Les actifs immobiliers : définition, types et valorisation

Les actifs immobiliers représentent l’ensemble du parc immobilier d’une personne morale ou physique. Cependant, quelle définition concrète pouvons-nous leur donner ? Quels sont les types d’actifs immobiliers et comment les valoriser ?

Dans la suite de ce guide Valoris, nos spécialistes vous dévoilent tout ce que vous devez savoir à propos des actifs immobiliers.

Qu’est-ce qu’un actif immobilier ?

Un actif immobilier est un ensemble de biens (fonciers et immobiliers) exploités de manière à générer des revenus positifs pour une personne morale ou physique.

Un bien peut être considéré comme actif uniquement s’il appartient au patrimoine d’un individu au moment de la fixation d’un bilan.

Un actif immobilier est ainsi constitué de biens financiers comme :

• Des titres ;
• Des lettres de créance ;
• Des actions ;
• Des comptes ;
• Etc.

L’actif immobilier trouve une grande importance dans les revenus en France. En effet, selon le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), l’actif immobilier représente 62% du portefeuille des français.

Quelles sont les catégories d’actifs immobiliers ?

La loi française considère de nombreuses propriétés comme des biens immobiliers. Dans le but de les distinguer, il faut donc procéder en catégorisant les différents types d’actifs.

L’immobilier résidentiel

L’immobilier résidentiel regroupe tous les actifs qui servent à l’hébergement de la population. Il s’agit de la classe d’actifs la plus importante sur le marché immobilier.

Les actifs immobiliers résidentiels ont la particularité d’être des produits prisés par les utilisateurs et les investisseurs. En immobilier résidentiel, la localisation est un critère d’évaluation essentiel, car elle détermine le rendement de l’investissement immobilier. Cette particularité entraîne de ce fait des variations de prix qui influent sur le marché immobilier.

L’immobilier de bureau

L’immobilier de bureau représente l’ensemble des actifs ou biens immobiliers qui ont pour utilité d’abriter du personnel d’entreprise. Les actifs de bureaux ont une place très importante dans le marché pour les investisseurs institutionnels.

Parmi les différents actifs immobiliers de bureau, nous pouvons citer :

• Les locaux d’activité ;
• Les usines de service administratif ou tertiaire ;
• Les entrepôts logistiques ;
• Les locaux commerciaux.

L’immobilier de bureau représente un bon secteur d’investissement. En effet, la rentabilité dans ce secteur est souvent plus élevée (plus de 2 à 3%) que dans le secteur immobilier privé.

L’immobilier tertiaire

Ce type d’immobilier regroupe l’ensemble des biens liés aux métiers de services :

• La restauration (restaurants, pizzerias, cafés, etc.) ;
• L’hôtellerie ;
• La santé (hôpitaux, cliniques médicales, cabinets esthétiques, etc.) ;
• Le commerce (centres commerciaux, marchés, supermarchés, etc.) ;
• L’éducation ;
• Etc.

Les investisseurs se positionnent surtout sur le marché de l’immobilier tertiaire, car ce secteur représente une classe d’actifs immobiliers attractive. En toute logique plus prisés par les professionnels, les actifs du secteur immobilier tertiaire offrent des rendements nettement supérieurs à l’immobilier résiduel (près de 4%).

Comment faire pour valoriser les actifs immobiliers ?

Valoriser un actif immobilier, c’est optimiser la rentabilité et la valeur de la revente de ce bien. La valorisation a aussi pour but d’éviter qu’un bien non utilisé devienne une charge pour son propriétaire. C’est une méthode de gestion qui permet d’exploiter un actif immobilier à son plein potentiel.

La valorisation des actifs immobiliers est essentielle, parce qu’elle permet aussi de gérer et de faire fructifier un patrimoine immobilier.

Afin d’atteindre ces objectifs, la valorisation doit accomplir plusieurs missions :

• Respecter les normes environnementales et les coûts du bâtiment ;
• Localiser le bien ;
• Caractériser le bien de manière spécifique ;
• Évaluer la valeur du bien ;
• Définir le montant de la somme à prêter (en cas de financement par crédit).

Deux méthodes de base permettent de valoriser les actifs immobiliers :

• La méthode des comparables : cette méthode de valorisation permet de déterminer la valeur financière d’un bien immobilier par comparaison avec un référent. Dans cette méthode, le référent possède des caractéristiques similaires au bien à valoriser afin de permettre une comparaison réelle ;
• La méthode du rendement : cette méthode vise à estimer les bénéfices qu’un bien immobilier pourra produire dans le futur. La méthode du rendement a l’avantage d’être utilisable à la fois par le cédant et par le preneur du bien immobilier.

Le processus de rénovation est également un bon investissement dans le but de créer de la valeur financière. En effet, ce procédé va permettre à un actif immobilier de retrouver son plein potentiel et d’augmenter sa valeur.

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• La création et la gestion d’un portefeuille investisseur ;
• Etc.

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