Bail 3 6 9 tacite reconduction : quelles normes ?

La majeure partie des professionnels optent pour la location de locaux commerciaux lorsqu’ils souhaitent installer leurs entreprises. Avant de procéder à la signature d’un contrat de bail 3 6 9, il est important pour eux d’en connaître les normes et les clauses.

Quelles sont donc les normes qui régissent la tacite reconduction du bail commercial ou bail 3 6 9 ? Nos experts en immobilier vous disent tout.

Qu’est-ce que le bail 3 6 9 ?

Le bail 3 6 9 ou bail commercial classique est le contrat de location commercial par excellence. Il met un local à la disposition d’une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). Il est nommé « bail 3 6 9 », car il contient une clause qui précise que sa résiliation peut avoir lieu tous les trois, six ou neuf ans.

Le bail 3 6 9 est régi par les clauses de l’article L145-1 du Code de commerce et ne bénéficie d’aucune forme particulière. En effet, il accorde très souvent des accords verbaux bien que ce type d’accord soit déconseillé.

Quelles sont les clauses du bail 3 6 9 ?

Les parties du bail 3 6 9 peuvent librement décider de la forme à choisir pour le contrat. Toutefois, il est fréquemment conseillé pour le bailleur et le locataire de se faire accompagner par un professionnel pour sa rédaction. Le contenu de ce bail est libre, mais doit obligatoirement posséder des informations telles que :

• L’identité des parties ;
• Le type d’activités qui y sera exercé ;
• La durée du bail ;
• Les modalités de révision du loyer ;
• La répartition des charges ;
• Le mode de résiliation ;
• Le montant du loyer ;
• Le droit au renouvellement ;
• Etc.

Après la signature du bail 3 6 9, le propriétaire du fond de commerce ne peut pas exercer une autre activité que celle présentée dans le contrat. Dans le cas où il souhaite changer d’activité, il doit rédiger une demande spéciale appelée « demande de déspécialisation ». Il peut s’agir d’une déspécialisation partielle (ajout d’une activité connexe, supplémentaire ou complémentaire) ou totale (si l’activité est tout autre). Autrement, le bail pourra être résilié.

Quelles sont les normes de la reconduction du bail 3 6 9 ?

Le bail 3 6 9 est conditionné par le statut des baux commerciaux. En principe, la durée de ce contrat est fixée à neuf ans et n’engendre pas automatiquement une expulsion à son échéance. L’article L145-9 du Code de commerce stipule que lorsqu’aucune clause ne mentionne une demande de renouvellement ou de congé, le bail est tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Qu’est-ce que la tacite reconduction ?

La tacite reconduction désigne le fait qu’il n’y ait pas formation d’un nouveau contrat de bail. Dans ce cas, les parties continuent d’appliquer les dispositions prévues dans le texte d’origine. Ainsi, entre la révision du loyer et la répartition des charges, les rapports entre les parties restent les mêmes. Seule la durée est indéfinie.

Toutefois, elle présente un risque pour le preneur, car elle peut engendrer un déplafonnement du loyer au bout de 12 ans.

Comment mettre fin à la tacite reconduction du bail 3 6 9 ?

Il est possible de mettre fin à la tacite reconduction du bail 3 6 9. Pour ce faire, l’une des parties (ou les deux) doit faire une demande de renouvellement du bail commercial. Cette demande peut tout aussi bien concerner une demande de congé qui sera envoyée par acte de commissaire ou d’huissier de justice. Elle doit alors paraître au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

La tacite prolongation peut être anticipée avec la même méthode. En effet, le renouvellement et la tacite reconduction sont similaires en de nombreux points, mais diffèrent dans leur fond. Tout d’abord, il ne peut y avoir de tacites prolongations si l’une des parties a annoncé son désir de renouveler le contrat. Cette clause est valable, peu importe qu’une des parties accepte le renouvellement du bail commercial ou pas.

Le renouvellement engendre la rédaction d’un nouveau document avec ses clauses et ses règles précises. De ce fait, il crée donc une nouvelle situation juridique.

Quelles normes pour la résiliation et le renouvellement du bail 3 6 9 ?

La résiliation et le renouvellement du bail commercial sont soumis à des règles strictes.

La résiliation du bail 3 6 9

Le locataire tout comme le bailleur peuvent résilier un bail commercial. La résiliation s’effectue généralement après une période de trois ans appelée période triennale. Le contrat peut toutefois prendre fin de manière anticipée dans les cas d’accident ou de départ en retraite.

Il existe habituellement deux cas de résiliation :

• La résiliation par le locataire : le preneur doit présenter à son propriétaire un congé par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce, six mois avant la fin d’une période triennale. Dans son cas, il n’est pas obligé d’inclure de justificatifs dans le contrat de renouvellement de son bail commercial. Néanmoins, il ne bénéficiera pas d’indemnité d’éviction ;
• La résiliation par le bailleur : le bailleur peut donner congé avec offre de renouvellement du bail commercial à l’issue de neuf ans. Il doit faire connaître sa décision par acte d’huissier au moins six mois avant la fin du contrat et doit verser au locataire une indemnité d’éviction.

De plus, le bail 3 6 9 peut être résilié à tout moment lorsque celui-ci est tacitement renouvelé.

Le renouvellement du bail 3 6 9

Le droit au renouvellement du bail 3 6 9 est d’ordre public. Les parties ne peuvent donc y déroger en instituant une clause contraire.

À l’issue du contrat, le bailleur peut notifier le congé avec ou sans offre de renouvellement. Dans ce cas d’espèce, le locataire a la possibilité d’accepter ou de refuser la proposition. Le locataire peut tout aussi se proposer avec avenant de renouvellement du bail commercial. Le bailleur dispose alors de trois mois pour formuler une réponse, sans quoi le renouvellement sera considéré comme accepté.

La tacite reconduction du bail 3 6 9 est régi par des normes et des règles spécifiques. Pour tous vos problèmes de location et d’achat de locaux commerciaux, faites appel aux experts de Valoris.