Cession de droit au bail : quelles sont formalités ?

Toute entreprise titulaire d’un bail commercial peut choisir de le céder. Le cédant peut donc choisir de ne céder que le contrat de location ou l’ensemble du fonds de commerce auquel appartient naturellement l’établissement.

Bien entendu, chacune de ces solutions a ses procédures et obligations. De plus, elles nécessitent une bonne connaissance des problématiques juridiques y relatives. Vous devez également être en mesure de vérifier que le contrat de location ne contient pas de clauses contraires au transfert. Néanmoins, la cession de droit au bail nécessite un respect des formalités prévues à cet effet. Valoris fait le point pour vous sur la question des formalités d’une cession de droit au bail.

Qu’est-ce qu’une cession de droit au bail ?

La cession de droit au bail amène le locataire de l’immeuble à céder son bail commercial (et les droits qui y sont attachés) au cessionnaire intéressé en échange d’une indemnité précisée dans l’acte juridique qui en résulte. Toutes les conditions et obligations dont bénéficie le premier locataire sont transférées au deuxième locataire. Les locataires renoncent à la location, mais pas nécessairement aux affaires.

S’il est possible de transférer gratuitement un intérêt à bail, il s’agit d’une pratique relativement rare. Derrière cette pratique, se cache souvent la véritable valeur réelle du bâtiment lui-même et son emplacement.

Dans les deux cas, le locataire doit obtenir l’accord du bailleur. Les parties aux baux commerciaux ont également la possibilité d’insérer des clauses interdisant aux locataires de céder séparément leurs droits au bail (sans fonds de commerce). En revanche, une clause interdisant à un locataire de déménager son commerce est considérée comme non écrite.

Si l’acquéreur parvient à obtenir l’accord du bailleur, et que ce dernier accepte de céder le bail, les droits et obligations du cédant restent à l’acquéreur. En conséquence, il doit par ailleurs payer un loyer au même prix que le locataire précédent. Le bail commercial reste le même, seul le propriétaire change.

Quel effet pour le cédant ?

Pour céder son droit au bail, le locataire cédant doit avoir la capacité juridique de vendre l’intérêt du bail.

Dans la plupart des cas, les baux commerciaux prévoient une clause de solidarité entre le vendeur et le cessionnaire qui s’applique notamment au paiement des loyers et des charges. Cela rend les deux débiteurs solidaires responsables vis-à-vis du bailleur. Une clause de solidarité valable pendant toute la durée du bail, même en cas de tacite reconduction.

Par conséquent, l’acte de cession ne peut être résilié que par une résiliation valable du propriétaire ou par l’expiration du contrat de location.

Cependant, pour protéger le cédant, cette responsabilité solidaire a été limitée par la loi Pinel. La clause de solidarité effective a été limitée à trois ans à compter de la date de cession effective du bail.

Enfin, la solidarité de l’acquéreur ne peut être invoquée que si le bailleur confirme avoir notifié à l’acquéreur le non-paiement du loyer dans le mois suivant l’échéance. Ce formalisme vise à empêcher les propriétaires de se réveiller et d’exiger des sommes astronomiques des mois ou des années après la défaillance d’un vendeur.

Quelles sont les formalités de la cession de droit au bail ?

Comme tout autre acte juridique, le transfert de droits au bail respecte certaines procédures obligatoires. Il s’agit notamment :

Des procédures à effectuer vis-à-vis du propriétaire

Par acte sous seing privé, le transfert du droit au bail est soumis aux formalités de l’article 1690 du code civil. Ce dernier stipule que l’acte doit être signifié par le propriétaire devant un huissier, à moins que ce dernier ne l’accepte dans l’acte. Authentique (certificat notarié).

La signification de l’exploit d’huissier est faite à l’initiative du cédant ou du cessionnaire.

Il comporte des informations susceptibles d’être communiquées au bailleur concernant le nouvel occupant (identité et coordonnées de cette personne, date de transfert pour savoir quand il sera responsable du paiement des loyers, etc.).

Toutefois, cette notification n’est pas requise si le bailleur accepte le transfert du bail par acte authentique (notaire public).

La cession de bail n’est pas nulle si les formalités de l’article 1690 du code civil ne sont pas respectées. En revanche, il est non exécutable pour le propriétaire, c’est-à-dire :

• Ce dernier a le droit de traiter le cessionnaire comme un occupant sans droit ni titre et donc d’exiger son éviction ;
• Tant que le bail n’est pas résilié, le cédant reste le preneur vis-à-vis du bailleur (il reste tenu des obligations relatives au bail, notamment celles relatives au paiement du loyer.).

Les propriétaires peuvent également demander la résiliation du bail par une clause de résiliation (si une telle clause existe dans le contrat) ou par une décision de justice.

L’approbation de l’acte de cession

La cession de bail doit être enregistrée au bureau des impôts du lieu où se situe la propriété louée dans un délai d’un mois.

Dans ce cas, elle génère la même taxe que la vente du fonds de commerce : 23 000 € de moins sur le prix de vente.

Les prix de vente entre 23 000 et 200 000 euros sont taxés à un taux de 3 % et les ventes supérieures à 200 000 euros sont taxées à un taux de 5 %.

Les frais d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur sauf mention contraire dans un acte de cession.

Signature du contrat de bail

Le Code de commerce ne prescrit aucune condition formelle pour le transfert du droit au bail. En revanche, le bail lui-même peut prévoir des conditions particulières. L’acte de cession est par exemple rédigé par un notaire ou le mandataire du propriétaire (avocat).

Dans tous les cas, il est fortement recommandé de formaliser la cession par convention, qui précisera au minimum les conditions du bail (adresse des locaux loués, dates, durée, nom et coordonnées du propriétaire), le montant de la vente, le prix et les conditions de paiement.

Avant d’entamer votre démarche, assurez-vous que les clauses de votre contrat de bail et le Code du commerce ne sont pas contraires à votre projet. Pour tous vos projets immobiliers, consultez nos guides sur valoris-re.com. Consultez notre guide personnel pour tous vos projets de location.