Comment effectuer le calcul du prix de vente d’un local commercial ?

Vous avez pour projet de vendre un local commercial ? Avant de procéder à l’acte de vente, il est nécessaire de bien calculer le prix de vente afin d’effectuer une vente efficace et rapide !

Quelles sont les différentes méthodes de calcul du prix de vente d’un local commercial ?

Il existe différentes méthodes de calcul du prix de vente d’un local commercial :

  • La méthode par comparaison : le but ici est de comparer votre local commercial avec d’autres offres de biens similaires qui présentent les mêmes critères et qui viennent d’être vendus. Il faut prendre en compte la valeur au mètre carré
  • La méthode par capitalisation du revenu : l’estimation du local occupé est faite à partir des montants perçus par les locataires actuels. Cette méthode se base sur la rentabilité nette.
  • La méthode du coût de remplacement : Il s’agit d’évaluer le coût d’une construction ou d’une rénovation d’un bien en prenant en considération toutes les dépenses incluses (terrain, matériaux, main d’œuvre, taxes…). C’est une méthode qui permet d’avoir un prix de revient du bien détaillée et plus concret. Cette méthode va permettre à des banques et des assurances d’avoir une estimation du prix d’un bien à un moment précis.
  • La méthode professionnelle : il s’agit de prendre en compte le chiffre d’affaires et la marge brute de l’entreprise
  • Solliciter l’aide d’un professionnel : faire appel à un expert en agence immobilière spécialisée pour qu’il puisse calculer un prix de vente juste.

Comment faire une estimation d’un bien immobilier ?

L’estimation du prix de vente d’un local commercial est essentielle pour vendre un bien ou faire un investissement locatif, cela vous permettra de mieux connaître les prix du marché et d’avoir un prix de vente juste. Si le prix du bien immobilier est estimé correctement, alors vous allez vendre beaucoup plus rapidement en trouvant un acheteur intéressé.

Consultez notre article à ce sujet qui vous en apprendra davantage sur comment réaliser une estimation du prix de vente d’un local commercial ? (lien)

Comment calculer le prix de vente d’un local commercial ?

Pour calculer le prix de vente d’un local commercial, la méthode la plus utilisée est celle de la rentabilité. Il faut distinguer la rentabilité brute de la rentabilité nette.

Rentabilité brute

La rentabilité brute se base sur le prix d’achat et le montant du loyer annuel. Le calcul à effectuer est le suivant : 100 x (loyer mensuel x 12) / prix d’achat

Ici, le prix d’achat comprend les dépenses supplémentaires tels que les frais d’agence, de notaire, de crédit et le coût des éventuels travaux réalisés.

Rentabilité nette

La rentabilité nette se calcule en ajoutant à la rentabilité brute les frais et charges. Parmi eux, on retrouve : les frais d’entretien et de gestion du local, l’électricité, l’assurance, les crédits, les taxes, les charges de copropriété, non récupérables…

Calculer la rentabilité nette revient à effectuer le calcul suivant : 100 x (loyer mensuel x 12) – (total des frais et charges) / Prix d’achat. A ce calcul, doit être déduit le taux d’imposition du propriétaire.

Le calcul du prix va être différent selon la vente envisagée : vente des murs commerciaux, vente du fonds de commerce

Comment vendre un local commercial occupé ?

Si le local commercial est occupé, son prix de vente va être plus élevé. Cela s’explique par le fait qu’il y a déjà une implantation présente dans l’environnement du local, une clientèle, une certaine notoriété.

Comment vendre un local commercial vide ?

Vendre un local vide est beaucoup plus difficile, l’acheteur est exposé à des risques car le local n’a pas été occupé avant, c’est-à-dire, qu’il n’y a pas de clientèle au départ. L’acheteur peut donc manquer de recettes pendant les premiers mois, ce qui peut être un frein à la vente. Cependant, le prix d’un bien immobilier commercial vide est inférieur à un local occupé.

Quelles sont les étapes de la vente d’un local commercial ?

Les principales étapes de la vente sont :

  • La préparation de la mise en vente
  • L’estimation qui comprend le calcul du prix de vente
  • La commercialisation et les visites
  • L’offre d’achat et la période de négociations
  • La signature du compromis de vente
  • La réalisation des conditions suspensives
  • La signature de l’acte de cession

Quels diagnostics pour vendre un local commercial ?

Avant d’effectuer une vente de local commercial, il est nécessaire d’effectuer des diagnostics immobiliers qui sont à la charge du propriétaire, tels que :

  • DPE Tertiaire :  permet de connaître la classe énergétique du bien qui va de A à G. Valable 10 ans.
  • Superficie Loi Carrez : ce diagnostic permet de mesurer la surface du bien, il est à réaliser seulement lorsqu’il fait partie d’une copropriété.
  • Diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) : Présenter les risques auxquels les futurs propriétaires seront exposés (inondations, expositions nucléaires, incendies de forêts, risques industriels, sismiques, avalanches…) Valable 6 mois.
  • Diagnostic amiante : détermine la présence d’amiante afin de protéger la santé et la sécurité du personnel.
  • Diagnostic termites : détermine la présence ou l’absence de termites dans le local

Si c’est le cas, des travaux de détermitage sont à prévoir. Valable 6 mois.

Comment négocier le prix de son local commercial ?

Négocier le prix de son local commercial est possible ! Il faut se baser sur différents critères : situation géographique (centre ville ou autres), accessibilité (transports en commun, commerces), le montant des loyers, surface, commercialité, travaux…

Faites une proposition de négociation raisonnable et justifiez votre demande (flux de passage, activité dans le quartier…).

En cas de location, il est possible de renégocier son loyer tous les 3 ans.


Vous savez maintenant comment effectuer le calcul du prix de vente d’un local commercial. Si vous souhaitez investir ou acheter un local commercial, pensez à calculer votre prix de vente en faisant appel à des professionnels !

Questions similaires

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

Un local commercial a pour but d’accueillir des clients. C'est un établissement qui reçoit de la clientèle.

Que sont les murs commerciaux ?

Les murs commerciaux sont le local commercial dans lequel est exploité le fonds de commerce.

Qu’est-ce que le fonds de commerce ?

Le fonds de commerce est l’ensemble des biens qui permettent de satisfaire une clientèle. Il comprend les marchandises, la clientèle, l’enseigne, le droit au bail, les brevets…

Comment calculer la rentabilité ?

Il existe deux calculs : Calcul de la rentabilité brute : 100 x (loyer mensuel x 12) / prix d’achat ; Calcul de la rentabilité nette : 100 x (loyer mensuel x 12) – (total des frais et charges) / Prix d’achat Les deux s’expriment en pourcentage.

Quels sont les diagnostics indispensables ?

Les diagnostics obligatoires sont : le DPE Tertiaire, celui de la superficie Loi Carrez, de l’ERP, d’amiante, de termites.

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