Tout savoir sur le prix du m2 « location local commercial » !

Si un local commercial peut être acheté, il est également possible de le louer. Cependant, il n’est pas forcément aisé de déterminer son prix de location au m². En effet, ce calcul prend en cause divers critères.

Dans la suite de cet article, nous vous disons tout sur le prix de la location d’un local commercial au m², de la définition de la valeur locative aux différents critères d’estimation de ladite location.

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

Un local commercial désigne les bâtiments qui accueillent une activité de commerce. Le local commercial peut en outre être loué ou acquis. Cependant, acquis ou loué, déterminer le prix au m² d’un local commercial n’est pas toujours évident. On lui appliquera donc certains principes de base afin d’en faire l’évaluation.

Calculer un prix au mètre carré revient à faire la division du tarif de vente du bien immobilier par sa surface habitable. Le calcul du prix immobilier au mètre carré demande la connaissance de la surface habitable totale du bien.

Quels sont les critères pour l’estimation du prix du m² d’un local commercial à la location ?

On ne peut pas estimer un local commercial comme on le ferait pour un bien immobilier classique. Estimer un montant en se basant sur le prix moyen au mètre carré par quartier comme cela se fait pour un local classique serait mal estimer un local commercial. D’autres critères plus techniques doivent être pris en compte.

On examinera en premier lieu l’environnement commercial du local, puis les types de commerces et activités susceptibles de s’y installer.

On ajoutera à cela des critères techniques tels que :

• La zone d’implantation ou l’emplacement du local commercial ;
• Sa rentabilité ;
• Les prestations possibles ;
• Sa surface totale (incluant la surface réelle et la surface pondérée) ;
• Sa proximité avec les transports en commun ;
• Sa valeur locative ;
• Etc.

Le prix du m2 d’un local commercial à la location

Le prix du m2 d’un local commercial est un indicateur qui permet de calculer le prix de vente du bien immobilier en fonction de sa superficie.

Ce prix est déterminé par un calcul qui divise le prix de vente du bien immobilier par sa surface en m².

Le prix au m² varie par ville et en fonction de la valeur locative locale.

Qu’entend-on par valeur locative ?

La valeur locative d’un local commercial est le loyer que la situation du marché immobilier définit. C’est en d’autres termes le prix du marché immobilier que doit payer le locataire. Ce montant tient compte de plusieurs éléments dont la localisation et les dernières tendances immobilières locales.

Le montant de la valeur locative est le plus souvent différent du montant du loyer fixé dans le contrat de location initial. La valeur locative intègre des ajustements qui s’ajoutent en supplément au loyer initial tel que le pas-de-porte, dans le but de s’adapter au marché immobilier.

Le prix d’un local commercial à la location se détermine aussi par sa rentabilité nette.

Qu’est-ce que la rentabilité nette d’un local commercial ?

La rentabilité d’un local commercial se définit par le coût d’acquisition du local et le loyer brut annuel. Elle se calcule par la multiplication du montant du loyer annuel par 100, et par la division du total par le prix d’achat du bien.

La rentabilité nette implique dans le calcul de la valeur locative tous les frais qui entrent dans l’acquisition du bien.

Il peut s’agir :

• Des frais d’agences ;
• Des frais de notaire ;
• Du crédit souscrit ;
• De la maintenance ;
• Ainsi que des frais d’entretien et de gestion du bien.

La rentabilité est un indicateur clé pour déterminer le prix d’un local commercial. Elle fait aussi intervenir sa pondération.

Et la pondération alors ?

Pour estimer la valeur d’un local commercial, on peut également prendre en compte sa pondération. Pour une entreprise, toutes les pièces n’auront jamais la même utilité.

La pondération vient rendre compte de toutes les particularités d’un local. Ainsi, vous pouvez décider d’exercer des activités diverses dans votre local. Selon l’activité exercée sur une surface, on peut appliquer une pondération.

Un magasin situé en plein centre-ville permettant la vente est pondéré à 30%. Le coefficient appliqué à la surface de cette partie est de 0.3. Dans le cas où cet espace sert seulement de réserve, il sera pondéré de 10% avec 0.1 comme coefficient.

Les vitrines d’angle, par contre, sont surpondérées à 25% avec un coefficient de 1.25 parce qu’elles sont trop visibles.

Murs et fonds de commerce d’un local commercial : quelles différences ?

Pour estimer un local commercial à sa juste valeur, vous devez prendre en compte la différence entre le fonds de commerce et les murs commerciaux.

Le fonds de commerce est destiné à l’usage du professionnel, locataire du bien. Dans ce bien, il peut exercer son activité commerciale, proposer des services ou encore vendre des produits en faisant apparaître son nom commercial et son enseigne sur la façade de son commerce.

En revanche, les murs commerciaux sont une propriété du bailleur. Celui-ci peut les acheter afin d’en faire un investissement locatif professionnel, tout comme il peut aussi les louer par la suite à un commerçant.

Il est aussi possible qu’un acquéreur puisse acheter des murs commerciaux en cours de location par un professionnel. L’estimation du prix d’un local commercial passe aussi par l’évaluation de sa valeur locative.

Pourquoi faire appel aux experts Valoris ?

Pour bénéficier d’une estimation sûre d’un bien immobilier et en déduire le juste prix, nous vous recommandons de faire appel à des experts. Les agences immobilières vont vous fournir une expertise et une évaluation correcte du marché actuel de l’immobilier. Vous pourrez aussi trouver un local dans les meilleurs délais au juste prix.

Vous pouvez réaliser l’estimation de votre bien immobilier seul, mais il est conseillé de contacter des notaires, des agences immobilières et des experts pour une estimation impartiale de votre local.

Valoris est un acteur majeur du secteur immobilier qui vous accompagne au quotidien. Nous vous répondons par mail ou par téléphone, du lundi au vendredi, de 9h à 18h.