Location de bureaux : quels sont les types de bail adaptés ?
Les bureaux font très souvent l’objet de location, comme il est observé dans les locaux à usage professionnel. La location de bureaux est concrétisée par un bail qui détermine les droits et devoirs des bailleur et locataire. Qu’est-ce qu’un bail ? Que faut-il savoir avant de signer un contrat de location de bureau ?
Découvrez dans cet article toutes les informations relatives au bail et à la location de bureaux.
Qu’est-ce-qu’un bail ?
Le bail est un contrat par lequel le propriétaire confère le droit d’usage d’un local à un locataire. Ceci pendant une période précise moyennant une certaine somme d’argent.
Le bail entraîne des droits et des obligations du bailleur et du preneur. Il respecte également les règles établies par la loi.
Quels sont les différents types de bail ?
Le bail est spécifique à la nature du bien, à l’identité du preneur et à l’objet à louer.
Les baux les plus courants et les plus pratiqués sont :
- Le bail d’habitation : contrat de location de logement meublé ou non meublé, entre le propriétaire et le locataire ;
- Le bail commercial : contrat pour disposer d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel ;
- Le bail professionnel : il est uniquement à usage professionnel, assimilé ou libéral.
Il est important de noter que les baux sont encadrés soit par le Code civil, soit par le Code de commerce.
La location de bureaux : quels sont les types de bail adaptés ?
Le bureau est un espace de travail équipé de meubles. Il peut être sous loué ou simplement loué pour exercer une activité non commerciale ou commerciale.
Les bureaux sont loués de trois façons différentes, selon les besoins et l’activité du locataire ou professionnel.
La location de bureaux sous bail commercial
Dans la norme, les baux commerciaux profitent exclusivement aux artisans et aux commerciaux. La spécificité de ce régime juridique peut être exploitée par des professionnels si cela convient au bailleur.
Signer un bail commercial protège le mieux possible les parties contractantes. Elle est la meilleure option pour la location de bureaux. Il peut être conclu :
- Oralement : ce qui entraîne très souvent des ambiguïtés en matière probatoire ;
- Par écrit : soit par acte sous seing, soit par acte devant notaire (acte authentique).
Le montant du loyer correspond à la valeur locative du bien. Il est encadré par le Code de commerce aux articles L 145-33.
La durée du bail commercial est de neuf ans minimum et de 12 ans maximum, contrairement au bail précaire par exemple.
Après échéance, le bail est reconduit tacitement, pour une période indéterminée. Le propriétaire ou le locataire peut résilier ou renouveler le contrat de bail. Certaines règles doivent être respectées afin que le contrat soit valable.
Le preneur peut mettre fin au contrat lors des échéances triennales. C’est la raison pour laquelle le bail commercial est aussi encore appelé bail 3 6 9. Dans ce cas, le bailleur est informé par une lettre recommandée ou acte d’huissier six mois avant l’une des échéances triennales.
Le locataire jouit de la propriété commerciale qui lui donne le droit au renouvellement du bail à échéance. Le bailleur, en cas de refus de non renouvellement, verse une indemnité d’éviction au locataire.
Cette compensation amortit les frais de déménagement et d’emménagement dans de nouveaux bureaux.
Le bail commercial assure une certaine stabilité au locataire de bureaux, vu qu’il est difficile de le faire quitter les lieux.
La location de bureaux sous bail professionnel
Le bail professionnel est considéré comme la deuxième option pour louer un bureau. C’est le contrat indiqué pour les professions libérales. Il est régi par les dispositions du Code civil et de la loi 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
Ce bail est conclu par écrit et est stipulé pour 6 ans minimum. Les parties peuvent y mettre un terme à tout moment à condition d’informer l’autre partie 6 mois à l’avance. Auquel cas, le contrat est prolongé pour la même durée comme elle est énoncée initialement.
L’indemnité d’éviction n’est pas une obligation pour le bailleur en cas de refus de renouvellement du bail.
Le montant du loyer est fixé par les parties librement. L’augmentation du loyer peut être prévue dans les clauses du bail avec des caractéristiques spécifiques suivant la volonté des contractants.
En cas d’indexation du loyer, la somme est révisée d’un commun accord. Ceci en tenant compte de l’évolution des indices vers la majoration dans plusieurs cas.
La loi n’encadre pas aussi bien le bail que le bail commercial. Les parties rédigent leur contrat comme il leur convient. Il revient aux contractants d’être vigilants en insérant des clauses dans le texte avant sa conclusion. Par exemple :
- Une clause sur la révision du loyer ;
- Une clause qui prévoit la répartition des charges et des travaux.
Les propriétaires préfèrent le bail professionnel pour les nombreux avantages qui leur sont favorables.
La location de bureaux sous bail dérogatoire ou précaire
Le bail dérogatoire peut être conclu si un professionnel ne souhaite pas un engagement d’une durée de trois ans. Il est signé le plus souvent pour 23 mois et renouvelable au-delà de deux ans. Après 24 mois, il devient automatiquement un bail commercial classique.
Ce bail convient parfaitement aux professionnels qui débutent leurs activités. Il est aussi adapté aux entreprises qui souhaitent partager un espace de coworking.
La location de bureaux sous bail mixte
Le bail mixte stipule qu’un local peut être partagé entre une activité professionnelle et un logement.
Les avocats ou les experts comptables préfèrent ce contrat car il est plus souple. Il permet au locataire de conclure pour trois ans en tant que personne physique, et six ans en tant que personne morale.
Pour mettre un terme à son bail, le locataire dispose d’un délai de trois mois, quelquefois ramené à un mois.
Le bail mixte est renouvelé pour la même durée au terme du contrat ou non suivant la volonté du bailleur.
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