TVA pour la vente d’un local commercial
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) représente un impôt sur la consommation. Elle est rétribuée par les clients finaux, aux vendeurs, sur la base d’un taux prédéfini en fonction de la nature du produit ou du service acheté. La taxe pour l’acquisition de biens ou d’investissements cause plus de problème que la taxe imposée sur les prestations de service. Mais, de manière générale, l’achat d’un local commercial s’excepte du paiement de la TVA, sauf dans le cas où ce local commercial est neuf.
Comprendre le type de tarification
Le prix hors taxes (HT) représente la tarification facturée par l’entreprise, sans prise en compte de la TVA. Le prix toutes taxes comprises (TTC) quant à lui est composé du tarif hors taxes et du montant de TVA correspondant.
Quelle est la durée du régime de la TVA ?
Le régime de la TVA sur option pour les Sociétés Civiles immobilières (SCI) a une durée de 10ans minimum. Cependant, l’option peut être reconduite pour 10années supplémentaires dans le cas où la TVA est remboursée. La SCI assujettie à la TVA présente de nombreux avantages. À l’exemple de:
- La récupération de la TVA sur l’achat neuf,
- La récupération de la TVA sur des charges d’entretien de l’immeuble,
- La récupération de la TVA sur les biens faisant l’objet de travaux importants,
- Le locataire récupère la TVA sur les loyers, ce qui n’est pas le cas sur un loyer net.
Pour les immeubles à usage commercial, l’option ne se fait pas au niveau de l’entreprise. Mais, si vous faites l’option sur votre nouvel immeuble, vous pourrez récupérer la TVA.
La TVA est-elle remboursable ?
La TVA peut être remboursable, à condition de formuler l’option pour l’assujettissement obligatoire dont la rigueur s’impose sur les personnes pratiquant une activité économique de manière indépendante et habituelle. Il suffit d’envoyer un courrier en LRAR au service des impôts dont dépend la Société Civile Immobilière. L’option prend effet le premier jour du mois suivant la demande.
Le régime simplifié d’imposition vous donne d’attendre le dépôt de la déclaration annuelle pour être remboursé. Avec le régime du réel normal (dépôt de déclaration mensuelle ou trimestrielle) vous pourrez obtenir le remboursement du crédit plus rapidement.
TVA sur la vente d’un local comment s’applique-t-elle ?
La Société Civile Immobilière louant des murs commerciaux a deux façons d’être assujettie à la TVA. Soit elle loue des locaux nus et opte pour la TVA, soit elle loue les locaux aménagés et paye d’office la TVA. La SCI est donc assujettie à la TVA soit par option, soit de droit. La vente des locaux commerciaux se verra donc imposer la TVA. Par contre, la SCI peut payer la TVA imposable entre les mains de ses associés (personnes physiques) à concurrence de leur participation dans la Société.
Sauf qu’il n’y a pas que des avantages à ce que la SCI soit assujettie à la TVA. Les inconvénients sont
- Engagement sur une durée de 10 ou 20ans
- Une gestion supplémentaire (en coût de comptabilité ou en temps de travail)
- Dans certains cas, un loyer net est bien plus avantageux
- La TVA fait l’objet de plus de contrôles fiscaux
Comment récupérer la TVA versée au moment de la rénovation de l’immeuble ?
Récupérer la TVA n’est obtenue que si les biens acquis ont été affectés à une activité taxable, générant de la TVA, pendant 20ans pour les immeubles et 5ans pour les autres biens. Si vous revendez l’immeuble sans TVA avant le terme de 20ans, il faudra reverser une partie de la TVA, autrement dit, le contribuable doit reverser une partie de la TVA déduite au prorata restant à courir au regard de ces délais. Aucune régularisation n’est à effectuer dans le cas où la vente du local ne fait pas cesser l’activité taxable. Si la vente de l’immeuble fait cesser l’activité taxable, mais que l’acquéreur prévoit d’y exercer une activité entrant dans le champ d’application de la TVA, ce dernier bénéficie d’un droit à déduction.
Qui du vendeur ou de l’acquéreur doit payer la TVA ?
Le vendeur doit procéder à la déclaration de TVA dans les 30 jours qui suivent la publication au journal des annonces légales. Il pourrait être exonéré de TVA si la cession porte effectivement sur le fonds de commerce dans sa globalité et que l’acteur de commerce soit lui-même redevable de la TVA. L’acheteur par contre applique les droits de remboursement de la cession de fonds de commerce, fait enregistrer la cession auprès de l’administration fiscale et s’acquitte des droits d’enregistrement.
Quant aux droits d’enregistrement de la cession de fonds de commerce (lorsque c’est le cas), il revient à l’acheteur de couvrir les formalités. Pour s’acquitter des droits d’enregistrement, il doit faire enregistrer la cession auprès de l’administration fiscale.
La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est un impôt qui peut être compliqué à gérer pour les non-initiés. Un expert est toujours nécessaire pour nous montrer les tenants et les aboutissants des procédures. Valoris, spécialiste de l’immobilier sur Lyon et sa région vous propose son expertise.
