Cession de bail commercial accord du propriétaire : le guide

La cession de bail commercial avec accord du propriétaire est un contrat de location dans lequel le locataire décide de céder son bail commercial à un concessionnaire. En cas de cession, le locataire cède son droit au bail à une autre personne. La cession de bail peut être gratuite ou onéreuse et surtout nécessite l’accord du propriétaire du local commercial.

Retrouvez dans la suite de cet article, quelques conseils de nos experts Valoris pour vos questions sur la cession d’un bail avec accord du propriétaire !

Quelles sont les parties lors d’une cession de bail commercial avec autorisation du propriétaire

Les raisons pouvant motiver un locataire à céder son bail commercial sont diverses. Il peut s’agir de raisons privées ou encore professionnelles.

Les différents acteurs d’une cession de bail commercial avec accord du propriétaire sont :

• Le locataire : c’est l’individu ou la personne morale occupant le local, en d’autre terme la personne qui a contracté un bail auprès du propriétaire ;
• Le cessionnaire : il s’agit de la personne morale ou physique à qui le locataire cède son contrat de bail ;
• Le propriétaire du local mis en bail : c’est celui qui met à la disposition d’un locataire un bien moyennant une redevance.

Quelles sont les modalités d’une cession de bail commercial avec accord du propriétaire ?

La cession d’un bail à usage commercial avec l’accord du propriétaire nécessite un certain nombre de modalités au rang desquelles :

• Le préalable d’un droit de préemption : il existe des cas dans lesquels la mairie dispose d’un droit de préemption sur toute action de baux commerciaux, de commerce et de l’artisanat. Il est donc nécessaire ici que le locataire dépose au préalable une déclaration auprès de la mairie pour que la vente ne soit pas frappée de nullité ;
• L’accord du propriétaire : bien que la cession d’un bail commercial soit libre, elle peut aussi nécessiter l’accord du propriétaire. Pour ce faire, cette clause doit être comprise dans le contrat de bail ;
• L’état des lieux fait par le bailleur au cessionnaire : il est impératif de faire un état des lieux au cessionnaire avant la remise des clés du local commercial. L’état des lieux peut se faire par le bailleur. En cas de cession du fonds ou lorsque le locataire veut vendre son fonds de commerce, l’état des lieux se faire par un huissier de justice ;
• Le contrat de cession : l’article 1216 du code civil prévoit que le constat d’une cession doit obligatoirement être écrit, sous peine de nullité ;
• La publicité de la cession : si le transfert de bail commercial résulte de la vente d’un fonds de commerce, certaines démarches doivent être effectuées. Il est donc nécessaire qu’un acte de cession soit enregistré, publié dans un journal d’annonce légal.

Comment déterminer le prix de cession dans un bail commercial avec accord du bailleur ?

Avant la signature de l’acte de cession, il est primordial de déterminer le prix de ladite cession. Dans le cadre du bail commercial, il revient aux parties d’en déterminer le montant. Ce qui signifie que le cédant et le cessionnaire sont en conséquence libres de négocier le prix de la cession, ceci sans oublier d’inclure le contrat de location commerciale.

Ainsi, pour fixer le montant de la cession, il convient de se baser sur les éléments suivants :

• Le positionnement du local : il est certain qu’un local commercial mieux situé attire plus de clientèle et surtout coûte plus cher ;
• Les caractéristiques du local ;
• La durée restante du bail en cours.

Le prix de la cession sera ainsi différent selon le cas de vente du fonds de commerce ou selon le cas de vente du local commercial avec fonds de commerce.

Quels sont les effets d’une cession de bail commerciale à L’égard des parties ?

La cession d’un bail commercial produit automatiquement les effets suivants sur les parties :

L’obligation du locataire envers le propriétaire

La cession d’un bail commercial ne libère pas totalement le locataire cédant. En réalité, ce dernier reste débiteur solidaire au bailleur grâce à une clause de garantie solidaire qui le lie également au cessionnaire.

La clause de garantie solidaire est une mesure qui vise à rassurer le propriétaire que le paiement des loyers et des charges seront toujours réglés. Cette clause garantit la solidarité entre le cédant et le cessionnaire quant à l’exécution de leurs obligations au titre du bail commercial.

Pour protéger les vendeurs, le législateur prévoit que les clauses de solidarité ne peuvent s’appliquer au-delà de trois ans à compter du transfert du bail. Passé ce délai, la clause ne peut plus s’appliquer au locataire cédant.

La perte du droit d’exploitation par le cédant

Dès la signature de l’acte de cession, le cédant perd le droit à l’exploitation du local au profit du cessionnaire.

L’acquisition des droits et obligations du locataire par le cessionnaire

Après la signature de l’acte de cession, son enregistrement auprès des impôts doit se faire dans un délai d’un mois à compter de la date de signature.

La résultante de cette signature est l’octroi automatique des droits et obligations du cédant au cessionnaire.

Ce dernier devra donc être attentif à toutes les clauses du contrat afin de ne faillir à aucune des obligations contractées par le cédant auprès du propriétaire. En effet, une fois le droit au bail obtenu, le cessionnaire doit se conformer à toutes les obligations contenues dans le contrat.

Le propriétaire peut-il s’opposer à la cession d’un bail commercial ?

En principe, la cession d’un bail commercial est libre. Autrement dit, elle peut se faire sans recourir au préalable à l’accord du bailleur. Étant donné que tout principe connaît une exception, le principe de la liberté de cession admet également la sienne. L’exception ici se retrouve dans les clauses du contrat de bail.

Dans ce cas, le contrat de bail inclut une clause qui confère au bailleur le droit de s’opposer à la cession du bail. En d’autres termes, les énoncés de la cession d’un local commercial sont contenus dans le contrat.

Il est important de préciser que le refus de cession d’un bailleur ne concerne que la location du local. Pour ce qui est de la cession du fonds de commerce, le propriétaire ne peut pas s’y opposer et son avis n’est pas requis.

Désormais, la cession d’un bail commercial avec accord du propriétaire ne vous est plus étrangère. Si vous êtes intéressé par la cession d’un bail ou l’investissement immobilier, nos experts Valoris sont à votre disposition !