Les obligations du preneur

Le preneur quant à lui se doit de respecter les obligations suivantes :

• L’obligation de payer le loyer et ses charges dans les délais prescrits dans le contrat de bail : À son tour le locateur à l’obligation de payer le loyer à temps et de régler toutes les charges comprises dans le contrat de bail.
• Un usage raisonnable du local ou du bien : Le locataire également l’obligation de respecter la tranquillité et un climat paisible au sein du voisinage ;
• L’obligation de remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient lors du transfert de propriété : En cas de résiliation du contrat de bail, le locataire doit s’assurer de laisser le local tel qu’il l’a trouvé à son arrivée.

D’après la loi du 6 juillet 1989 en son article 8, « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ».

Cette disposition énonce clairement les conditions dans lesquelles un locataire peut sous-louer un local.

Comment mettre fin à un bail à usage civil ?

Pour mettre fin à un bail à usage civil, l’une des parties notifie à l’autre son intention de résilier. Le locataire doit informer le propriétaire de son intention de déménager par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. La durée du préavis est librement fixée par les parties au contrat de location lors de la rédaction du contrat ou à l’aide d’un avenant de location ultérieur.

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