Révision loyer bail commercial : dispositions légales
Lorsque qu’un contrat de bail est conclu entre deux parties, le montant du local commercial loué est fixé librement par les parties. En cours de bail, le montant du loyer peut être révisé sous plusieurs conditions. La révision peut soit intervenir tous les 3 ans à la demande du bailleur soit tacitement au moyen d’une clause d’échelle mobile.
Comment procéder à la révision du loyer ? Quels sont les différents cas de figure rencontrés lors de la révision d’un loyer commercial ?
Nos experts Valoris répondent à ces questions dans ce guide.
Comment fixer le montant d’un loyer commercial ?
La fixation du montant initial d’un loyer commercial n’est pas réglementé. Il est donc librement fixé par les parties au contrat.
En effet, le propriétaire encore appelé bailleur, n’est pas lié par le montant du loyer de l’ancien locataire ni par les loyers de référence.
Toutefois, lors de la révision du loyer d’un bail commercial ou du renouvellement de celui-ci, le montant du loyer est soumis à des règlements.
En ce qui concerne les modalités de paiement du loyer, ils sont libres et peuvent s’effectuer conformément aux accords entre les parties.
Par ailleurs, le contrat de bail peut prévoir d’autres sommes qui incombent au locataire en plus du loyer, notamment :
- Le dépôt de garantie ;
- Le pas-de-porte (droit d’entrée).
Comment réviser le montant initial du bail commercial ?
Pendant la durée du contrat, le loyer peut être révisé selon :
- La révision légale (révision triennale) tous les 3 ans ;
- Une clause d’échelle mobile (généralement annuelle) ;
- Une clause recette.
Qu’est-ce que la révision triennale (révision légale) ?
La révision triennale correspond à la période au bout de laquelle (période de trois ans) le loyer peut être révisé à la demande de l’une des parties contractantes. Cette révision n’étant pas systématique, il s’agit alors d’un droit reconnu même lorsque le contrat de bail ne le prévoit pas.
À quelle période a lieu la révision triennale ?
Tel que mentionné plus haut, la révision triennale du loyer peut résulter de la volonté du bailleur ou de celle du locataire. Elle doit intervenir dans un délai de trois ans, et est fonction de l’un des moments suivants :
- La prise d’effet de la dernière révision ;
- L’entrée du locataire dans les locaux loués ;
- Le renouvellement d’un bail précédent.
La révision est demandée uniquement lorsque la période de trois ans arrive à son terme. Elle peut aussi avoir lieu le lendemain de son expiration. Quel que soit le cas, aucun délai maximum n’est prévu.
Il faut également noter que, la demande de révision triennale peut également intervenir après l’expiration d’une période de quatre à cinq ans ou plus.
Quelle est la forme d’une demande de révision triennale ?
Pour être valide, la demande doit respecter certaines conditions de fond et de forme, notamment :
- La demande de révision du loyer doit être écrite et transmise par acte de commissaire de justice (auparavant connu sous le nom de acte d’huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
- Elle doit préciser le montant exact du loyer demandé ;
- Si le locataire accepte la demande de révision, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit payer le nouveau loyer.
Déplafonnement de la révision triennale
Généralement, la révision triennale du bail est plafonnée. En d’autres termes, elle ne peut ni excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ni l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Le déplafonnement d’une révision triennale, ne peut-être obtenu que dans les cas suivants :
- Modification matérielle des facteurs locaux qui a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. De plus, des répercussions favorable sur l’activité commerciale exercée par le du locataire doivent être constatées(par exemple une hausse du chiffre d’affaires) ;
- Changement d’activité (déspécialisation) et mentionné dans le bail par le locataire.
Dans les deux cas ci-dessus, la variation du montant du local commercial n’est pas plafonnée. Ainsi donc, le montant du bail pourra être équivalent à la valeur locative des locaux.
Qu’est-ce que la clause d’échelle mobile ?
Au moment de la conclusion du bail commercial, les parties peuvent convenir d’une disposition d’échelle mobile (encore appelée clause d’indexation). Cette disposition permet de faire varier le loyer selon un indice de référence inscrit dans le contrat. Cet indice des loyers commerciaux varie en fonction de l’activité exercée, dont :
- Aux activités commerciales ou artisanales est appliqué l’indice des loyers commerciaux (ILC) ;
- Pour les autres activités l’indice appliqué est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
En ce qui concerne la périodicité, elle est librement déterminée par les parties, mais souvent à échéance annuelle. Quant au montant du loyer, il est automatiquement révisé lors de l’échéance prévue par le contrat et ce, sans intervention du bailleur.
Clause-recette
La clause-recette encore appelée clause à loyer variable, est une disposition du bail commercial qui prévoit que le montant du loyer dépende du chiffre d’affaires du preneur.
De ce fait, le loyer comporte ainsi une partie variable, qui correspond à un pourcentage fixe du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.
Cette disposition est généralement utilisée pour des locaux situés dans les centres commerciaux.
Comment réviser le montant du loyer commercial renouvelé ?
Lorsqu’un contrat de bail expire (au bout de neuf ans minimum), le locataire dispose du droit au renouvellement du bail commercial. Ce droit au renouvellement est conditionné par une période d’exercice de plus de trois ans par le locataire.
Le montant du loyer d’un bail renouvelé est librement fixé par les parties au contrat. Si par contre les parties ne parviennent pas à un accord, le montant du loyer est fixé par le tribunal judiciaire. De plus, le tribunal est également chargé d’appliquer la règle du plafonnement du loyer.
Plafonnement du loyer du bail renouvelé
La règle du plafonnement du montant du loyer s’applique dans les 2 ci-après :
- Lors du renouvellement du bail (six mois avant l’expiration du contrat) ;
- Lorsque le bail est tacitement reconduit au-delà de 9 ans ;
Toutefois, les deux parties au contrat peuvent convenir d’exclure le plafonnement du loyer commercial lors de la conclusion ou du renouvellement du bail.
Déplafonnement du loyer du bail renouvelé
Dans certains cas de figure, les parties au contrat peuvent fixer le montant du bail du renouvelé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. De ce fait, le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative.
Par ailleurs, en fonction de la valeur locative, de la durée du bail, ou encore de la nature des locaux loués, le montant du bail ne sera pas fixé selon les règles du plafonnement. Le plafonnement est donc (dans ces cas) remplacé par le déplafonnement.
Déplafonnement lié à la durée du bail
Lors de la conclusion ou du renouvellement du bail commercial pour une période de plus de 9 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné (prolongé) et fixé à la valeur locative.
Le loyer est aussi déplafonné lorsque le bail a été tacitement reconduit au-delà d’une durée 12 ans pour cause de l’inaction des parties. En pratique, les parties n’ont ni donné congé ni demandé un éventuel renouvellement au bout de 9 ans qui ont suivi.
Déplafonnements liés à des modifications notables
Plusieurs paramètres permettent d’estimer la valeur locative d’un loyer renouvelé :
- Caractéristiques du local ;
- Destination des lieux ;
- Obligations respectives des parties ;
- Facteurs locaux de commercialité ;
- Améliorations jugées importantes apportées aux lieux loués.
La modification d’un seul de ces paramètres justifie le déplafonnement du loyer.
Par ailleurs, cette modification doit être suffisamment importante d’une part et d’autre part, c’est le juge qui est chargé d’apprécier ces modifications au cas par cas.
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