Comment estimer un local commercial ?

Un local est dit commercial lorsqu’on y exerce une activité commerciale enregistrée au Registre de commerce et des sociétés. Dans certains cas, le local commercial est dit livré brut de béton. Cela signifie que l’aménagement dans le local loué va nécessiter des travaux. Il s’agit des installations immobilières telles que les portes, les fenêtres, la réfection des conduits d’eau (plomberie) et de l’électricité.

Estimer un local commercial revient à prendre en compte certains critères. Il faudrait déjà, si vous voulez mesurer la valeur de votre local, estimer la rentabilité du bien pour l’entreprise ainsi que les revenus locatifs que le local peut dégager. Il est aussi important de donner la localisation géographique du bien en question qui cependant est dépendante des critères d’évaluation locaux et aussi de la nature de l’activité. Parvenir à acheter, louer ou vendre un local commercial passe par sa bonne estimation.

Plusieurs facteurs peuvent influencer l’estimation d’un local. Il peut s’agir des tendances du marché locatif, de l’emplacement du local, de la facilité d’accès aux transports, etc. il y a cependant des critères plus spécifiques.

Quels sont les critères pour estimer un local commercial ?

Il existe des différences entre l’estimation d’un local à usage d’habitation et un local commercial.

Dans le cas d’un bien immobilier à usage d’habitation, il existe de nombreuses références physiques et numériques, le prix du mètre carré est bien connu, ce qui permet que l’on puisse estimer soi-même son bien immobilier. L’estimation d’un local commercial est bien plus complexe. Vous pouvez mal évaluer votre bien en essayant de lui appliquer un prix moyen au mètre carré, justifié par le fait que les acquéreurs de locaux d’habitation et professionnel sont très différents.

Estimer efficacement son local commercial implique d’évaluer :

• L’environnement commercial dans lequel il se trouve;
• La connaissance des types de commerces ou d’activités qui peuvent s’y installer;
• Les attentes des potentiels acheteurs.

À ces quelques critères environnementaux se greffent des critères techniques qui peuvent être :

• L’emplacement (le lieu d’implantation);
• La rentabilité (ce qu’il peut rapporter);
• Les prestations possibles qui peuvent y être faites;
• La surface totale dont la surface réelle et la surface pondérée;
• La particularité du lieu;
• Le type de commerce qu’on peut y exercer.

L’estimation d’un local commercial réside aussi dans la prise en compte des facteurs sociaux tels que :

La localisation géographique

Pouvoir localiser un bien immobilier est un gage d’estimation. La situation géographique permet en fait que l’on puisse identifier la commune à laquelle appartiennent vos locaux et par ricochet, savoir quels sont les prix appliqués dans cette zone.
La fréquentation et la visibilité sont essentielles dans le développement de l’activité commerciale des restaurants et boutiques par exemple, à cause de leur influence sur le chiffre d’affaires de l’entreprise qui établit sa base dans telle ou telle commune.

La facilité d’accès

Il est primordial que le local que l’on souhaite estimer soit accessible aux clients et toute la chaîne de production. La vente de locaux est aussi conditionnée par des bureaux ayant des places pour le parking, ou situés sur une ligne de transports en commun et à proximité de pistes cyclables. Pour ce qui concerne les locaux industriels, l’atout majeur est la facilité d’accès aux  grands axes routiers. S’ils ont également un accès facile aux installations de fret maritime ou ferroviaire, cela constitue aussi un atout majeur.

Le confort

Si vos locaux sont confortables, leur valeur décuple aussi. On recherche par exemple plus des bureaux avec ascenseur, des bureaux climatisés, avec des espaces permettant de bien stocker les marchandises.

L’état des lieux

Un bâtiment présentant quelques défaillances ne peut pas être estimé à sa juste valeur. Son état contribue fortement à son achat. Si votre local respecte les normes et présente un bon aspect, il a bien plus de valeur qu’un local nécessitant des travaux de réfection et de rénovation.

Fonds de commerce et murs d’un local commercial : quelles sont les différences?

Il ne faut pas confondre les murs commerciaux au fonds de commerce lors de l’estimation d’un local commercial. C’est un professionnel, locataire d’un bien qui peut utiliser le fonds de commerce dans le cadre de l’exploitation d’un local commercial.

Les murs commerciaux sont des espaces situés au pied d’un immeuble. Les extérieurs de boutiques, pharmacies et de boulangeries peuvent être considérés comme des murs commerciaux. Acquérir les locaux commerciaux participe le plus souvent de la réalisation d’un investissement locatif. Ici, il est question pour l’acquéreur de trouver un exploitant pour ses murs commerciaux. Des annonces faisant état de l’occupation de locaux sont couramment faites pour permettre au locataire d’être présent au moment de l’acquisition des murs.

Cela permet au nouvel acquéreur de devenir aussitôt le nouveau bailleur des murs, cette. Contrairement aux murs commerciaux, celui qui acquiert un fonds de commerce est juste locataire du local commercial. Par l’achat du fonds de commerce, le locataire a la possibilité d’exposer et de proposer sa marchandise ou d’autres services. L’apposition de son enseigne et de son nom commercial sur ces murs dénotent de cette propriété.

Comment peut-on calculer la rentabilité d’un local commercial ?

La rentabilité d’un local commercial est établie à partir du coût d’acquisition et du loyer brut annuel. Voici la formule pour son calcul: montant du loyer annuel x 100prix d’achat du bien

C’est en fait le rapport du montant du loyer annuel par 100 sur le prix d’achat du bien.

Pour obtenir la rentabilité nette, il faudra inclure dans la rentabilité, les frais liés à l’acquisition du bien dont: les frais d’agences, les honoraires du notaire, le crédit souscrit, les travaux d’aménagement. Elle doit aussi prendre en compte, les frais de gestion et d’entretien du bien. Pour estimer un local, il faut considérer la rentabilité de ce dernier ainsi que sa valeur locative.

À quoi renvoie la valeur locative d’un local commercial ?

La valeur locative est le montant du loyer, défini en fonction de la situation du marché de l’immobilier. Ce montant considère certains éléments liés à la localisation du local, aux dernières tendances immobilières en ce qui concerne les professionnels.

La valeur locative des locaux commerciaux se détermine en évaluant le revenu susceptible d’être retiré de la location d’un bien. Elle requiert la prise en compte du loyer proprement dit et le pas-de-porte qui vient en supplément au loyer.

Elle s’estime en ajoutant 10 % du montant de la cession (pas-de-porte) au loyer annuel, que l’on divise par la surface pondérée. C’est en fait au montant par mètre carré que correspond cette valeur.

Qu’entend-on part pondération d’un local professionnel ?

Estimer un local nécessite aussi d’évaluer sa pondération. Elle permet de prendre en compte toutes les particularités du local étant entendu que chaque partie d’un immeuble a un usage spécifique et une utilité différente. Les bureaux du premier étage d’un immeuble vont exclusivement servir pour le commerce et n’ont pas la même valeur que le parking par exemple. De même, la localisation d’un local en périphérie lui donne plus de valeur qu’un autre situé en banlieue. La pondération des surfaces commerciales est comprise dans la nouvelle méthode générale de pondération. 

La pondération d’un sous-sol ou d’un étage qui servent à la vente est de 30 % ainsi qu’un magasin situé en plein centre-ville. Un coefficient de 0,3 est appliqué à la surface de cette partie du bien immobilier.

Dans le cas où la zone concernée fait l’objet d’une réservation, sa pondération est de 10 % avec 0,1 comme coefficient de pondération. Contrairement à une vitrine d’angle, qui est surpondérée de 25 % avec 1,25 comme coefficient.

L’estimation d’un local est tributaire de plusieurs critères, ils sont liés soit à la localisation, soit à l’activité qui est exercée dans le local. Estimer un local c’est prendre en compte sa valeur locative et la valeur de sa pondération.