Bail commercial non renouvelé : les conséquences
Le bail commercial est un contrat qui peut être reconduit… ou pas. Qu’entendez-vous par bail commercial ? Quelle est sa durée ? Quelles sont les conséquences d’un bail commercial non renouvelé ?
Nos spécialistes Valoris vous apportent toutes les informations nécessaires dans ce nouveau guide.
Qu’est-ce que le bail commercial ?
Le bail commercial est défini dans le Code de commerce comme un contrat immobilier par lequel le bailleur loue à un locataire un local affecté à une activité commerciale.
Le caractère commercial repose sur son affectation légale et non de l’utilisation des locaux. Le bail pour être désigné comme commercial répond à des obligations imposées par le Code de commerce aux articles L 145-1.
- Un contrat de bail ;
- Un local commercial ;
- Un fonds de commerce ;
- L’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
L’activité doit être essentiellement commerciale, industrielle ou artisanale.
Le local commercial un avantage du bail commercial
Le local est l’un des avantages du bail commercial pour le locataire. Il doit être :
- Essentiel : espace alloué à l’activité principale de commercialisation avec un accès facile pour la clientèle ;
- Stable et permanent : l’emplacement ne doit pas être épisodique.
Il doit aussi être à usage commercial, même s’il s’agit d’une habitation.
La durée du contrat de bail commercial
Le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Les parties contractantes peuvent prévoir une durée plus longue mais pas pour une période indéterminée. Ils doivent respecter la durée maximum qui est de 12 ans.
La durée du contrat de bail ne concerne que le bailleur, qui ne peut résilier le contrat avant sa cessation. Le locataire, quant à lui, jouit d’une aptitude de résiliation à l’échéance de chaque période triennale. C’est la raison pour laquelle le bail commercial est en pratique appelé bail 3 6 9.
La durée du contrat donne le droit à une indemnité d éviction ou à une demande de renouvellement du bail. Dans ce dernier cas, il s’agit de la notion de la « propriété commerciale ».
Le montant du loyer
Le statut des baux commerciaux a le souci de préserver les locataires en plafonnant le montant des loyers. Il leur donne aussi un droit préférentiel lorsqu’il s’agit du renouvellement d’un bail.
La détermination du coût du loyer initial est libre et incombe seulement au propriétaire. En cas de révision ou de renouvellement du loyer du local loué, la majoration éventuelle du montant est strictement organisée par la loi.
Il est important de noter que le coût du loyer peut être reconsidéré tous les trois ans. Le loyer du bail revu doit correspondre à la valeur locative.
Elle peut être fixée :
- À l’amiable par les parties ;
- Par un arbitre désigné par le propriétaire et le locataire ;
- Par un juge.
Si votre local est vacant, une modalité du bail commercial peut envisager le versement d’un droit d’entrée ou pas-de-porte, au bailleur. Le pas-de-porte est un montant établi en fonction de l’emplacement de l’espace loué. Il dépend aussi de la capacité du local à attirer la clientèle.
Quelles sont les conséquences du bail commercial non renouvelé ?
Le propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial pour des motifs graves et légitimes. Par conséquent, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire en précisant ces motifs.
Bail commercial non renouvelé : conséquences pour le locataire
Pour contester le refus ou la demande du paiement d’une indemnité d’éviction, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance. Cette saisie se fait dans un délai de 2 ans, à compter de la date de congé précisé dans l’acte d’huissier. L’occupant réagit ainsi lorsque le bailleur ne lui a pas fait une offre de renouvellement.
Le locataire perd généralement son droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction :
- Si le motif du non renouvellement est grave et justifié ;
- Si la cause n’est pas jugée recevable par le juge en charge.
L’occupant a un délai de 3 mois pour quitter le local, à partir du versement du montant de l’indemnité. Il ne peut donc être forcé à libérer les lieux.
Le cas contraire, il est engagé à payer une indemnité d’occupation qui remplace le loyer déjà payé. Ce montant a la possibilité d’être éventuellement plus important.
En cas de litige, le locataire fait appel à un avocat spécialisé dans le droit de l’immobilier d’entreprise. Le magistrat consulté informe l’occupant de ses droits. Il l’oriente dans les démarches à réaliser pour les faire valoir.
Bail commercial non renouvelé : conséquences pour le bailleur
Un bailleur ne peut résilier un contrat suivant sa volonté, même s’il ne veut pas renouveler un bail commercial. Il doit respecter les conditions établies dans le contrat et suivre un certain protocole.
Le propriétaire doit prévenir le locataire 6 mois avant la fin du bail commercial par acte d’huissier, au minimum. Il le fait dans un document qui précise :
- Les raisons du non renouvellement du bail ;
- Son droit de saisir le tribunal de grande instance, dans un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle il donne congé au locataire.
Le montant de l’indemnité dépend du préjudice causé à l’occupant. Il tient compte de la valeur du fonds de commerce, l’influence de la clientèle ou les coûts d’un déménagement.
Il est important de noter que les propriétaires condamnés à verser au locataire une indemnité dispose d’un droit de repentir. Dans ce cas, il revoit sa décision, renouvelle le bail et évite de payer la compensation prévue.
Le bail commercial unit deux parties : le bailleur et le locataire. Si le bail arrive à son terme, le propriétaire peut user de son droit de non renouvellement. Ce refus peut entraîner des conséquences tant pour le locataire que pour le bailleur si certaines règles sont dérogées.
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