Tout savoir sur le bail professionnel ?

Le bail professionnel s’applique à la location de locaux affectés à une activité non commerciale, non artisanale, non industrielle et non agricole. Il concerne principalement les professions libérales. Moins codifié et plus flexible que le bail commercial ou résidentiel, il est néanmoins soumis à certains principes.

Ce type de bail ne peut être conclu que par des personnes exerçant une profession dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Il peut s’agir de professions libérales réglementées (comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats, etc.) ou non (conseil en gestion, consultants, artisans, etc.).

Le contrat de location professionnel doit être écrit, même s’il ne fait pas l’objet d’un modèle fixe. Il est possible que le contrat soit rédigé uniquement par le bailleur et le locataire ou par un notaire. Par ailleurs, les parties peuvent également rédiger un contrat contresigné par un avocat.

Seuls les locaux à usage professionnel peuvent faire l’objet d’un bail professionnel. Il peut arriver que le locataire réside aussi dans le local qu’il loue, on parle alors d’un bail mixte (habitation et usage professionnel) dans ce cas, c’est ce bail-là qui doit être signé.

Que doit contenir un bail professionnel ?

Il n’existe pas de texte juridique encadrant le bail professionnel. Le contenu d’un bail professionnel est librement défini par les parties.

Voici quelques éléments basiques que doit contenir un contrat de bail professionnel :

• Les renseignements sur l’identité du locataire et du bailleur ;
• La description du local et, dans certains cas, des locaux annexes ;
• La durée du contrat ;
• Le coût du loyer, modalités de paiement et de révision du loyer ;
• La répartition des charges ;
• Les obligations respectives de chaque partie.

Le bailleur doit joindre au bail 3 diagnostics :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le diagnostic amiante ;
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

La durée d’un bail professionnel est établie pour un minimum de 6 ans. Toutefois, elle peut être plus longue. Au terme du contrat, sauf résiliation par le bailleur, il est tacitement prorogé sans formalités particulières, pour la même durée dans le cas où une clause expresse du contrat le prévoit.

En comparaison au bail commercial, il n’y a pas de droit automatique au renouvellement.

Comment se fixe le prix d’un local professionnel ?

Le prix du loyer et les modalités de paiement (en début ou au terme du contrat, mensuel ou trimestriel) doivent être inscrits dans le contrat de location. Ils ne sont pas normalisés et sont librement déterminés par le propriétaire et le locataire.

En cours de bail, le loyer peut faire chaque année l’objet d’une révision, en fonction d’une clause d’indexation formellement prévue dans le contrat. Cette clause doit indiquer l’indice de référence choisi.

En l’absence de clause d’indexation dans le contrat de location, le même loyer s’applique pour toute la période de location.

En quoi consiste un dépôt de garantie ?

Le contrat de bail peut prévoir que le locataire verse une caution librement déterminée par les parties pour garantir au bailleur la bonne exécution du contrat de bail. La loi n’impose pas un dépôt de garantie.

Cette somme sera restituée au locataire lors de la sortie des lieux s’il a rempli toutes ses obligations contractuelles.

En comparaison au bail commercial, le dépôt de garantie ne produit pas de façon automatique des intérêts au profit du locataire, si son montant excède deux périodes de location.

La répartition des travaux et des charges entre le locataire et le propriétaire est librement définie dans le contrat. À la fin d’un bail, lorsque le locataire restitue les lieux, un état des lieux doit être réalisé :

• soit de manière amicale par un arrangement à l’amiable entre le propriétaire et le locataire ;
• soit par constat d’huissier, à l’initiative du propriétaire ou du locataire, à moitié prix entre le locataire et le propriétaire ;
• L’inventaire doit être annexé au contrat de location. Le cas contraire, chacune des parties devra avoir en sa possession une copie de l’inventaire ;

À défaut d’état des lieux, il est présumé que le locataire a reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Cession de bail et sous-loyers

Tant que le contrat ne le stipule pas, le locataire ne peut sous-louer ou céder son bail à un tiers.

Le bailleur doit être avisé de la cession du bail professionnel ou la sous-location du local. Il est possible qu’un aspect du bail prévoit des exigences particulières par exemple, l’accord préalable du successeur par le bailleur ou rédaction d’un acte authentique.

En cas de sous-location, le locataire principal est responsable de l’exécution des obligations découlant du contrat de location comme s’il habitait lui-même les lieux.

Le locataire peut quitter les lieux à tout moment, dès lors qu’il en a avisé le propriétaire dans un délai de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Un séjour minimum de 3 ans n’est pas requis comme pour un bail commercial.

Le bailleur, pour sa part, ne peut résilier le contrat qu’à son échéance.

Si le propriétaire ou le locataire ne souhaite pas prolonger le contrat après son expiration, il doit en informer l’autre partie dans les 6 mois sans motif particulier et sans compensation financière.