Taxe foncière pour local professionnel

Au cours de la recherche d’un local, les professionnels sont très souvent ignorants des modalités foncières. Or, il est important de savoir quelles charges sont imputables au bailleur ou au locataire avant de s’engager dans un contrat de bail. Cela évite de nombreuses surprises surtout au locataire.
Le bail professionnel est soumis à la taxe foncière ou encore taxe sur le bâti, entendue comme un impôt local, supporté par le propriétaire d’un local ou d’un bien immobilier. Elle regroupe un ensemble de trois sous-taxes dont :

• La taxe foncière sur les propriétés bâties;
• La taxe foncière sur les propriétés non bâties;
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ces trois sous taxes sont prélevées par les collectivités territoriales décentralisées qui les utilisent pour leur fonctionnement ainsi, les communes et communautés peuvent financer leurs budgets annuels grâce à l’impôt sur la taxe foncière et par la même, renforcer leur fiscalité. Elle n’est par ailleurs prélevée que sur les propriétés et biens immobiliers imposables comme les logements, les parkings, les terrains inexploités, à usage industriel ou commercial, etc. La taxe foncière est redevable en bail court ou bail précaire exclusivement.

Taxes foncières pour un bail professionnel et la loi Pinel, quels avantages ?

Dans le régime des impôts, la taxe foncière est cotée dans le cadre de la loi Pinel applicable depuis 2014, mais soumise à la loi du 23 décembre 1986. Cette loi précise que les charges locatives doivent être établies dans le contrat de bail et réparties, afin de savoir qui du bailleur ou du locataire, assume telle ou telle charge. L’impôt sur la taxe foncière est normalement (sauf disposition contraire écrite par contrat) supporté par le bailleur. Avant la loi Pinel, il était loisible au bailleur de faire assumer les charges foncières au locataire.
Cependant, bien qu’ayant évoluée grâce à la loi Pinel, la taxe foncière reste toujours avantageuse pour le bailleur, qui peut dans une certaine mesure attribuer subtilement les charges du bail à son locataire. En effet, le bailleur peut imputer une charge récupérable sur des travaux d’entretien qu’il va par la suite réclamer en remboursement au locataire. Cette disposition en matière de taxe foncière est reconnue par la loi. Le propriétaire a la possibilité de refacturer les charges locatives au locataire. De façon générale, ce principe est appliqué à toute taxe ou impôt lié à un service qui profite unilatéralement au locataire d’un bail professionnel ou commercial.
Mais la loi a aussi fait de clarifier les différentes charges qui peuvent se classifier en petites et grandes réparations imputables au bailleur et au locataire.

• Les petites réparations : elles concernent les réparations locatives d’entretien et sont mises à la charge du locataire selon l’article 605 du Code civil,
• Les grosses réparations : elles sont imputables au propriétaire et prennent en compte la structure et solidité du local comme dispose l’article 606 du Code civil.

Ces précisions sont faites tant pour le bailleur que pour le locataire et sont des dispositions qui leur sont obligatoires en fonction des travaux à réaliser sur la durée du bail.

Comment se fait le calcul du taux d’imposition sur la taxe foncière dans un bail professionnel ?

Le bail professionnel est soumis à la taxe foncière car il suit les mêmes règles d’établissement de la valeur locative qu’un bail commercial. Bien que chaque collectivité territoriale définisse le taux d’imposition sur la taxe foncière, il n’en demeure pas moins quelques critères à prendre en compte. L’imposition et le calcul de la taxe foncière induisent la prise en compte de trois facteurs principaux à savoir:

• La valeur locative cadastrale ;
• Le coefficient de revalorisation ;
• Le taux d’imposition voté par les collectivités locales.

La taxe foncière se paye une fois par an. Pour calculer le taux d’imposition de la taxe foncière, on utilise le revenu cadastral comme base d’imposition. Il équivaut à la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % (déduction fiscale permettant la réduction du montant de base sur lequel sont calculés les impôts d’un contribuable, soit par montant fixe, soit sur la base d’un pourcentage.) Concernant les terrains industriels et les propriétés non bâtis, le taux d’abattement est de 20%. C’est à base de ce taux d’abattement que les collectivités territoriales peuvent fixer les montants imposables de la taxe foncière.

Peut-on être exonéré de la taxe foncière pour un bail professionnel ?

Il existe des façons de pouvoir échapper à la taxe foncière à laquelle est soumis le bail professionnel. Le Code général des impôts prévoit des situations qui peuvent faire l’objet d’une exonération fiscale. On peut donc prétendre soit à des exonérations permanentes, temporaires ou alors pour des personnes âgées d’au moins soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année d’imposition ou faisant l’objet d’un handicap.
D’autres situations peuvent permettre un allègement fiscal qui est différent de l’exonération. Entre autres:

• Les abattements sur la base d’imposition (la valeur taxable du bien est réduite);
• Les dégrèvements de taxe foncière (le montant de l’impôt dû est réduit ou annulé).

Quelles infrastructures sont concernées par la taxe foncière?

En France, toutes les propriétés bâties sont assujetties à la taxe foncière. Sont également concernés :

• Les installations destinées à recevoir des personnes ou des biens. Ces installations peuvent également stocker des produits et même des ouvrages en maçonnerie qui peuvent se substituer en matériel de construction. C’est le cas des cheminées d’usine, des réfrigérants atmosphériques, etc.;
• Les œuvres d’art et les voies de communication ;
• Les bateaux qui font office de lieu d’habitation et stationnés ;
• Les terrains sur lesquels n’est pratiquée aucune activité d’agriculture à usage commercial ou industriel.

La taxe foncière est in fine applicable au loyer du bail commercial. En principe et selon la loi, elle doit être payée par le bailleur. Mais ce dernier peut trouver des astuces pour que son locataire en assume les charges. Le calcul du montant de la taxe foncière se fait à partir du revenu cadastral. Le montant de la taxe foncière est quant à lui variable en fonction des communes, car cette dernière est collectée par les collectivités territoriales pour leurs besoins de fonctionnement. C’est pourquoi on dit de la taxe foncière qu’elle est un impôt local. Il est donc important de connaître les modalités légales sur la taxe foncière avant de conclure un bail professionnel.