Bail professionnel et révision du loyer : le guide !

Les dispositions qui entourent le régime du bail professionnel sont peu nombreuses. Son loyer est ainsi librement fixé par les parties et son mode de révision n’est pas prévu par le régime.

De ce fait, plusieurs questions restent ainsi en suspens concernant la révision du loyer du bail professionnel : cette révision est-elle libre ? Le loyer étant en cours d’exécution, est-il possible de le réviser ? La révision du loyer au moment du renouvellement du bail professionnel est-elle envisageable ?

Nos experts Valoris vous délivrent les réponses à toutes ces questions dans la suite de ce nouvel article.

Qu’est-ce que le bail professionnel ?

Le bail professionnel est un bail qui implique que le local concerné soit affecté à un usage exclusivement professionnel.

Il n’est ainsi consacré qu’aux activités :

• Non-commerciales ;
• Industrielles ;
• Agricoles ;
• Et non-artisanales.

Il s’avère plus souple que le bail commercial et concerne principalement les activités libérales réglementées à l’instar des médecins, experts-comptables, architectes, etc.

Quelles sont les règles concernant la révision du bail professionnel ?

Le bail professionnel est régi par les dispositions générales applicables aux contrats de louage du Code civil. Il est également régi par le mini-statut spécifique créé par la loi du 23 décembre 1986. Ce dernier fixe d’une part la durée minimale du bail, et d’autre part les conditions de son renouvellement et de sa résiliation.

A propos de la révision du loyer, le Code civil ne prévoit en principe pas de réglementation particulière aussi bien pendant le bail que lors de son renouvellement. C’est pourquoi les conditions doivent être explicitement prévues au sein du bail professionnel lui-même. La résiliation anticipée du bail professionnel est pour sa part subordonnée communément à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la mise en demeure infructueuse.

Le choix de l’indice de révision du bail professionnel va en principe dépendre des préférences du bailleur et du locataire, et doit dans tous les cas être en relation directe avec l’activité de l’une des parties ou avec l’objet du contrat. A contrario, l’indice de référence ne peut être fondé sur le niveau général des prix, des salaires ou du SMIC.

La liberté de révision contractuelle du loyer professionnel

Le régime du bail professionnel s’avère être de ce fait très succinct. En effet, le législateur laisse une grande marge de manœuvre au bailleur et au locataire dans la rédaction du bail professionnel. Cette marge de manœuvre est celle de la liberté dans la fixation et la révision du loyer professionnel.

D’après ce principe, les parties peuvent décider du montant du loyer, ainsi que des modalités de révision dudit loyer (formalités à accomplir, indices, périodicité, etc.).

Au moment où les parties conviennent d’une évolution de loyer, elles peuvent insérer une clause d’indexation dans le contrat de bail professionnel, dont le but est d’anticiper les révisions de loyer à venir.

Cette clause doit prévoir :

• L’indice applicable au bail professionnel : ICC ou ILAT dans le cadre d’un bail professionnel (l’ILC n’est pas applicable aux baux professionnels, mais uniquement aux baux commerciaux) ;
• Les formalités : elles concernent l’automaticité de la révision ou les formalités préalables du contrat ;
• La périodicité : il s’agit du laps de temps avant chaque révision de loyer.

La révision du loyer en cours d’exécution du bail professionnel

La réglementation ne prévoit pas de révision du loyer en cours d’exécution du bail professionnel. Toutefois, les parties peuvent, au cours de l’exécution du bail, aménager dans leur contrat une clause de révision du loyer.

En fonction du contenu de leur bail professionnel, les parties qui souhaitent renouveler leur bail se voient alors offrir plusieurs possibilités :

• Le bail sans clause d’indexation : si elle n’a pas été prévue dans le contrat, la révision du loyer ne peut être imposée. Les parties peuvent tout de même discuter d’une possible révision du loyer. Si après négociations les parties s’accordent, elles devront formaliser leur accord sous forme d’avenant au contrat de bail professionnel. Dans le cas contraire, le bailleur ne peut faire supporter au locataire plus que le paiement des charges locatives calculées sur la base du loyer non révisé ;
• Le bail avec clause d’indexation : si le bail comporte une clause d’indexation, les parties pourront procéder à la révision du loyer conformément aux prescriptions de la clause d’indexation. La précision de la clause est importante afin d’éviter tout différend entre les parties.

L’absence de précision dans la rédaction de la clause d’indexation fait courir le risque aux parties de voir la clause annulée et la révision inappliquée.

La révision du loyer au moment du renouvellement du bail professionnel

Il est possible que les parties conviennent dans leur contrat d’une clause prévoyant de réviser le loyer au moment du renouvellement du bail. Les modalités de révision et l’indice sont librement fixés par les parties.

Le bailleur est en droit d’exiger contractuellement une augmentation du loyer lors du renouvellement en contrepartie des éventuels avantages que procure le bail. Pour éviter tout problème d’interprétation, la clause de révision du loyer doit être la plus précise possible.

S’il n’est pas prévu par la réglementation, le loyer du bail professionnel peut faire l’objet d’une révision. Cette révision est différente de celle prévue en matière de bail commercial.

Si vous souhaitez louer un local professionnel, prenez rendez-vous avec nos experts Valoris ! Nos équipes sauront vous accompagner durant toute votre démarche, de l’obtention du local à la signature du contrat de bail professionnel, ceci en passant par la révision ou non du bail professionnel !