Bail précaire professionnel : avantages, conditions et durée

Le bail précaire professionnel ou dérogatoire est un contrat de location de courte durée. Il permet au bailleur et au locataire d’enfreindre le régime du bail commercial, mais pas de déroger au régime du bail professionnel en raison de sa durée incompressible de six ans.

Cependant, un bail professionnel dérogatoire est-il réellement possible ? Et si oui, quels sont ses avantages ? Nos experts Valoris vous éclairent sur l’ensemble des caractéristiques liées au bail précaire professionnel, de ses conditions d’établissement à sa durée.

Quelles sont les conditions nécessaires à l’établissement d’un bail précaire professionnel ?

Grâce au bail précaire professionnel, le locataire qui exploite son fonds de commerce ou son fonds artisanal dans les locaux loués pourra faire un choix étonnant : choisir de ne pas profiter du statut des baux commerciaux, notamment en ce qui concerne la longue durée, le droit de renouvellement ou le droit à un dédommagement d’éviction en cas de congé.

Pour être soumis au bail dérogatoire, il faut néanmoins que le contrat de location respecte certaines obligations :

• La durée totale du bail (ou des baux renouvelés tour à tour avec le même locataire) doit être limitée à trois ans ;
• Les différentes parties au bail (bailleur et locataire) devront exprimer nettement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux en précisant une clause explicite en ce sens dans leur contrat de bail. Cette clause précisera par exemple que le contrat est régi par l’article 145-5 du Code de commerce ;
• Le bail précaire devra être conclu lorsque le locataire intégrera les locaux loués ;
• Le bail dérogatoire ne devra pas être conclu à la suite d’un bail commercial avec le même locataire ;
• Un état des lieux du local devra être dressé à l’entrée et à la sortie du preneur. Ce processus sera établi par écrit, paradoxalement, soit par les parties elles-mêmes, soit par un huissier de justice, soit par un mandataire choisi par elles ;
• L’absence de la propriété commerciale : le locataire, dans un bail précaire, ne dispose pas de la propriété commerciale. Ainsi, il n’a pas la possibilité de céder son bail. A contrario, il a la possibilité de sous-louer le local pour la durée du contrat restante.

Quelle est la durée incompressible du bail professionnel ?

À l’opposé du bail commercial, le bail professionnel est soumis à un régime légal plus flexible et moins protecteur envers le locataire. Ainsi, l’encadrement de la durée du bail professionnel et de ses conditions de renouvellement est bien moins acculant qu’en ce qui concerne les baux commerciaux.

Le bail professionnel est finalisé pour une durée minimale de six ans, conformément à l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986. À la fin du bail, celui-ci est implicitement reconduit pour une durée identique. Toutefois, cette durée ne peut en aucun cas être réduite.

En effet, le bail professionnel sert à la location d’un bien immobilier (location des locaux, location d’immeuble, etc.) pour l’exercice d’une activité exclusivement professionnelle, la plupart du temps des professions libérales. Or, son principal intérêt réside dans la stabilité qu’il offre au bailleur et au locataire, cette stabilité n’étant pas compatible, par nature, avec l’inconstance du bail précaire.

Quels sont les avantages du bail précaire pour le locataire ?

La faible durée du bail précaire constitue un gros avantage pour les entrepreneurs qui créent leur entreprise sans savoir si celle-ci durera dans le temps.

Cette alternative permet de réduire les risques en ne s’engageant que pour une durée limitée. En cas d’erreur de chiffres, l’entrepreneur pourra quitter le local à la fin de son contrat.

À l’inverse, le locataire pourra refuser un renouvellement du bail en cas de changement d’activité ou en cas de déménagement pour des locaux plus grands (si l’activité est prospère par exemple).

Quels sont les avantages du bail précaire pour le bailleur ?

Lors de la signature d’un bail précaire, le locataire ne bénéficie plus du droit au renouvellement une fois la durée du bail écoulée : cela représente donc un atout majeur pour le propriétaire, qui ne sera pas obligé de lui verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail (à l’inverse du bail commercial classique).

Autre avantage pour le bailleur : le locataire qui souhaite mettre fin à un contrat de bail doit respecter la durée initialement prévue au sein dudit contrat, contrairement au bail commercial. À défaut, il devra s’acquitter des loyers qu’il doit jusqu’à la fin du bail précaire.

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Il est important de noter que le contrat de bail précaire devra impérativement prendre la forme d’un document écrit. Toutefois, il n’existe pas de modèle imposé, ce qui permet une certaine liberté dans la rédaction de celui-ci. Vous pouvez par exemple inclure des clauses spécifiques en fonction de votre situation.

Néanmoins, la durée, l’état des lieux et la clause de non-application des règles de baux commerciaux restent des mentions impératives dans tous les cas.

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