Prix moyen location local commercial : comment l’estimer ?

Qu’il s’agisse des tendances du marché, de son emplacement ou des accès de transports se trouvant à proximité du local à estimer, de nombreux facteurs viennent influer sur le calcul du prix moyen de location d’un local commercial.

Bien qu’il ne soit pas réellement possible d’adopter une technique classique concernant l’estimation des biens immobiliers, c’est-à-dire un montant en se basant sur le prix moyen au mètre carré dans un quartier donné, nous vous expliquerons comment estimer le prix moyen de la location d’un local commercial dans la suite cet article.

Quels sont les critères pour estimer un local commercial ?

Sachant que les critères d’estimation d’un local commercial sont bien différents de ceux d’une habitation, avoir recours à un spécialiste de l’immobilier commercial vous garantit une estimation efficace.

Ce dernier se basera sur certains critères et notamment :

  • La situation géographique ou zone d’implantation ;
  • L’accessibilité des locaux ;
  • L’aspect pratique et esthétique ;
  • L’état des locaux ;
  • La rentabilité ;
  • Les prestations possibles ;
  • La surface totale (surface réelle et la surface pondérée) ;
  • La singularité du lieu ;
  • Le type de commerce.

Les critères d’estimation pris en compte, il est plus facile de fixer le prix moyen de location d’un local commercial.

Fixer la valeur locative

Le montant initial du loyer dans le cadre d’un bail commercial n’étant pas réglementé, il est librement fixé d’un commun accord entre le bailleur et le locataire, sans toutefois que cela ne donne lieu à des montants qui s’éloignent de la réalité du marché.

Ainsi, le montant du loyer d’un local commercial doit être basé sur la valeur locative du bien.

La notion de valeur locative d’un local : le prix au m²

La valeur d’usage d’un local commercial s’exprime en valeur locative au m² annuel hors taxes et hors charges.

Elle correspond un loyer au prix du marché (et non du bail) et intègre des ajustements pouvant être considérés comme des suppléments de loyer (droit au bail pour le locataire précédent ou pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité).

Comment calculer la valeur locative d’un local commercial ?

La valeur locative d’un local professionnel (VLP) est calculée à partir d’une grille tarifaire, dans laquelle sont classés les locaux en fonction de leur nature ou de leur destination.

La formule à prendre en compte dans le calcul de la valeur locative des locaux professionnels est la suivante :

Valeur locative des Locaux Professionnels (VLP) = surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation.

La valeur locative étant fixée, d’autres éléments peuvent être associés à cette dernière pour estimer le prix moyen d’un loyer professionnel.

Autres notions essentielles autour du prix de location d’un loyer

Le bail commercial

Communément appelé « 3/6/9 » parce qu’il garantit au preneur au moins neuf années de bail (en général douze ans pour les centre commerciaux), il définit les relations entre le propriétaire des lieux et le professionnel qui en est locataire ; assure la protection de l’activité commerciale en garantissant au locataire commerçant le renouvellement du bail à son issue ou, à défaut, une indemnité d’éviction.

Ce contrat plafonne également le loyer selon les indices Insee du coût de la construction. Tous les trois ans la révision du bail permet au propriétaire d’augmenter le loyer mais dans les limites du plafonnement.

Pondération d’un local professionnel

Si l’on considère les différentes parties d’un local commercial, on peut convenir que toutes n’ont pas la même utilité dans la mesure où elles ne concourent pas à l’activité du magasin avec la même efficacité. La pondération est ainsi prise en compte lors de l’estimation d’un local commercial et pondérer la surface d’un espace selon la contribution de ses différentes parties devient possible.

Pour une estimation local commercial correspond à un magasin en centre-ville, un sous-sol ou un étage permettant la vente est pondéré à 30% (coefficient de 0.3 appliqué à la surface de cette partie). Si cette zone sert uniquement de réserve, elle est pondérée de 10% (coefficient de 0.1).

À l’inverse, une vitrine d’angle, très visible, peut faire l’objet d’une surpondération de 25% (coefficient de 1.25).

Droit au bail (DAB)

Le droit au bail (DAB) est un versement en capital perçu par le tenant du contrat de location pour procéder à la cession de celui-ci et à la jouissance d’un espace à usage professionnel. Son montant permet de combler la différence entre le loyer actuel et la valeur locative réelle du bien.

A chaque fois que la valeur locative augmente plus vite que les loyers (qui sont indexés), le locataire bénéficie d’une prime en ce sens qu’il jouit d’un loyer inférieur au prix du marché.

Le montant du droit d’entrée tend à annuler ce gain pour le preneur du bail. Car le cédant, à travers la somme demandée au preneur, récupère la différence entre le prix du marché, la valeur locative, et le prix réel du loyer.

Le pas-de-porte

Au moment de la première signature du contrat de location, le DAB est versé directement au propriétaire. On parle alors de droit d’entrée ou bien de pas-de-porte.

Le propriétaire qui renonce à un loyer fort évite ainsi de perdre de l’argent pendant toute la durée du bail, préférant encaisser immédiatement, sous forme de versement en capital, une partie de ses loyers futurs.

La hausse des valeurs locatives

Le montant du loyer initial fixé par contrat est sujet à des révisions régulières selon deux modalités :

  • La révision par la valeur locative, réalisée tous les trois ans ;
  • Et la révision par l’indexation (annuelle ou trimestrielle) : étant l’option la plus fréquemment retenue, son calcul est basé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), l’indice des loyers des activités du tertiaire (ILAT) ou encore la variation d’un indice de l’INSEE comme l’indice du coût de la construction.

La rentabilité

La rentabilité de ce type de bien est définie par le coût d’acquisition et le loyer brut annuel. On la calcule en multipliant par cent le montant du loyer annuel et en divisant ce total par le prix d’achat du bien.

Votre projet de location de bien commercial étant mieux défini, il serait judicieux de contacter nos experts Valoris, spécialiste du marché immobilier local, pour vous aider à affiner votre estimation et ainsi pouvoir réaliser une estimation de biens immobiliers commerciaux fiables en tenant compte des spécificités du marché de l’immobilier de votre région.

A quoi sert la surface pondérée d’un local ?

La surface pondérée du local permet de tenir compte de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'un local, dans le cas où la superficie d'un local n'est pas affectée dans sa totalité à une activité donnée.

Quelle est la différence entre un loyer local et un loyer commercial ?

De grandes différences existent entre l’estimation d’un bien immobilier classique à usage d’habitation et d’un bien prévu pour une utilisation commerciale. Ceci s’explique par le fait que les acheteurs dans l’immobilier résidentiel et professionnel sont très différents.

Quelles sont les difficultés rencontrées lors de l’estimation d’un loyer commercial ?

Deux difficultés se posent : d’une part, le montant initial n’est pas réglementé et résulte d’une négociation libre entre bailleur et locataire ; d’autre part, il existe un rapport entre loyer et CA à ne pas dépasser pour garantir la rentabilité de l’activité.

A quoi sert le bail commercial ?

L'acquisition d'un bail commercial permet donc d'accéder à un emplacement commercial dans un contexte de coûts immobiliers stabilisés à moyen terme.

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