Bail professionnel ou commercial : lequel choisir ?

Un bail professionnel ou commercial est un contrat entre un bailleur et un locataire souhaitant louer un local pour l’utiliser dans l’exercice de ses activités professionnelles.

Toutefois, le bail professionnel et le bail commercial n’est pas destiné à la même catégorie de locataires.

Dans cet article, les experts de Valoris vous disent comment et pourquoi choisir le bail commercial ou bail professionnel.

À quelle catégorie de locataire s’adresse le bail professionnel ou bail commercial ?

Le bail commercial et le bail professionnel s’adressent à une catégorie de locataire bien précise.

Le bail commercial concerne les activités commerciales, agricoles et artisanales.

Le bail commercial ou bail 3-6-9, est une convention portant sur un local à usage commercial, artisanal ou agricole. Le preneur pourra alors exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les locaux sujet au bail commercial.

Le bail commercial est conforme à l’article L145-1 et aux dispositions suivantes du code de commerce : Le contrat doit être écrit et doit décrire avec précision la nature des activités du locataire. Les parties peuvent convenir d’insérer des clauses limitant l’utilisation des installations à des activités préétablies ou, à l’inverse, d’insérer des clauses dites « d’usage général » qui n’imposent aucune restriction.

Afin de mieux encadrer les relations contractuelles entre propriétaires et locataires, certaines clauses telles que les clauses résolutoires et la clause d’échelle mobile peuvent être insérées dans le contrat.

Il est tout à fait possible de conclure un contrat de bail commercial avec une association comme preneur.

Le bail professionnel concerne les activités libérales.

Contrairement au bail commercial, le bail professionnel est destiné aux professions libérales réglementées telles que les avocats, les médecins et les notaires.

Quelles sont les règles de conduite des baux commerciaux ou professionnels ?

Les baux commerciaux sont généralement conclus pour une durée de neuf ans. Cependant, il est possible de le prolonger pour une période plus longue.

Le loyer d’un bail commercial est librement fixé par les parties. En matière de révision des loyers, les parties peuvent convenir d’insérer une clause échelonnée prévoyant une révision triennale. Les révisions sont calculées selon l’indice ILC et ILAT en fonction de l’activité du preneur.

L’ILAT encadre les révisions des loyers des locaux à usage non commercial (activités libérales, entrepôts logistiques, bureaux ). L’ILC, en revanche, concerne les activités commerciales.

Les baux professionnels sont conclus pour une durée minimale de six ans. Cependant, les parties peuvent proposer des durées plus longues dans leurs conditions contractuelles.

Les loyers des baux professionnels peuvent également être révisés. Pour cela, une clause correspondante doit être fournie. Les révisions des baux professionnels sont calculées selon l’indice ILAT (Indice des loyers de l’emploi tertiaire) ou l’ICC (Indice du coût de la construction).

Quelle répartition des charges pour le bail professionnel ou commercial ?

La loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, a fondamentalement modifié le statut du bail commercial, notamment en ce qui concerne la répartition des redevances.

Pour les baux commerciaux, les charges sont généralement librement répartis entre les parties contractantes. Toutefois, la loi Pinel impose des limites aux grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil.

La loi ne prévoit aucun texte sur la répartition des charges locatives professionnelles. Ce sont donc les parties qui déterminent conjointement les charges payées par les propriétaires et les locataires.

La jurisprudence maintient que les charges locatives doivent être explicitement mentionnées dans les baux commerciaux.

Bail professionnel ou commercial : quid des renouvellements de bail

L’autre grande différence permettant de distinguer le bail professionnel du bail commercial est le renouvellement du contrat.

En d’autres termes, un bail commercial donne au locataire le droit de prolonger le bail car il est propriétaire du bien commercial. Si le propriétaire refuse, le locataire peut réclamer une indemnité d’éviction dans les deux ans à titre de dédommagement. Cela comprend les frais de déménagement, la perte ou le transfert d’actifs commerciaux ou professionnels et les frais associés au déménagement dans un nouveau lieu d’affaires.

Certaines conditions permettent au bailleur de ne pas se plier au paiement de l’indemnité d’éviction. Il s’agit :

• Des raisons sérieuses et justifiables telles que le non-paiement répété du loyer et/ou des charges locatives.
• Nécessité de travaux de construction ou de rénovation : dans ce cas, le bailleur doit mettre à la disposition du locataire des locaux équivalents dans lesquels le locataire peut exercer des activités professionnelles. Par exemple, un immeuble insalubre et dangereux qui aurait dû être interdit d’habitation par arrêté préfectoral.
• Les contrats non couverts par la Loi sur la location commerciale.

Dans le cadre d’un bail professionnel, les locataires n’ont pas le droit de prolonger leur bail. Les bailleurs peuvent proposer des prolongations de bail professionnel mais exigent de nouvelles conditions, telles que des ajustements de loyer. Des extensions de bail professionnel peuvent également être implicites si nécessaire.

Que savoir sur la résiliation du bail professionnel ou commercial ?

Une dernière distinction importante est la résiliation d’un bail commercial ou professionnel.

Pour les baux commerciaux, les locataires disposent d’un droit de résiliation de 3 ans. Cela signifie que vous pouvez donner à votre propriétaire un préavis de 6 mois pour résilier après 3, 6 ou 9 ans.

Les bailleurs n’ont qu’une option de résiliation de 3 ans pour l’une des raisons suivantes :

• Construction ou modification de bâtiments ;
• Hauteur de bâtiment ;
• Exécution des travaux prescrits ou autorisés.

Dans les baux commerciaux, les propriétaires et les locataires peuvent choisir de ne pas renouveler le bail en donnant un préavis de six mois avant la date d’expiration indiquée dans le bail. Le locataire peut également donner un préavis de résiliation au bailleur lors de la conclusion du contrat de location, sous réserve d’un préavis de six mois.

La requalification d’un bail professionnel en bail commercial

Vous pouvez demander au tribunal de requalifier votre bail professionnel en bail commercial. Conformément à l’article L145-60 du code de commerce, les actions en matière de baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Au début de ce délai, la jurisprudence a révélé à plusieurs reprises que ce délai commence avec la conclusion du bail professionnel.

Toutefois, les demandeurs réclamant la requalification de baux professionnels en baux commerciaux doivent toujours démontrer que les contrats en cours d’exécution entrent dans le champ d’application du Règlement sur les baux commerciaux.

Il est également possible de requalifier les relations résidentielles volatiles, également appelées loyers dépréciés, en locataires commerciaux. Pour rappel, les conventions d’occupation précaire sont des conventions de location de locaux exploités par des fonds commerciaux, industriels ou artisanaux. La seule différence avec un bail commercial est la durée du contrat. Les baux commerciaux sont généralement de neuf ans, mais les contrats de travail précaire ne peuvent excéder un total de 36 mois, y compris les éventuelles prolongations.

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