Le guide complet sur la cession de bail !

Le droit au bail est un droit permettant à un locataire d’exploiter ses locaux selon son gré pendant une durée déterminée. Ce dernier peut notamment décider de céder son bail à un tiers. Cependant, la cession de bail ne peut se réaliser que sous certaines conditions.

Découvrez dans la suite de notre guide complet Valoris tout ce que vous devez savoir sur la cession de bail.

En quoi consiste la cession de bail ?

La cession de bail désigne le fait de transmettre le droit au bail détenu par un locataire (cédant) à un tiers (cessionnaire). En d’autres termes, le cédant cède son bail à un cessionnaire.

Ce cessionnaire devient, après la signature de l’acte de cession du droit au bail, le nouveau titulaire du bail ou le nouveau locataire. Il bénéficie ainsi des mêmes obligations et des mêmes droits que l’ancien locataire.

Il est donc possible de considérer cette opération comme une substitution de locataires. En effet, lorsque le bail n’est pas soumis au statut de bail commercial, le locataire peut céder son droit au bail en toute liberté. Néanmoins, la cession ne peut être initiée si le contrat de bail l’interdit dans ses lignes.

La cession du droit de bail peut s’opérer gratuitement ou à titre onéreux. Cependant, dans la plupart des cas, le droit au bail est cédé en contrepartie du paiement d’une somme d’argent. Dans le cas d’un bail commercial, la valeur dépend essentiellement de son emplacement, des caractéristiques dudit bail, mais également des informations juridiques et économiques du bail.

Quelles sont les formalités applicables à la cession de bail ?

Le locataire peut céder son bail, mais pour cela il doit respecter non seulement le contenu du contrat de bail, mais également d’autres formalités légales. En effet, le bail peut prévoir des clauses qui limitent les possibilités du locataire en termes de cession du droit de bail. Il peut également prévoir des clauses qui soumettent la cession de bail à d’autres formalités spécifiques, par exemple la nécessité d’une autorisation du bailleur.

Cependant, la loi proscrit les clauses qui interdisent au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Si les formalités de cession ne sont pas respectées, la cession de bail devient irrégulière. Cela peut engendrer une résiliation du bail.

Les formalités de cession de bail prévues par la loi

Il est tout d’abord important de noter que les formalités prévues par la loi en matière de cession d’un fonds commercial ne sont pas toutes applicables à la cession de bail. Les formalités de la cession de bail ou cession de droit au bail sont beaucoup plus souples, surtout en ce qui concerne les droits d’enregistrement.

Par ailleurs, la loi impose le respect des clauses relatives à la cession de créances lorsqu’il s’agit d’une opération de cession de bail.

Suivant cette norme, deux possibilités s’offrent ainsi au locataire :

• Recueillir l’acte d’acceptation du bailleur : cette formalité est remplie lorsque la cession est constatée par un acte authentique auquel le bailleur participe ;
• Signifier l’acte de cession au bailleur avec l’aide d’un huissier.

Pour plus de crédibilité, le document écrit de cession doit mentionner un certain nombre d’éléments importants. Il s’agit d’informations comme les identités des parties, ainsi que la date prévue pour la réalisation de la cession du droit de bail.

Les formalités de cession prévues par le contrat de bail

Dans le cadre d’un contrat de bail, le bailleur peut :

• Exiger au cédant de demeurer garant solidaire du cessionnaire. Cette garantie ne peut être invoquée que pendant trois ans par le bailleur. Il doit alors informer le cédant de tout défaut de paiement dans le délai d’un mois ;
• Prévoir un droit de priorité à son bénéfice ;
• Réserver la faculté d’agréer le cessionnaire ;
• Participer à l’acte de cession.

La signature du contrat de bail peut également prévoir des formalités spécifiques comme effectuer la cession par acte notarié.

Quelles précautions faut-il prendre pour la cession de bail ?

La cession de bail est un acte encadré par des règles très strictes qui ont pour but de protéger les parties (le bailleur, le cédant et le cessionnaire).

Pour effectuer une cession de bail en toute légalité, il est donc important de respecter quelques conseils :

• Avant d’effectuer une cession de bail, il est important de se rassurer qu’aucune clause n’interdit cette démarche ;
• En effet, dans certains cas de figure, le bail peut prévoir une clause interdisant la cession de bail ;
• Il peut aussi prévoir une clause qui autorise la cession de bail à condition d’obtenir l’accord du bailleur.

Il est donc nécessaire de maîtriser en profondeur les clauses du bail avant de projeter une cession.

Vous l’aurez compris, la cession de bail est une démarche qui ne se fait pas au hasard. Elle est encadrée par la loi.

Pour toutes opérations liées au contrat de location, au bail professionnel ou commercial, faites confiance à Valoris et bénéficiez d’un accompagnement d’expert !