Comment déterminer le loyer d’un local commercial ?

La détermination du loyer d’un local commercial n’obéit à aucune réglementation, les parties contractantes sont libres de fixer le montant du loyer qui leur convient.

Valoris en a fait sa spécialité. Grâce à ses experts, nous mettons à votre service toutes les informations relatives à l’évolution des prix sur le marché.

Quels sont les éléments permettant de déterminer le loyer d’un local commercial?

Pour déterminer le loyer d’un local commercial, il faut prendre en compte plusieurs facteurs qui aident à donner une valeur estimative au bien à pourvoir. Citons-en quelques uns :

La valeur locative

Elle peut être considérée comme le revenu que le propriétaire peut tirer de la location d’un bien immobilier. Elle se répartit en plusieurs indicateurs augmentant chacun à son niveau la valeur de l’immeuble à louer, nous pouvons citer :

• Les caractéristiques du local ;
• La situation du local ;
• La surface ;
• L’état des locaux ;
• La destination des locaux ;
• Activité autorisée dans le bail ;
• Type de contrat de location ;
• Les responsabilités des parties ;
• Les restrictions ;
• Les permissions ;
• Les obligations à la charge du locataire ;
• La commercialité
• Le climat sécuritaire du quartier ou de la rue ;
• L’exposition ;
• La proximité des moyens de transport ;
• L’emplacement du local ;
• Le niveau de la ville ;
• Les prix pratiqués par le voisinage.

Le coût de la construction, l’évaluation monétaire du fonds de commerce sont d’autres facteurs qui peuvent aussi influencer le bail commercial.

Le prix du m²

Le prix du m² d’un local commercial représente la valeur monétaire d’une surface de mètre carré par mètre carré.

Le prix du m² d’un local commercial est un indicateur permettant le calcul du prix de vente d’un bien immobilier en fonction de sa superficie. Ce prix est déterminé par un calcul qui divise le prix de vente du bien immobilier par sa surface en m².

Il est à noter que le prix du m² varie selon les villes. La valeur à Grenoble n’est pas la même qu’à Paris.

Comme autre indice de loyers commerciaux, le chiffre d’affaires futur du business peut être ajouté. Car les activités tertiaires jouissent d’une certaine facilité à réaliser de gros bénéfices à court terme. Cet indice fait que le montant initial avant la conclusion du contrat peut entraîner une révision du loyer lors du renouvellement du bail après accord des parties.

Le pas de porte, qu’est-ce que c’est ?

Encore appelé droit d’entrée, lors de la conclusion du contrat, le bailleur peut exiger au nouveau locataire de lui verser un pas de porte.

Le pas de porte est un montant versé en espèce ou par transfert au bailleur après la conclusion du contrat de bail. Les raisons pour lesquelles un pas de porte peut être demandé sont:

• Pour indemnité

En contrepartie de certains avantages commerciaux ou d’une dévaluation de la valeur marchande de l’installation.

• Pour supplément de loyer

Son augmentation est limitée pour éviter le risque que la valeur locative du secteur croît plus vite que le loyer pendant la période de bail.
Si le pas de porte est considéré comme un supplément de loyer, ce montant sera pris en compte dans le calcul du loyer lors de la prolongation du bail.

Et le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent considérée comme un gage.

Elle est versée au bailleur dès la conclusion du contrat de bail et doit être mentionnée dans ledit contrat. Elle sera donc conservée par le bailleur durant toute la période  du bail. Le montant, le paiement et le remboursement de l’acompte sont réglementés par la loi. Cela signifie que le dépôt exigé par le propriétaire doit être inclus dans le contrat de location.

Certaines règles liées au dépôt de garantie stipulent que :

Pour une location meublée:

• Le montant exigible par le bailleurs est d’au maximum 2 mois, hors charge ;
• Le montant correspondant au dépôt de garantie devra ressortir dans le contrat de location ;
• Le dépôt de garantie n’est pas nécessaire pour un bail mobilité.

Pour un bail à vide:

• Le montant demandé par le propriétaire ne peut excéder un mois de loyer sans frais supplémentaires ;
• Il est impossible de modifier le montant du dépôt de garantie au cours du bail.

Aussi il est à préciser que le dépôt de garantie permet de couvrir certains manquements du locataire comme :

• Les loyers non réglés en fin de location
• Les charges non réglées en fin de location
• L’ensemble des dommages faits dans le local pendant l’occupation
• Les charges d’entretien du local

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le dépôt de garantie protège le bailleur et le locataire. Pour un contractant averti, recevoir ou payer le dépôt de garantie se voit beaucoup plus comme une assurance et pas du tout comme une dépense.

Néanmoins, il est possible pour un bailleur de louer son local sans réclamer le versement du dépôt de garantie au locataire.

Remarques:

• Le dépôt de garantie est remboursable
• L’utilisation du dépôt de garantie par le bailleur peut être totale ou partielle.

Quelle est la différence entre la caution et le dépôt de garantie?

L’expression caution est souvent utilisée par défaut pour définir le dépôt de garantie. La caution désigne la personne qui se porte garante financièrement à payer le loyer au cas où le locataire serait dans l’incapacité de le faire.

Le dépôt de garantie est versé par le locataire, et non par le garant, après signature du contrat de location.

Il s’agit de l’hypothèque du propriétaire en cas de dégradation du bien locatif. De plus, si aucune détérioration n’est constatée, elle sera restaurée après vérification de l’état des locaux.

La détermination du loyer d’un local commercial demande l’assistance d’un professionnel spécialisé dans le domaine.

Valoris Immobilier en a fait son expertise et vous accompagne tout au long de vos procédures de vente, d’achat ou de location de votre bien sur Grenoble. Nous vous proposons en plus des conseils pour la réussite de votre projet.

Désormais vous, en tant que contractant, vous savez comment procéder à la détermination du loyer de votre local commercial.