Prix du m2 local commercial par ville

Le prix du m2 d’un local commercial par ville varie en fonction d’une multitude de facteurs dont :

• la ville où il se trouve : certaines villes comme ont un indice de richesse plus fort que d’autres ce qui est favorable pour les affaires ;
• le chiffre d’affaire prévisionnel : Le bailleur tient compte des bénéfices que l’entreprise fera dans son local
• le flux de visites : il correspond au nombre de passants ou clients potentiels qui visitent le coin, et souvent le local
• l’exposition : La visibilité du local par les passants est un atout
• le coin de rue ;
• la facilité d’accès : Un accès facile au local favorise les visites
• la desserte du site par les transports en commun ;
• le stationnement facile : il est un atout face à la concurrence ;
• le climat commercial et la proximité de grandes enseignes : les grandes enseignes entourant le local font penser que toutes les activités se trouvant autour sont du même niveau ;
• l’urbanisme : l’aménagement de qualité de l’espace urbain est un atout.

Le calcul de la valeur locative est la boussole directrice pour évaluer le m2 d’un local commercial ; un magasin ou une copropriété.

Les indicateurs de prix du m2 d’un local commercial

Si on parle de local commercial, l’espace à louer ou à vendre lui, se traduit en m2 et donc nécessairement doit répondre à certaines exigences du preneur :

• Le local idéal, celui qui correspond aux normes en termes de surface d’étalage, de réserve, de linéaire de vitrine, de mise aux normes d’agencement et d’identification.
• À l’endroit idéal, c’est-à-dire la localisation qui convient en termes d’environnement architectural, urbain, démographique, sociologique, commercial, concurrentiel et aussi en termes d’accès piéton et/ou automobile, de parking et de transports en commun.
• Au meilleur prix, celui qui respecte les prescriptions d’exploitation, le niveau de loyer, et le coût immobilier en général.

Une fois ces indicateurs réunis, vous pouvez désormais penser à la conversion pécuniaire du m2 du local commercial.

Le prix au m2 : La valeur locative

La valeur locative est le montant alloué à un local commercial au regard de ses caractéristiques, principalement de localisation. Sa particularité est qu’elle obéit à la codification prévue par le marché (et non du bail). Elle intègre tout paiement en capital effectué soit au propriétaire soit au précédent locataire. La valeur locative d’un local commercial se calcule en additionnant 10%, 25% ou 30% du montant de la cession, selon la catégorie du local commercial (droit au bail ou pas de porte) au loyer annuel et en divisant la valeur obtenue par la surface pondérée, de façon à obtenir une valeur exprimée en m².

Exemple : (montant de la cession + Loyer annuel)/Surface pondérée

La surface pondérée ou pondération aide à déterminer la superficie d’un bien à partir de critères non métriques et considérés comme abstraits (étage, vue ou encore exposition).

Dans une moindre mesure, le prix d’un local commercial dépend également de l’adresse, de la commercialité du site, du secteur d’activité et de la concurrence sur le marché, le tout assorti de calculs complexes liés notamment au chiffre d’affaires. Brièvement, chaque transaction appartient à un nouveau cas :

Pour les locaux commerciaux implantés en centre-ville et en périphérie sur des rues ou dans des zones d’activités passantes, c’est la commercialité qui exprime la valeur locative.

Pour les centres commerciaux on priorisera le chiffre d’affaires prévisionnel de la surface commerciale indiquée.

Pour en savoir plus sur la maximisation de la valeur de votre local commercial lors de la vente, consultez le guide sur la plus-value de la vente d’un local commercial.

La valeur locative des locaux commerciaux dans 10 villes

• A Paris, les valeurs sont plus élevées qu’ailleurs en raison de son attraction, et l’indice de richesse fort observé de ce côté.

La valeur locative : Le loyer de commerce applicable dans la ville de Paris varie entre 71 €/m²/an et 13255 €/m²/an selon la localisation du local commercial, il est en moyenne de 525 €/m²/an.

Exemple : À cause de la commercialité et/ou du chiffre d’affaire, les valeurs se voient multipliées par 10 à certains endroits stratégiques. Elles passent de 1 200 €/m²/an au milieu de la rue à 5 000 €/m²/an en haut de la rue pour l’intervalle compris entre la tour Montparnasse et la rue Saint placide, non loin de la Fnac Montparnasse.

Au Boulevard Haussmann : de 5 000€/m²/an à proximité des grands magasins, la valeur locative chute à 1 000 €/m²/an à 200 m de ceux-ci.

• À Montpellier, Le loyer de commerce applicable dans la ville varie entre 69 €/m²/an et 1309€/m²/an. Selon la localisation du local commercial, il est en moyenne de 247 €/m²/an.
• À Toulouse, le loyer de commerce applicable dans la ville varie entre 44 €/m²/an et 824 €/m²/an. Selon la localisation du local commercial, il est en moyenne de 246 €/m²/an.
• À Lyon, Le loyer de commerce applicable dans la ville varie entre 14 €/m²/an et 1255 €/m²/an. Selon l’emplacement du local commercial, il est en moyenne de 243 €/m²/an.
• À Bordeaux, le loyer de commerce applicable dans la ville varie entre 47 €/m²/an et 800 €/m²/an selon la localisation du local commercial, il est en moyenne de 241 €/m²/an.
• À Rennes, Le loyer de commerce applicable dans la ville varie entre 60 €/m²/an et 600 €/m²/an. Selon la localisation du local commercial, il est en moyenne de 239 €/m²/an.
• À Angers, le loyer de commerce qui s’applique dans la ville varie entre 76 €/m²/an et 615 €/m²/an. Selon l’emplacement du local commercial, il est en moyenne de 225 €/m²/an.
• À Marseille, le loyer de commerce applicable dans la ville varie entre 60 €/m²/an et 800 €/m²/an. Selon la localisation du local commercial, il est en moyenne de 209 €/m²/an.
• À Grenoble, le loyer de commerce applicable dans la ville varie entre 27 €/m²/an et 1065€/m²/an. Selon la localisation du local commercial, il est en moyenne de 205 €/m²/an.
• À Saint-Etienne, le loyer de commerce applicable dans la ville varie entre 35 €/m²/an et 300 €/m²/an. Selon la localisation du local commercial, il est en moyenne de 139 €/m²/an.

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L’augmentation des valeurs locatives

Depuis un moment déjà, on constate une augmentation constante des valeurs locatives, soit par l’élévation des droits au bail, soit par des hausses de loyers à l’initiative des propriétaires lors du renouvellement des baux commerciaux. Cette augmentation vaut pour les emplacements en zones n° 1 et 1 bis tandis que les prix des zones n° 2 décroissent.

La conséquence de cette impulsion de hausse est que les emplacements en zone n°1 sont désormais promis à des activités commerciales à très fortes marges, capables d’amortir des coûts immobiliers qui vont parfois être le premier pôle de charge de la boutique, et/ou disposant de recours leur permettant de financer un droit au bail important.

Déterminer le prix du m2 d’un local commercial est une procédure longue et difficile, variant selon les villes et les arrondissements, elle nécessite le référencement d’un tas de paramètres tout aussi importants les uns que les autres car chacun à son niveau influe sur la valeur locative finale qui sera appliquée au local commercial et par ricochet qui fixera le prix de son m2. Pour une analyse approfondie sur le processus complexe de détermination du prix au mètre carré d’un local commercial, incluant les paramètres essentiels et leur influence sur la valeur locative, consultez le guide sur le calcul du prix de vente d’un local commercial.