Cession de droit au bail : quelles sont les formalités ?

La cession du droit au bail consiste à céder un bail commercial, généralement indépendamment du fonds de commerce. Que faut-il savoir à propos de la cession de bail ? Quelles sont les conditions à réunir pour céder son bail commercial ?

Nos experts Valoris vous éclairent sur la cession de droit au bail dans la suite de ce nouveau guide !

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial lie le propriétaire d’un local commercial à un locataire. La loi n’exige pas aux parties de conclure un bail commercial par écrit, mais il est important que le bailleur et le le locataire signent ce contrat devant un notaire. Cette signature permet d’être fixé en cas de litige.

Le bail commercial peut comporter des clauses telles que :

• La précision de l’activité commerciale ;
• Le montant du loyer et la périodicité de paiement ;
• La durée du bail ;
• Le dépôt de garantie ;
• La répartition des charges (la loi Pinel de 2014 énonce les charges qui ne sont pas imputables au locataire) ;
• La répartition des travaux ;
• Les clauses de garantie solidaire ;
• Etc.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

En cas de création d’une entreprise, un entrepreneur peut reprendre un bail. Cette reprise lui donne le droit de disposer du local qui subit les effets d’un bail commercial.

Ainsi, l’acheteur reçoit le contrat de bail signé entre le précédent locataire et le propriétaire, sans conclure de nouveau bail. La durée du bail s’applique à la durée restante du précédent locataire.

Le droit au bail est donc une indemnité versée par le nouvel acquéreur au locataire sortant lors de la cession de bail commercial. Ce dédommagement est une compensation des avantages que le nouveau locataire acquiert en cas de cession.

Cession de droit au bail : définition et fonctionnement

La cession de droit au bail consiste à soumettre son bail commercial à toute personne intéressée. Cette cession se fait en échange d’une contrepartie énoncée dans le contrat de bail.

L’ancien locataire cède ses conditions et obligations au nouvel acquéreur. Ce dernier est souvent codébiteur du propriétaire par la clause de solidarité le liant à l’acheteur. Le législateur protège le cédant en fixant la durée de la clause à trois ans maximum.

L’acte de cession peut être transféré à titre gratuit. La valeur du bâtiment et sa localisation font en sorte que cet acte soit rentable.

De plus, l’acte de cession de droit au bail est encadré par quelques règles :

• La signification de la cession au bailleur : la cession est notifiée au propriétaire par un huissier. Elle peut être accordée par le bailleur dans l’acte de cession selon l’article 1690 du Code Civil ;
• L’état des lieux : il doit être établi par le propriétaire et le cédant. En cas de non respect de ces obligations, la cession de droit au bail ne peut être effective. Le bailleur peut aussi résilier ou refuser le renouvellement du bail ;
• L’enregistrement de la cession de droit au bail auprès du centre des impôts : elle doit se faire dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte.

Le nouveau locataire doit effectuer le paiement des loyers dont le montant reste inchangé. Si les loyers ne sont pas réglés, la clause de garantie solidaire prend effet, et c’est alors à l’ancien locataire de payer.

Quelles sont les conditions de la cession de droit au bail ?

La cession du droit au bail a lieu suivant deux conditions distinctes : la cession de droit au bail seul et la cession de droit au bail avec fonds de commerce.

La cession de droit au bail seul

Dans ce cas, le locataire peut uniquement vendre son droit au bail et préserver son fonds de commerce. De ce fait, le cédant garde l’enseigne et la clientèle.

Cette cession du droit au bail n’entraîne pas la signature d’un nouveau bail et les obligations ne changent pas. Le nouveau locataire dispose du local commercial et récupère la durée restante du bail.

Ainsi, le bail reste inchangé, mais les contractants eux changent. De même, le changement de locataire ne justifie pas le déplafonnement du loyer.

L’acte de cession est gratuit ou payant et nécessite l’accord du propriétaire du local concerné.

Le bailleur peut ajouter une clause interdisant au locataire initial la cession du droit au bail uniquement. Cette clause doit être insérée lors de la signature du contrat. Cela empêche le cessionnaire de modifier l’activité prévue et pratiquée dans le local commercial.

La cession de droit au bail avec fonds de commerce

Dans ce cas, le cessionnaire reçoit toute l’activité commerciale et le local.

S’il existe une clause interdisant la cession du droit au bail, elle ne sera pas considérée.

Le propriétaire n’a pas le droit de réfuter les cessions de fonds de commerce et de droit au bail, surtout si le cessionnaire reprend intégralement l’activité, la clientèle et le local commercial.

Certaines conditions obligent la cession de droit au bail :

• La clause d’agrément : elle requiert l’accord du propriétaire avant toute cession. Son but est simplement de limiter la cession sans toutefois l’interdire ;
• La clause de solidarité : elle oblige le cédant et le cessionnaire à être responsables vis-à-vis du propriétaire pour le paiement des loyers, mais également pour les charges du bail et l’exécution des obligations. Cette clause n’est effective que pendant trois ans à partir du jour de la cession.

En cas d’arriérés de loyer de la part du cessionnaire, il revient au cédant de les payer.

En cas de cession du droit au bail avec fonds de commerce, le cessionnaire doit faire mentionner l’acte dans un journal d’annonces légales quinze jours après la signature de la cession. L’acquéreur doit pour cela saisir le greffier du tribunal de commerce chargé de passer une annonce dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Ces avis permettent de prévenir les créanciers du cédant, qui disposent d’un délai de dix jours pour contester la cession de droit au bail.

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