Quelles conditions pour une durée bail professionnel 3 ans ?

Le bail professionnel de courte durée ou bail dérogatoire est un dispositif légal permettant au locataire ou au bailleur d’échapper au statut des baux commerciaux. Il donne la possibilité au bailleur de déroger au bail commercial 3-6-9, mais il ne peut cependant pas déroger au régime du bail professionnel. Si sa durée ne peut pas être supérieure à deux ans, cette limite passe à trois ans pour les baux qui ont été conclus à partir du 1er septembre 2014.

Quelles sont les conditions pour qu’un bail professionnel soit d’une durée de 3 ans ? Retrouvez toutes les informations importantes sur le bail dérogatoire dans la suite de ce guide.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel 3 ans ?

Encore connu sous le nom de bail de courte durée, bail précaire ou bail dérogatoire, un bail professionnel 3 ans est un contrat de bail qui permet au bailleur et au locataire de déroger au régime du bail commercial.

Il est donc un contrat de bail de location d’un local utilisé pour une exploitation commerciale ou encore artisanale, mais pour une période plus courte que celle d’un contrat de bail commercial classique.

Le locataire et le bailleur ne sont donc pas tenus de s’engager sur une longue période avec ce type de bail.

Quelle est la durée d’un bail professionnel 3 ans ?

La durée d’un bail dérogatoire est limitée à trois ans. Cependant, ce bail n’étant pas soumis aux règles des autres baux commerciaux, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

Par ailleurs, il est possible de conclure plusieurs baux de courte durée ou baux précaires successifs au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux, ceci à la condition sine qua non que la durée totale des baux n’excède pas les trois ans.

Quelles différences entre le bail professionnel 3 ans et les autres types de baux ?

Le bail professionnel 3 ans est un bail de courte durée. Il est différent du bail commercial classique, qui est un engagement de longue durée indispensable au fonctionnement d’un fonds de commerce. Le bail professionnel dérogatoire est un bail commercial qui permet simplement aux deux parties de déroger à certaines règles du bail commercial classique.

Le bail de courte durée est limité à trois ans. Il peut être renouvelé plusieurs fois par le bailleur à condition que la durée totale n’excède pas les trois ans. En revanche, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans.

Le bail professionnel quant à lui est strictement consacré aux activités libérales. La loi du 23 décembre 1986, en son article 57 A, prévoit que le bail professionnel est reconduit tacitement sans aucune formalité, car la reconduction tacite a les mêmes effets qu’un renouvellement.

Qui peut solliciter un bail professionnel 3 ans et sous quelles conditions ?

Le bail professionnel dérogatoire est établi pour une exploitation commerciale ou artisanale.

Imposé dans la catégorie des bénéfices commerciaux, il peut donc concerner :

  • Les commerçants ;
  • Les chefs d’entreprise régulièrement inscrits au registre du commerce ;
  • Les artisans inscrits au répertoire des métiers.

Toutefois, un bailleur peut autoriser un locataire exerçant une profession libérale à conclure un bail commercial.

Un bailleur peut conclure un ou même plusieurs baux dérogatoires avec le même locataire, à condition que les trois conditions suivantes soient remplies :

  • Une durée totale ne dépassant pas 3 ans ;
  • Une intention clairement signifiée par le bailleur et le locataire de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux (en insérant une clause dans le contrat) ;
  • Un bail conclu lors de l’entrée dans les lieux (locaux) du locataire.

Si toutes ces conditions ne sont pas réunies, le bail est dès lors automatiquement soumis aux règles applicables aux baux commerciaux. Le bail de courte durée ou bail précaire peut être signé, et ce, même si le locataire avait déjà occupé le local en vertu d’un bail commercial.

Comment est constitué un contrat de bail professionnel 3 ans ?

Le bail professionnel 3 ans est similaire au bail commercial à plus d’un titre, et en premier lieu sur les activités menées dans l’un ou l’autre des cas. Alors que le bail professionnel est exclusivement destiné à des d’activités professionnelles d’un certain type, les baux commerciaux classiques et précaires sont essentiellement centrés sur les activités à caractère commercial.

Le bail de courte durée n’est pas soumis à une forme particulière. Le locataire et le bailleur bénéficient ainsi d’une grande liberté contractuelle. Ils peuvent de fait insérer des clauses spécifiques correspondant à leurs besoins dans le contrat de bail. Cependant, il demeure préférable que le bail soit rédigé par un avocat ou un notaire.

Comment se règle le loyer du bail professionnel dérogatoire ?

La fixation du montant, de la périodicité, ainsi que des modalités de paiement du loyer en ce qui concerne le bail professionnel se font de manière libre.

Le règlement des loyers peut s’effectuer à la périodicité libre sur la base d’un indice fixé par un contrat. L’absence d’un indice indiqué confère toujours l’application du loyer sur toute la durée du bail, sous réserve d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.

Comment résilier son contrat de bail professionnel ?

La résiliation d’un bail professionnel peut être faite soit par le locataire, soit par le bailleur.

Dans un bail professionnel, le locataire peut rompre son contrat à tout moment. Il doit toutefois informer son bailleur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de six mois.

Le bailleur, quant à lui, n’a pas la faculté de résilier le bail professionnel avant son échéance. Il doit attendre l’échéance du contrat de location pour notifier à son locataire son intention de ne pas renouveler le contrat.

Nous devons toutefois préciser que les baux professionnels dont la durée est supérieure à douze ans doivent être établis devant un notaire.

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Quelles autres appellations donne-t-on au bail professionnel de 3 ans ?

Le bail professionnel de 3 ans est encore dit bail précaire, dérogatoire ou de courte durée.

Quelle est la durée d’un bail professionnel dérogatoire ?

Un bail dérogatoire dure 3 ans s’il a été conclu après le 31 Août 2014. Dans le cas contraire, il dure deux ans et peut être renouvelé.

Qui peut solliciter un bail professionnel dérogatoire ?

Les personnes qui peuvent solliciter un bail professionnel de courte durée :

  • Les commerçants ;
  • Les chefs d’entreprise inscrits au registre du commerce ;
  • Les artisans inscrits au répertoire des métiers.

Comment résilier son contrat de bail professionnel ?

La résiliation d’un bail professionnel peut se faire à tout moment par le locataire sous condition d’un préavis de six mois. Le bailleur ne peut pour sa part pas résilier le bail alors qu’il est en cours.