Bail à céder commerce : comment ça fonctionne ?

Lorsque le locataire (cédant) d’un local commercial cède son contrat de bail à une autre personne (cessionnaire), il transfère ses droits au bail. Ce transfert peut également intervenir concomitamment à la cession du fonds de commerce. Les contrats de bail contiennent souvent des clauses précisant les conditions de la cession (par exemple, un acte notarié ou l’accord du bailleur est requis).

Vous envisagez de céder votre bail de commerce ? Valoris vous fournit toutes les explications nécessaires pour que la cession des baux commerciaux ne soit plus un secret !

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux. Il se caractérise par une longue durée de signature, généralement d’au moins 9 ans. Il est ainsi fréquent que des locataires souhaitent quitter les lieux pendant la période du bail pour des raisons professionnelles ou personnelles : déménagement, nouveau projet, interruption d’activité, etc. Dans ce cas, en plus de la résiliation anticipée, un mécanisme permettant au preneur de se retirer du bail avant la fin de sa durée est possible : la cession d’un bail commercial.

En quoi consiste une cession de bail commercial ?

Ainsi, une cession de bail commercial est un contrat qui transfère les droits et obligations du preneur (cédant) à l’acquéreur en qualité de cessionnaire. L’acquéreur reprend alors le bail commercial.

L’acte de cession de bail commercial est libre. En pratique, cela signifie que le contrat de bail ne peut prévoir que le preneur s’interdit totalement de céder. Si une telle clause ne peut figurer dans un contrat de bail commercial, des règles régissant la cession peuvent être insérées.

Cession de fonds de commerce et baux commerciaux

Par transfert de fonds de commerce, on entend le transfert de toutes les activités commerciales (clients, marques, outils de production, stocks, etc.) exercées sur le Site. Par conséquent, la vente du Fonds implique le transfert des droits de location commerciale.

Un bailleur ne peut contester la vente d’un bail commercial si le locataire a entièrement cédé son fonds de commerce. Généralement, un bailleur ne peut s’opposer à une cession de fonds de commerce si l’acquéreur reprend les activités et la clientèle du cédant.

Rien dans le contrat de bail n’interdit la cession du bail en même temps que la vente du fonds de commerce. Toutefois, des clauses soumises à certaines conditions peuvent être insérées. Par exemple, nous pouvons citer :

• Clause d’agrément : cette clause oblige le preneur à obtenir l’accord du bailleur avant la cession ;
• Clause de garantie solidaire : c’est une clause par laquelle le preneur sortant, cédant, s’engage à répondre solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers, sous réserve de la satisfaction des autres conditions du bail cédé. Cette solidarité est valable trois ans.

Comment céder un bail commercial ?

L’emphytéose se définit comme le droit de succéder au bailleur commercial en reprenant le bail. Le nouveau locataire achète le bail commercial et dispose de tous les droits et devient titulaire des obligations liées au contrat. Ainsi, la cession du bail équivaut à la cession du bail commercial lui-même.

Les baux sont une composante de l’écart d’acquisition. Ainsi, si le preneur cède son fonds de commerce, il peut céder le droit au bail en même temps. Toutefois, la cession du bail peut se faire indépendamment de la cession du fonds de commerce.

Les fonds de commerce ont valeur de succession et sont donc en principe cédés moyennant le versement d’une indemnité conformément aux termes du contrat de cession. Cette valeur est indépendante du chiffre d’affaires ou du bénéfice réalisé. Les deux parties déterminent la valeur du bail et fixent librement le prix.

Le transfert du bail implique des formalités qui doivent être remplies.

Mettre en oeuvre le droit de préemption

Afin de protéger le commerce et l’artisanat locaux, les municipalités ont le pouvoir de définir les limites de protection, contrôlant ainsi les transferts de fonds et les baux commerciaux. Si l’un des éléments est transféré, ils auront le droit de premier refus.

Plus précisément, les locataires qui entendent vendre leurs baux commerciaux doivent en aviser la commune où se trouvent les locaux. Pour ce faire, vous devez remplir une déclaration d’intention de transfert (CERFA n°13644*02) comprenant les activités à exercer par le candidat cessionnaire, le nombre de salariés employés, le chiffre d’affaires et une copie du bail commercial.

La commune répond dans un délai de 2 mois à compter de la réception du décompte. Municipalité :

• Renonciation au droit de premier refus ;
• Où décider d’acquérir un bail commercial aux conditions fixées par le cédant ;
• Où faire une offre publique d’achat à un prix et des conditions fixés par un juge de l’expropriation.

Si l’autorité locale ne se prononce pas dans un délai de deux mois, son silence vaut la renonciation à son droit de préemption.

Conclusion du droit de cession

Le Code de commerce ne prescrit pas de règles particulières pour la conclusion des baux commerciaux, mais l’article 1216 du Code civil prévoit que toute menace de nullité de la cession doit être constatée par écrit.

Un transfert de bail n’est pas vraiment comparable à une vente. Par conséquent, cela peut être fait gratuitement et le contrat ne doit pas nécessairement inclure un accord sur les prix.

Dans le cas de cessions rémunérées, le prix de la cession correspond généralement à la valeur du loyer commercial spécifiquement considéré.

• Loyer du bail commercial et montant du loyer ;
• Valeur locative de l’immeuble ;
• La durée restante et le droit de prolonger le bail commercial peuvent ou non être disponibles pour le cessionnaire.

Dans le même temps, il est très courant que les nouveaux locataires et les propriétaires acceptent de modifier les baux commerciaux. Cet avenant permet d’enregistrer les changements subis du fait des locataires commerciaux, notamment les changements d’identité des locataires.

Faire un état des lieux

Un état des lieux doit être établi au moment de la cession du bail commercial. L’état des lieux peut être fait de manière opposée par les propriétaires et les locataires, ou les huissiers.

Un premier état des lieux est exigé entre le bailleur et le locataire sortant, et un premier état des lieux entre le bailleur et le nouveau locataire.

Notifier le bailleur

Les cessions de bail commercial doivent être signalées au bailleur par l’huissier de justice pour être opposables au bailleur (sauf acceptation par le bailleur par cession écrite).

L’avis doit contenir les éléments essentiels du transfert. Le propriétaire publie la réponse par notarisation ou acte sous seing privé.

Si la cession au bailleur est inopposable, le cédant reste le titulaire du bail, cette démarche ne doit donc pas être prise à la légère. En conséquence, l’acquéreur est considéré comme un occupant sans droit ni titre.

Réaliser les formalités d’enregistrement et de publicité

Si le transfert de bail commercial est le résultat de la vente d’un fonds de commerce, il y a quelques étapes importantes à suivre.

• Faire enregistrer votre acte de cession ;
• Affichage des avis par le cessionnaire dans le journal des mentions légales ;
• Délivrance d’un avis au Bodacc par le greffe.

Pour le transfert du droit de succession de l’immeuble, il est obligatoire de remplir l’acte de transfert. Le montant des droits d’enregistrement varie en fonction du prix de vente, diminué de 23 000 €.

• 3% du prix de vente entre 23 000 € et 200 000 € ;
• 5% des gains supérieurs à 200 000 €.

La procédure définitive de transfert du bail n’est effectuée que lorsque le bail et le fonds de commerce sont transférés en même temps.

Céder un bail commercial : quelles sont les conséquences

Les cessions de bail commercial comprennent les changements de location, et non les changements de bail. Cela signifie que le contrat de location se poursuivra pendant la période initialement spécifiée dans le contrat. Les nouveaux locataires ont également des droits d’extension. Le contrat de location d’origine reste inchangé et n’a pas besoin d’être réécrit. Un contrat est transféré d’un locataire à un autre.

La passation d’un bail commercial est considérée comme un acte commercial, important nécessitant la présence d’un notaire et nécessitant l’assistance d’un professionnel de l’immobilier.

Valoris met tout en œuvre pour éviter les fraudes. L’assistance est toujours disponible. Il suffit de nous contacter.