Bail 3-6-9

Le bail 3-6-9 est un contrat de location signé entre le propriétaire d’un local commercial et une entreprise légale. Il est encore appelé bail commercial classique.

Sa durée minimale est de 9 ans renouvelables. Le bail commercial classique régit la collaboration entre le propriétaire du local commercial et son locataire.

En quoi consiste un bail 3-6-9 ?

D’après les articles L141-1 et suivant le code du commerce, le bail commercial est valide si l’entreprise qui loue le local commercial est reconnue par l’État. Autrement dit, l’entreprise doit être enregistrée dans un des organismes qui contrôlent les entreprises en France à savoir le registre du commerce et des sociétés (RCS) et le répertoire des métiers (RM).

Le bail commercial est généralement établi par un notaire ou un avocat. Il est déconseillé de signer un contrat de bail rédigé par toute personne autre que ces experts sus-cités et il est recommandé de toujours se faire assister d’un avocat lors de la signature du contrat de bail.

Seules les activités énumérées dans le contrat de bail seront exercées dans l’enceinte du local par l’entreprise. Le non-respect de cette règle peut mener à une augmentation du loyer.

Le loyer du bail commercial est plafonné (aucun montant supérieur à celui fixé ne peut être réclamé) par l’Etat et sa revalorisation se fait annuellement ou tous les trois ans.

Comment s’effectue le renouvellement du bail 3-6-9 ?

La durée de location prévue au départ peut être prolongée si le locataire en fait la demande.

Cette demande est manuscrite et passe par un huissier 6 mois au moins avant la fin du bail en cours.

Un refus du propriétaire du local le contraindrait à verser des frais d’indemnité au locataire pour éviction et création d’un manque à gagner comme le prévoit la loi.

Ceci est valable à condition que la raison du congé triennal ne figure pas parmi les exceptions énumérées par les textes en vigueur. Il s’agit de :

• L’existence d’un motif grave et valable envers le locataire;
• L’établissement des modifications qui doivent être faites sur l’immeuble pour des raisons légales;
• En cas d’offre de local de substitution qui satisfait également les exigences du locataire;
• L’entreprise n’existe plus sur le plan légal.

Le locataire est également en droit de contester le nouveau loyer fixé s’il estime cela nécessaire. Le renouvellement du bail se fait en accord avec les indices de majorations prévus ajoutés à l’ancien montant du loyer.

Des preuves de la modification du local par des travaux entrepris par le bailleur peuvent également être à l’origine d’une augmentation du loyer.

L’absence de volonté de renouvellement du contrat de bail par le locataire voit celui-ci tenu de notifier le propriétaire du local 6 mois avant la date de fin de bail par le biais d’un huissier.

Il est donc évident que le bail commercial classique favorise les locataires.

En quoi consiste la période triennale?

L’article 145-4 du code du commerce stipule que le contrat de bail 3-6-9 s’étend sur une durée de 9 ans. La période triennale constitue la période pendant laquelle l’un des deux protagonistes à savoir le bailleur et le locataire peut mettre un terme au contrat de bail.

Cette résiliation de contrat de bail commercial est faite dans le respect de certaines lois en fonction du protagoniste qui en est à l’origine. Examinons la procédure à respecter, concernant le locataire.

Procédure de résiliation de bail 3-6-9

La volonté de résiliation de bail d’un contrat commercial à l’issue d’une période triennale n’est pas nécessairement justifiable.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, il n’existe plus de textes écrits obligeant le locataire à se justifier en cas de résiliation de contrat à la fin d’une période triennale. Tout congé triennal aussi bien celui du locataire que du bailleur est soumis à un respect de délai d’au moins 6 mois avant échéance de bail.

D’un commun accord, la période de préavis peut être plus étendue dans le respect des droits du locataire. Le préavis est remis au bailleur par un huissier ou sous forme de lettre recommandée. Un délai de préavis non respecté sera à l’origine du renvoi du congé triennal pour la période triennale suivante.

Le preneur devra continuer de respecter les engagements pris dans le contrat de bail jusqu’à la période triennale suivante.

Cession de bail 3-6-9 et vente du local

La cession d’un bail 3-6-9 ne peut pas être réfutée par le bailleur si elle ne touche que le fonds de commerce.

Par contre, le bailleur a le droit de s’opposer à une cession qui concerne le droit de bail. Toute sous-location requiert l’aval du propriétaire pour suivre son cours. Une clause peut être introduite dans le contrat de bail d’un commun accord à sa signature.

En cas de souhait de vente du local, le preneur a la priorité sur l’acquisition. En effet, l’année 2014 marque le début d’application de cette règle, elle accorde un délai d’un mois au repreneur pour donner une réponse. Mais ne touche pas le cas de vente à un copropriétaire, un conjoint du propriétaire ou toute autre personne descendant de lui.

Le bail 3-6-9 encore appelé bail commercial a une durée de 9 ans. Il peut excéder cette période si les deux protagonistes s’accordent. Il devront établir cela dans un contrat écrit qui définirait la durée du nouveau bail.

Ainsi on voit des contrats de baux qui atteignent 10 et même 12 ans. La loi Pinel ne protège plus le locataire dans ces cas précis et on assiste à un déplafonnement du loyer. Ces baux sont en faveur du bailleur.

La durée du bail peut également être inférieure à 9 ans par dérogation d’après l’article 145-1 de la loi Pinel dans le cadre du bail dérogatoire.