Prix du m2 d’un local commercial

Prix du m2 d’un local commercial

Le prix du m2 est un critère important dans l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier en général et à caractère commercial en particulier.

Qu’entend-on par prix du m2 d’un local commercial ?

Le prix du m2 d’un local commercial représente la valeur monétaire d’une surface mètre carré par mètre carré.

Le prix du m2 d’un local commercial est un indicateur permettant le calcul du prix de vente d’un bien immobilier en fonction de sa superficie, ce prix est déterminé par rapport à un calcul qui divise le prix de vente du bien immobilier par sa surface en m2.

Pour calculer ledit prix, il revient à diviser le prix de vente du local par la surface en mètre carré :

Prix du m2 = Prix de vente / Surface en m2,

Il est probable de se retrouver assez loin à la baisse ou à la hausse du prix réel de vente si l’estimation du local commercial est faite au m2. Raison pour laquelle il existe une autre méthode appelée rentabilité nette, elle est la plus utilisée.

La rentabilité nette financière

La rentabilité nette financière mesure l’aptitude des investissements des propriétaires à générer un certain profit exprimé en pourcentage.

Cependant, il est habituellement perçu qu’une bonne productivité locative atteigne un seuil de rentabilité compris entre 5 et 10%, selon vos objectifs. Bien évaluer ses rendements est la garantie de faire une bonne affaire, mais il ne faut pas être obsédé par ce chiffre au détriment de la qualité d’un investissement.

Pour calculer la rentabilité nette financière d’un local commercial, il faut tout d’abord vérifier que la rentabilité locative équivaut à la somme des revenus générés par votre immobilier, rapportés au prix d’achat du bien. La formule de calcul de la productivité locative est : ((Loyer Mensuel x12) / Prix d’Acquisition) x 100.

Le prix du m2 carré calculé en fonction de la valeur nette

Une fois la rentabilité nette financière découverte, vous pouvez dès lors partir sur une base de calcul du prix du m2 plus sure, en commençant par ressortir le prix de vente du local, ensuite appliquer à son résultat, la division du prix de vente du local par la surface en mètre carré.

Si on suppose que le local commercial se vendra à 9% de rentabilité nette, le calcul pour ressortir le prix de vente sera :

• Loyer par an : 10000
• Charges totales : 1000

Prix de vente = Loyer annuel- charges ÷ 0,09 = 9.000 ÷ 0,09 = 10000

Et, le calcul du prix au m2 sera donc : Prix du m2 = Prix de vente / Surface en m2

Prix du m2= 10000 ÷ Surface en m2

Comment se calcule la surface ?

La surface d’un local commercial se scinde en deux parties : la surface pondérée et la surface réelle qui se traduisent en mètres carrés.

La surface réelle est la superficie du local comprenant seulement les espaces liés et servant pour l’application de l’activité commerciale alors que la surface pondérée est la superficie totale qui regroupe tous les espaces liés ou non à l’activité commerciale tels que les escaliers, les coins de passage, les accès, les sanitaires, les planchers, les fenêtres, et d’autres espaces.

Les indicateurs de prix du m2 d’un local commercial

Le prix de vente d’un local commercial dépend de plusieurs facteurs, une fois que celui-ci est influé, le prix du m2 subit en même temps des variations, soit basses soit hautes.

Ces indicateurs de prix sont entre autres:

• La commercialité,
• L’exposition du local
• Le climat des affaires
• La surface pondérée
• L’état des locaux
• Le coût d’acquisition ou de construction
• Le chiffre d’affaires prévisionnelles
• L’environnement commercial (la proximité avec des grandes enseignes), etc.

Ces indicateurs permettent de définir le prix raisonnable de façon à correspondre aux prix du marché à une période.

Vous pouvez vous-mêmes faire une estimation de votre local commercial mais il est conseillé d’avoir recours aux agences immobilières et le tout sous le contrôle d’un notaire. De par leurs connaissances et expertise du marché, ils vous permettront de vendre votre bien dans les meilleurs délais possibles et permettront au potentiel acheteur de connaître le prix d’achat juste.

Le prix du m2 de certains locaux commerciaux

À Paris par exemple, le prix du m2 d’un local commercial varie selon les quartiers entre 380 et 21000 euros/m2/an.
Un immeuble iconique en pleine propriété sur les Champs Elysées – la plus belle avenue du monde – une très belle visibilité avec vitrine double, hauteur une surface totale de plus de 2000 m²
Nombre de vitrines : 1.
Linéaire vitrine : 13m.
Activités autorisées : Tous commerces sauf restauration.
État : Ancien
Surface: 2133, 6 m²
Loyer global: 4 700 000 € HT / HC / an

Ici les facteurs déterminant du prix du m2 sont: le quartier, l’exposition, l’environnement commercial, la superficie.

La détermination du prix du m2 d’un local commercial relève d’un travail minutieux, car plusieurs facteurs entrent en jeu, il s’agit ici d’avoir un sens du détail pointu, tant dans le calcul de la rentabilité du bien immobilier lors de sa vente ou de sa location que dans le recensement des éléments qui pourraient influer sur son prix.