Comment se déroule la vente d’un local commercial ?

Un local commercial est un espace destiné aux activités commerciales. Comme tout bien immobilier, ces locaux peuvent faire l’objet d’une location via un bail commercial ou d’une vente. Cette vente est juridiquement connue sous le nom de cession du local commercial. Bien que la location de locaux commerciaux soit l’option la plus répandue, la vente d’un bien immobilier commercial est une alternative encore plus bénéfique.

Dans cet article, nous vous présentons la procédure de vente d’un local commercial et les modalités y afférent.

Comment estimer le prix de vente d’un local commercial ?

Contrairement aux prix des appartements et des maisons, les prix de vente des espaces commerciaux ne sont pas basés sur le nombre de mètres carrés.

Le prix de vente du local commercial est estimé en fonction des critères suivants :

  • La situation du local commercial : il s’agit d’un critère clé. Le local est-il situé dans une rue passante ou non ? Existe-t-il un parking près du local ? ;
  • L’environnement concurrentiel compte aussi, il influence le prix d’achat d’un local commercial ;
  • L’aménagement du local : surface au sol et surface de vente, réserve, vitrine, cave, etc. ;
  • L’état du local : date des derniers travaux de rénovation, conformité aux normes, etc. ;
  • Les dispositifs de sécurité du local : extincteur, alarme, issues de secours, etc.

Après avoir fait le tour de ces critères, le vendeur et l’acheteur doivent s’accorder sur le prix de vente du local commercial avant de conclure la vente.

Quelles sont les étapes qui marquent la vente d’un local commercial ?

Pour vendre un local commercial, il vous faut préalablement procéder à quelques étapes.

Entre la liste des diagnostics, le droit de préemption du locataire et la valeur du fonds de commerce, vendre un espace commercial est loin d’être une chose aisée.

Le vendeur d’un local commercial doit donc s’attarder sur les éléments suivants.

La détermination du prix du local commercial

Déterminer le prix de vente d’un immobilier commercial est primordial pour le vendeur. Il ne doit pas surévaluer le prix d’un local au risque de ne pas trouver de potentiels acheteurs. Il ne doit non plus sous-estimer le prix au risque de le vendre trop moins cher.

L’offre de vente

Le vendeur doit informer les acheteurs potentiels des prix et conditions de vente qu’il a fixés. S’il s’agit de vendre un local commercial à louer, il est judicieux d’en informer le locataire.

La signature d’un compromis de vente

Cette procédure est fortement recommandée. Un contrat de vente permet aux parties de convenir des prix et des conditions définitives. L’avantage de ce document réside dans la possibilité de conclure la vente en fonction des clauses incluses dans le contrat d’un commun accord (vendeur et acheteur).

La signature de l’acte de cession du local commercial

Dès la signature de ce document, le local sera officiellement la nouvelle propriété de l’acheteur. Ce document doit être soigneusement préparé et lu attentivement par le vendeur comme par l’acheteur.

Quelle procédure pour vendre un local commercial ?

Avant de vendre un local commercial, le vendeur doit définir dans quel état il sera vendu. Il doit également préciser les activités qu’il est possible d’y exercer (point de vente, restauration avec ou sans permis d’alcool, activité nocturne ou non).

Le cas d’un local vide

La vente d’un local commercial vide (mur commercial) n’est pas aussi difficile que la vente d’un appartement quand on possède tous les éléments nécessaires.

Afin de vendre son local dans les plus brefs délais, il vous faut :

  • Une preuve écrite de volonté de vendre (lors d’une assemblée extraordinaire avec tous les actionnaires) ;
  • Les cotations obligatoires à effectuer ;
  • Les règles de partage ;
  • Une liste des activités possibles ;
  • Les loyers moyens possibles ;
  • Les dernières estimations des trois bilans ;
  • Le volume de passage journalier.

Le cas d’un local commercial occupé

Il est très courant que les propriétaires d’immeubles commerciaux louent leur bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location commerciale afin que des particuliers puissent exercer des activités professionnelles.

Cependant, le propriétaire peut souhaiter vendre son bien pendant la période de location, soit pour développer un nouveau projet, soit pour des raisons financières.

Ceci est possible à condition que le locataire ait la possibilité d’exercer son droit de préemption (possibilité d’acheter l’immobilier en priorité avant les autres acquéreurs).

Pour ce faire, une notification doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception ou directement en main propre.

Cette lettre doit contenir les éléments suivants :

  • Le prix de vente ;
  • Les conditions de vente ;
  • Les 4 premiers alinéas de l’article L145-46-1 du Code de commerce.

Si le propriétaire ne respecte pas ces règles, la vente peut être remise en question. Après la réception de la lettre, le locataire dispose d’un mois pour exercer son droit de préemption.

Si le propriétaire souhaite baisser le prix de vente ou vendre le local à des conditions plus avantageuses, le locataire doit en être avisé dans les mêmes conditions que la première offre.

Si le propriétaire a estimé que vendre son local commercial loué était trop compliqué, il peut choisir l’option de résilier le bail de son locataire. Cependant, cela est bien sûr lié à de nombreuses conditions qui doivent être prises en compte.

En cas de non-acceptation de l’offre d’achat du locataire, le bien pourra être vendu à un tiers. Il y aura ainsi un nouveau bail avec le nouvel acquéreur ou le nouveau bailleur.

Cependant, certains types de ventes ne sont pas concernés par ce droit de préemption :

  • Le cas d’une vente simultanée de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou des locaux commerciaux distincts ;
  • Le cas d’une vente d’un immeuble commercial copropriétaire d’un ensemble commercial ;
  • Le cas d’une vente du local au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint ;
  • Le cas d’une vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

La vente d’un local commercial nécessite le respect de certaines conditions. L’une des plus importantes est d’informer le locataire dans le cas d’une vente d’un local loué.

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Que faut-il faire pour estimer le prix de vente d’un local commercial ?

Pour estimer le prix de vente d’un local commercial, il faut effectuer une sorte de bilan du local. Pour le faire, déterminer les éléments suivants s’avère très utile : - Quelle est la situation du local commercial ? ; - Comment est-il possible d’aménager le local commercial ? ; - Le local commercial possède-t-il des dispositifs de sécurité ? Si oui lesquels ? ; - Etc.

Un particulier peut-il acheter un local commercial ?

Cette possibilité est rare, mais elle est possible. Un particulier peut acheter un local commercial.

Peut-on vivre dans un local commercial ?

Oui, il est possible de vivre dans un local commercial. Mais ce type de local est dit “Mixte”. Il vous permet d’aménager un espace à usage résidentiel et un autre à usage commercial.

Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’un local commercial ?

Pour l’achat d’un local commercial, les frais de notaire représentent entre 2 et 8% du prix de vente.

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