Durée bail professionnel : ce qu’il faut savoir

Le bail professionnel est un arrangement spécifique qui se distingue du bail commercial. Avant de signer un tel contrat, il est important de bien saisir son fonctionnement et ses différentes clauses.

Qu’est-ce que le bail professionnel et quelle est sa durée ? Nos spécialistes Valoris ont regroupé pour vous, toutes les informations à connaître sur ce contrat particulier.

Qu’est-ce que le bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location dans lequel un bailleur met à disposition d’un locataire un local professionnel en vue de son exploitation. Ce contrat est spécial, car le bien est exploité pour exercer des professions libérales réglementées ou non réglementées. Dans ce bail, le local n’est pas utilisé pour des activités commerciales, artisanales ou industrielles.

Le bail professionnel se reconnaît, puisqu’il appartient à la catégorie des revenus soumis au régime fiscal des bénéfices non commerciaux (BNC). Ce contrat est généralement souple et fait preuve d’une grande simplicité juridique. En effet, il est très peu encadré par la loi et les locataires ne disposent aucunement de droit au renouvellement systématique. Par conséquent, les bailleurs ne sont pas obligés de verser des indemnités d’éviction en cas d’annulation précoce ou si le locataire veut mettre fin au bail.

Dans certains cas, les professionnels souhaitent utiliser le bien immobilier comme habitation. Pour ce faire, ils peuvent opter pour un bail mixte, car celui-ci leur donnera quelques avantages spécifiques.

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

La durée d’un bail professionnel est librement fixée entre le bailleur et le locataire, mais ne doit pas être inférieure à 6 ans. Comme le prévoit la loi N°86-1290, article 57 du 23 décembre 1986 : « Le contrat de location affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. (…) ».

Si la durée d’un bail professionnel dépasse les 12 ans, ce dernier doit alors être établi devant un notaire. Pour une telle durée, les deux parties peuvent avoir recours au bail emphytéotique administratif qui donne au locataire un droit réel sur le bien immobilier concerné.

La durée du contrat de bail professionnel est incompressible. Autrement dit, vous ne pouvez pas conclure un bail avec une durée plus courte que la durée de seuil prévue. Il s’agit là d’une autre différence fondamentale avec le bail commercial, car ce dernier permet aux deux parties de ramener la durée à moins de 6 ans.

Quelles sont les clauses du bail professionnel ?

Lors de la signature du bail professionnel, les deux parties peuvent librement décider des clauses. Néanmoins, ce contrat doit contenir les modalités habituelles et communes à tous les autres types de baux (commercial, verbal, étudiant, etc.) :

• Les informations sur l’identité des parties ;
• La description du local et des locaux supplémentaires ;
• La durée totale du bail ;
• Le montant net du loyer ;
• Les conditions du paiement et de révision du loyer ;
• La répartition des charges entre les parties ;
• Les devoirs et droits de chacune des parties ;
• Etc.

Le bailleur doit aussi présenter le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) lors de la signature du contrat. Si d’autres évaluations ont été réalisées, elles doivent figurer clairement dans ce dernier.

Comment résilier un bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel se distingue des autres baux, car il laisse une plus grande marge de manœuvre aux deux parties. Il peut être résilié par :

• Le bailleur : il ne peut pas mettre fin au contrat avant son terme et doit notifier son intention d’y mettre fin au locataire. S’il ne souhaite pas poursuivre le bail, le bailleur peut ainsi choisir de ne pas renouveler le contrat. Il devra alors donner congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception suivi d’un préavis de 6 mois ;
• Le locataire : contrairement à l’autre partie, il peut résilier le contrat à tout moment. Il devra notamment respecter le même juridisme que l’autre partie (notifier le bailleur et respecter un préavis de 6 mois) avec acte d huissier de justice.

Le bail professionnel possède un autre avantage majeur. En effet, au terme du contrat, chaque partie a le droit de s’opposer librement et sans condition au renouvellement du contrat.

Peut-on céder ou sous-louer un bail professionnel ?

Pendant le contrat, le locataire peut décider de céder ou de sous-louer son bail, sauf si le contrat stipule le contraire. Cependant, ces procédures doivent être signalées au bailleur et approuvées par celui-ci.

Dans d’autres situations, le contrat peut contenir des clauses qui réglementent la cession et la sous-location du bail. Il peut s’agir d’un acte notarié ou des conditions de paiement spécifiques.

Quel est le montant du loyer d’un bail professionnel ?

Le montant du loyer, la périodicité et les modalités de paiement du bail professionnel sont fixés librement par les deux parties. Selon l’indice marqué dans le contrat, le loyer peut être revu à une période libre. Par contre, s’il n’y a pas d’indices, le loyer risque d’être applicable tout au long du bail, à part si les deux parties s’accordent.

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