Bail professionnel et travaux de mise aux normes

Le bail professionnel est un contrat qui régit les relations entre un bailleur et un locataire concernant un local à louer pour un usage professionnel. Des travaux de mise aux normes peuvent être nécessaires afin que le local soit en règle : normes d’hygiène, d’accessibilité, de sécurité, etc.

Ce guide Valoris vous donne les informations relatives au bail professionnel et aux travaux de mise en conformité prescrits par les autorités administratives.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location d’un local afin d’y exercer une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Par conséquent, il concerne principalement les professions libérales. Plus souple que le bail commercial, il est néanmoins soumis à certaines obligations.

Quel est le contenu d’un bail professionnel ?

Le contenu du bail professionnel est librement défini par le locataire et le bailleur. En général, il comporte les éléments suivants :

• Les informations sur l’identité du locataire et du propriétaire ;
• La description du local et des locaux annexes ;
• La durée du bail qui ne peut en aucun cas être inférieure à 6 ans ;
• Le montant du loyer, les conditions de paiement et de révision du loyer ;
• La répartition des charges ;
• Les obligations de chaque partie ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Quels sont les devoirs du bailleur lors de la conclusion d’un bail professionnel ?

Lorsqu’un bailleur signe un contrat de bail professionnel, il est automatiquement tenu de certaines obligations envers le locataire. Ces obligations concernent l’entretien et la garantie de l’exercice de son activité libérale :

• Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire, un local conforme aux caractéristiques mentionnées dans le contrat ;
• Il ne doit pas cacher les vices de son local, surtout si ces vices auraient pu empêcher la location du bien ;
• Le bailleur est tenu de garantir l’indemnité d’éviction à son locataire ce qui implique qu’il ne doit pas effectuer des travaux ou des aménagements pouvant priver le locataire de tout ou d’une partie du local professionnel ;
• Le bailleur doit garantir au locataire, l’exercice de son activité ; en d’autres termes, il ne doit en aucun cas troubler le bon déroulement de l’activité de son preneur en exerçant par exemple une activité concurrentielle ou en louant à un concurrent ;
• En ce qui concerne les travaux de gros œuvre, ils sont à la charge du bailleur ;
• Le propriétaire a l’obligation de fournir tous les diagnostics obligatoires et ce dans les délais impartis.

Quelles sont les charges du locataire lors d’un bail professionnel ?

En plus de ses droits, le locataire du bail professionnel a des obligations à respecter envers son propriétaire :

• Le locataire doit payer régulièrement le loyer, au montant fixé au préalable entre les deux parties ;
• Le locataire doit faire usage du local selon les termes prévus dans le contrat, il ne peut pas transformer le local professionnel en local commercial par exemple ;
• Il a pour obligation d’entretenir les lieux, sans toutefois modifier leur structure ; et éventuellement faire des travaux en cas d’incident entraînant la détérioration du local ;
• L’obligation de restituer les locaux en bon état, incombe également au locataire.

Comment sont réparties les charges des travaux de mise aux normes ?

La loi est silencieuse en ce qui concerne les baux professionnels. En principe, le bail professionnel est établi par écrit et précise de façon bien détaillée les différentes charges du preneur et du bailleur. En ce qui concerne les travaux de mise aux normes, le bailleur est responsable de la réalisation des travaux du local loué sauf clause du bail contraire. Dans ce cas, il est recommandé d’appliquer le bail signé.

Par ailleurs le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatifs aux baux commerciaux, met à la charge du bailleur des grosses réparations tel que mentionné dans l’article 606 du Code civil.

Ce guide vous a permis de connaître les dispositions légales relatives aux travaux de mise aux normes d’un bail professionnel.

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