Durée bail commercial : tout ce que vous devez savoir !

L’exécution d’un bail commercial suppose des réserves car c’est un contrat important. Ce bail jouit d’un système juridique spécifique. Il est donc important d’envisager des prédispositions comme la durée du bail commercial pour asseoir la continuité de l’activité.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ? Comment il arrive à son terme ?

Découvrez dans notre article Valoris toutes les données nécessaires pour vous permettre de bien conclure votre contrat de bail.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un engagement par lequel un propriétaire loue son bien à un professionnel. Ce dernier y pratiquera une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Cet accord spécifique permet des droits tels que l’indemnité d’éviction et le droit au renouvellement du bail.

Le bail est dit « commercial » s’il correspond aux obligations légales de l’article L 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce. Cet article impose :

• La rédaction d’un contrat de bail ;
• L’existence d’un fonds de commerce ;
• L’immatriculation du locataire au régistre du commerce et des sociétés (RCS) ou répertoire des métiers ;
• Un local commercial.

Ce dernier peut être couvert et fermé, mais le statut des baux commerciaux concerne aussi la location de terrains nus. Le locataire peut construire sur ces terrains avec l’accord du propriétaire pour une période précise.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Lorsque vous voulez conclure un bail commercial, il est nécessaire pour vous de déterminer une durée avec le propriétaire.

La durée minimale est de 9 ans avec le droit de résilier le bail pendant la période triennale. En outre, vous pouvez signer ce bail pour une période de 3 ans.

Dans la pratique, le bail commercial est de 12 ans maximum. Si votre contrat va au-delà de 12 ans, un bail commercial notarié doit être signé. Ce dernier est aussi appelé « bail emphytéotique » et peut atteindre 99 ans.

Quelle est la durée à respecter pour résilier le bail commercial

La résiliation du contrat de bail se fait soit par le bailleur, soit par le locataire à une période précise.

La durée à respecter par le locataire

Le locataire peut demander une résiliation tous les 3 ans au cours de l’exécution du contrat. C’est pour cette raison que ce contrat est souvent appelé bail 3 6 9.

Cette demande arrive quelquefois sans motif précis. Le preneur a le devoir de donner congé au propriétaire avant le terme de chaque période triennale. Ce préavis de 6 mois se fait aussi avant la fin de la durée prescrite dans le contrat de bail commercial.

Le locataire a la responsabilité d’informer le bailleur de sa volonté par :

• Acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception : dans le cas où la résiliation a lieu à la fin d’une période triennale ou au moment d’un départ à la retraite ;
• Acte d’huissier : dans le cas où le bail cesse à son expiration ou pendant le temps de tacite reconduction.

Le locataire peut exceptionnellement mettre un terme au contrat de manière anticipée. Nous distinguons les cas d’invalidité, de manquement aux obligations du contrat de la part du bailleur, de décès, etc.

La durée à respecter par le propriétaire

Deux opportunités sont offertes au propriétaire qui veut résilier un contrat de location commercial :

• Refuser de renouveler le bail en justifiant son choix ;
• Congédier le locataire par acte d’huissier 6 mois avant la fin du bail ou d’une période triennale.

Le bailleur peut aussi résilier le contrat de bail lorsqu’il envisage une opération de restauration immobilière ou de démolition. La rupture du contrat se fait à la fin de chaque période triennale.

Lorsque le congé arrive tard, ses conséquences sont prorogées jusqu’à la prochaine période triennale.

Quelle est la durée d’un bail renouvelé ?

Le bail commercial peut être renouvelé par tacite reconduction ou par la volonté des contractants.

La durée en cas de renouvellement du bail commercial

En principe, le bail commercial cesse après une période de 9 ans. Le locataire a la possibilité de faire une demande de renouvellement.

Si le propriétaire accepte sa demande, le bail prend effet pour la même durée. Par ailleurs, les parties peuvent s’accorder pour une période plus longue.

La durée en cas de tacite reconduction

La tacite reconduction existe lorsqu’il n’y a pas de congé ou de demande de renouvellement. Les conséquences et les effets des dispositions du bail continuent automatiquement.

Dans ce cas, un nouveau contrat de bail ne peut être conclu. L’ancien contrat est simplement prolongé pour une période indéterminée.

Cette reconduction engendre une rectification du mode de résiliation du contrat de bail commercial.

La loi Pinel et la durée ferme pour un bail commercial

Avant la loi Pinel du 18 juin 2014, le bail commercial ne cessait avant échéance qu’à la décision du propriétaire. Désormais, les parties peuvent demander une rupture anticipée du bail par période triennale sous certaines réserves.

Par ailleurs, il existe quelques dérogations à cette règle, notamment les baux commerciaux :

• Arrêtés pour une durée supérieure à 9 ans ;
• Concernant les locaux à usage exclusif de bureaux ;
• Construits pour une seule utilisation ;
• Portés sur les locaux de stockage.

Le bail relatif aux résidences de tourisme classées fait aussi partie des exceptions.

Durée de bail commercial : les cas irréguliers

Nous pouvons distinguer deux cas particuliers :

Le bail dérogatoire

Un bail dérogatoire admet un ou plusieurs baux de courte durée continus.

Sa durée maximale est de 3 ans et donne la possibilité de vous impliquer sur le long terme. Il permet également d’estimer l’opportunité d’un local ou de mettre en place une exécution commerciale régulière.

Le bail commercial supérieur à 12 ans

Les parties peuvent déterminer librement la période d’un bail commercial si sa durée fondamentale est inférieure à 9 ans. Si le bailleur et le preneur vont au-delà de 12 ans, la conclusion s’exécute devant notaire.

Le contrat doit être déclaré au service de la publicité foncière pour être vis-à-vis des parties. Par ailleurs, le loyer estimé ne fera pas l’objet de plafonnement lors du renouvellement.

Quelles sont les sanctions et conséquences en cas de non-respect de la durée du bail commercial ?

Lorsque l’une des parties n’observe pas la clause sur la durée du bail confirmée à la signature, une sanction est prévue. La disposition est jugée n’avoir jamais vu le jour si elle n’est pas écrite et ne sera pas appliquée.

Si la prédisposition relative à la durée tient en échec le droit de renouvellement, elle est présumée non écrite. Cette situation est énoncée par l’article L 145-15 du Code de commerce.

Le locataire a la possibilité de demander une prolongation du bail de 9 ans. En revanche, le propriétaire ne peut faire valoir la durée non conforme au statut des baux commerciaux.

Le bail commercial est conclu pour une durée initiale de 9 ans. Elle peut être inférieure ou supérieure selon les dispositions établies lors de la signature du contrat. C’est une clause essentielle et importante car elle peut entraîner un droit de cessation à chaque échéance triennale.

Les experts Valoris mettent à votre disposition des biens à louer pour une activité et un notaire. Ce dernier vous aidera à déterminer la durée de location du local commercial qui vous conviendra.