Le bail commercial est un contrat qui définit les clauses conclues entre le propriétaire d’un local commercial (qui fera l’objet d’une exploitation d’un fond commercial ) et une autre partie appelée locataire. Plusieurs dispositions légales régissent ce type de contrat.

Découvrez dans la suite de ce guide de Valoris, les dispositions légales prévues par le code civil concernant le bail commercial.

Qu’est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location d’un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce. Cette activité peut être soit une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Quelles sont les dispositions du code civil concernant le bail commercial ?

Le bail commercial se distingue des autres types de baux en ce qu’il n’est pas un bail précaire. Les articles 1 à 31 de la loi du 29-06-1955 du code civil, régissent ainsi le bail commercial.

La durée du bail commercial

La durée du contrat de bail, tel que prévu par le code civil, a une durée de neuf ans.

Cette disposition s’applique également en cas de sous-location et ne peut être conclue pour une durée supérieure à celle du bail principal.

Néanmoins, le code civil prévoit que le locataire peut mettre fin au bail avant l’arrivée (chaque triennat) de son terme à condition de respecter une période de préavis de six mois.

De plus, il prévoit également que les parties peuvent, d’un commun accord, mettre fin au contrat à condition que cet accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration devant le juge.

La révision du loyer

Selon les dispositions du code civil, les parties contractantes ont le droit de demander une révision de loyer à l’expiration de chaque triennat.

Cette demande ne peut se faire qu’au cours des trois derniers mois du triennat en cours ; et la décision rendue par le juge prendra effet le premier jour du triennat suivant.

La sous location et la cession du bail

La sous location constitue une dérogation au droit commun prévu par le code civil à l’article 1717. Il prévoit qu’en droit commun, la sous-location d’un bail commercial est autorisée par principe.

En ce qui concerne la sous location, lorsque le propriétaire ou sa famille réside dans une partie de l’immeuble, le locataire n’a pas le droit de céder ou de sous-louer le bail.

Si le locataire veut faire usage de son droit de sous-louer et/ou de céder son bail (droit reconnu à l’alinéa 1er), il doit en informer le bailleur, par lettre recommandée à la poste ou par voie d’huissier de justice.

Le bailleur quant à lui, s’il dispose de motifs valables pour s’opposer à la cession ou à la sous-location du bail commercial, doit le faire savoir par le même canal de communication, et ceci dans les trente jours suivant la précédente notification.

Le droit au renouvellement du bail

Le code civil dispose que, le locataire a le droit d’obtenir prioritairement le renouvellement de son bail s’il veut poursuivre les mêmes activités reconnues dans le registre du commerce. Toutefois, certaines motifs peuvent entraver le droit au renouvellement du locataire notamment :

• La volonté du propriétaire d’occuper personnellement et effectivement ou d’y installer ses descendants ou ascendants, son conjoint, ses enfants adoptifs, etc ;
• La volonté du bailleur d’affecter le local à usage commercial ;
• La volonté du bailleur d’effectuer des travaux de reconstruction de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble occupée par le locataire ;
• Le non respect de l’une ou de plusieurs clauses par l’une des parties au cours du bail ;
• L’offre par un tiers, d’un montant de loyer supérieur à celui du locataire, conformément aux articles 21, 22 et 23.

En cas de sous-location à usage non commercial, le locataire n’a pas droit au renouvellement du bail.

L’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est un dommage chiffré auquel a droit le locataire lorsque le bailleur n’a pas respecté son droit de renouvellement du bail. Si le locataire a régulièrement exprimé sa volonté d’user de son droit de renouvellement et se l’est vu refuser, il a droit à une indemnité qui, sauf accord contraire des parties.

L’indemnité d’éviction est due, dans le cas échéant prévu aux articles du 25 et 27 du code civil, par le bailleur qui met un terme au bail avant son échéance et par l’acquéreur qui, conformément aux conditions prescrites, à  l’article 3, expulse le preneur.

Tant que le locataire sortant n’est pas entré en possession de l’indemnité d’éviction, qui lui revient de droit, il n’a aucune obligation de libérer les locaux loués ainsi que d’assurer le paiement du loyer.

Les actions en vue du paiement de l’indemnité d’éviction doivent être entreprises dans un délai d’un an à compter du fait donnant suite à l’ouverture de ladite action.

Comment s’effectue la répartition des réparations locatives entre le bailleur et le locataire ?

Auparavant, la Cour de cassation a longtemps interprété l’article 606 du Code civil de façon restrictive. toutefois elle a opéré un revirement de jurisprudence, matérialisé le 13 juillet 2005 par un arrêt de la 3e Chambre civile.

De plus, la loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié le régime des baux commerciaux, clarifiant ainsi l’attribution des grosses réparations comme prévu dans l’article 606 du Code civil. Ces nouvelles dispositions concernent tous les baux commerciaux conclus et renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

Ainsi, les dispositions de l’article 606 du Code civil définissent la nature des grosses réparations locatives qui incombent au bailleur d’un local commercial.

En somme, le contrat de bail commercial selon le code civil présente de nombreuses similitudes avec les dispositions du code de commerce. C’est un contrat dont la durée légale est de neuf ans.

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