Cession de bail commercial et fonds de commerce : le guide !

Parfois confrontée à une situation financière difficile, une entreprise peut décider de se séparer de certains éléments d’actifs tels que le fonds de commerce. Cependant, la cession ou la vente du droit au bail par le titulaire du bail doit être encadrée par un document appelé acte de cession.

Qu’est-ce que la cession du fonds de commerce et quelles sont ses incidences sur la structure financière d’une entreprise ? Nos experts Valoris vous en disent davantage dans la suite de ce guide.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un contrat de bail commercial est une collaboration entre un bailleur (généralement le propriétaire de locaux commerciaux) et un locataire. Il peut s’agir d’une personne physique (particulier) ou d’une personne morale (association ou société), artisan ou commerçant. Ce contrat est particulier, car le local mis à disposition est destiné à l’exercice d’activités artisanales ou commerciales.

L’enregistrement de ce type de contrats est assuré par les deux parties auprès du service des impôts des entreprises le plus proche. De plus, la mise en place de loi Pinel a permis d’encadrer la rédaction de ce type de bail.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

La jurisprudence fiscale définit le fonds de commerce comme un ensemble de composants alloué à une activité industrielle ou commerciale. Il peut être composé de plusieurs éléments, à savoir :

• Les équipements ;
• Les biens ;
• Les murs ;
• Le mobilier ;
• Les clients ;
• Les enseignes ;
• Le droit au bail ;
• Etc.

Aussi, notons qu’il n’existe aucun document légal définissant clairement la notion de fonds de commerce. En effet, même le dCode de commerce ne prévoit pas de réglementation spécifique à ce sujet.

Qu’est-ce qu’une opération de cession d’actifs ?

La cession d’actifs est une opération économique, comptable et financière qui consiste à transférer les actifs d’une structure vers une autre entité.

Elle est très utilisée en période économique difficile, car elle permet de répondre à un besoin en liquidités immédiates. En effet, les actifs d’une entreprise procurent des revenus et des avantages économiques durables ou sélectifs à leurs propriétaires. C’est pourquoi les entreprises sont parfois obligées de les céder pour des raisons économiques et financières.

Cette stratégie de financement est moins courante chez les petites entreprises, car celles-ci préfèrent maintenant vendre des actifs non préférentiels plutôt que de les conserver.

Qu’est-ce que la cession de fonds de commerce pour un bail commercial ?

La cession du fonds de commerce est une pratique qui permet à une entreprise locataire de céder son fonds et tous les éléments qui lui permettent d’exercer son activité. Dans la pratique, la société transfère l’usage de son immeuble, ses obligations de paiement des loyers et l’exécution de ses conditions de location au nouveau locataire.

Toutefois, il arrive que les bailleurs interdisent une cession de bail en introduisant une règle spécifique parmi les clauses du bail. Les propriétaires, en revanche, ne peuvent pas interdire aux locataires de céder le bail s’ils souhaitent vendre le fonds de commerce. Ils ne peuvent pas non plus interdire la cession de droits dans le cadre d’une fusion, d’une scission, d’une donation partielle ou d’une transmission intégrale.

Quelles sont les étapes d’une cession de fonds de commerce ?

Le bail commercial étant un élément constitutif du fonds de commerce. En cas de cession de fonds, il fait partie des éléments les plus indispensables. La cession du fonds de commerce se déroule en respectant plusieurs étapes, à savoir :

Première étape : Les négociations en période de prévente

Toute opération de cession de fonds de commerce nécessite une parfaite connaissance de la finance et de gestion d’entreprise. Cependant, ce processus implique également la maîtrise du droit relatif aux baux commerciaux et du droit des contrats.

Les négociations de prévente concernent de nombreux éléments tels que le prix du fonds ainsi que les éléments qui le composent. De plus, ils impliquent l’évaluation et l’analyse du contrat en tenant compte de certains facteurs tels que le loyer, l’utilité et la durée du bail.

Par ailleurs, bien qu’il existe plusieurs méthodes pour effectuer une évaluation financière, les méthodes les plus couramment utilisées se basent sur les critères de taille et de rentabilité.

Deuxième étape : La rédaction d’une promesse ou d’un compromis de vente

Après accord des parties impliquées dans la transaction, l’étape de cession se poursuit avec la rédaction d’un compromis de vente. Cet acte permet la conclusion d’un contrat de vente définitif si toutes les conditions préalables. Le document ainsi établi contient de nombreux éléments tels que l’obtention d’un financement bancaire, l’expiration du droit de préemption et le renouvellement du bail commercial.

Troisième étape : L’achèvement des procédures après-ventes

Il s’agit de la dernière étape de la vente de l’entreprise. Arrivé à ce niveau, l’achèvement des procédures comporte plusieurs éléments, à savoir :

• L’enregistrement de l’acte de cession auprès du service des impôts des entreprises ;
• Le paiement des droits d’enregistrement ;
• Le paiement des autres frais supplémentaires ;
• La publication d’une annonce dans un journal agréé.

Après la vente du fonds de commerce, le cédant ne reçoit pas immédiatement le fonds en raison du principe de solidarité financière établi par la loi générale sur les impôts. C’est généralement le questeur qui reçoit le prix d’achat payé. C’est également lui qui bloque les fonds jusqu’à l’expiration du délai d’opposition des créanciers et de la période de solidarité financière.

Quels sont les avantages de la cession de fonds de commerce ?

Si aucune clause ne l’interdit dans le contrat d’origine, le locataire peut décider de céder son fonds de commerce au cours de son contrat de bail. Cette pratique est couramment utilisée, car elle offre de nombreux avantages, à savoir :

• dLa liberté : conformément à l’darticle L. 145-16 du Code de commerce, le locataire est libre de céder son fonds de commerce sans l’accord préalable du bailleur ;
• dLe transfert de dette : les dettes et les créances de l’entreprise ne sont pas transmises en cas de cession de fonds ;
• dLa succession de commerce : dans une cession de fonds, les nouveaux repreneurs professionnels peuvent exercer des activités similaires aux cédants. Ainsi, ils bénéficient de la même clientèle, du même matériel ainsi que des mêmes biens.

De plus, en cédant son fonds de commerce, le locataire renonce uniquement à son actif immobilier et conserve son passif ainsi que les différents contrats attachés. Cet avantage est conséquent pour le nouveau locataire, puisqu’il n’assume aucun historique de son prédécesseur.

La cession de fonds de commerce est une pratique qui est devenue très populaire grâce à ses nombreux avantages. Si vous aussi, vous êtes à la recherche d’un local commercial pour développer votre activité, faites confiance aux experts de Valoris. Nos équipes sont là pour vous accompagner pour tous vos projets immobiliers !