Le financement d’un local professionnel : mode d’emploi

Trouver un local professionnel et vouloir investir est une chose, trouver le moyen de le financer en est une autre.

Dans cet article nous allons vous montrer les différents moyens possibles de financement de votre local professionnel ainsi que différents crédits disponibles pour réaliser votre emprunt dans les meilleures conditions.

Déterminer les différents moyens de financement

Il existe plusieurs possibilités de financement d’un local professionnel. Cela dépend de la situation de l’entreprise. Ainsi, il sera possible d’effectuer un financement externe, impliquant l’intervention d’une banque, notamment.

Si l’entreprise possède une trésorerie suffisante pouvant subvenir à ses besoins, il lui est possible de financer l’achat avec ses propres fonds, évitant alors l’emprunt bancaire. Cependant, à noter que cela ne doit pas avoir un impact conséquent sur le développement de l’entreprise.

Enfin, l’entreprise peut opter pour une augmentation de capital social, visant à apporter de nouveaux fonds propres à l’entreprise en vue de l’achat d’un nouveau bien.

Définir le pourquoi du financement

Louer des locaux est généralement l’option la plus séduisante pour une entreprise commençant son activité. Cependant, sur le très long terme, la location n’est peut-être plus si avantageuse pour le dirigeant de l’entreprise.

En achetant un local professionnel, le dirigeant répond rapidement à des besoins financiers, juridiques et fiscaux. De plus, en achetant, le dirigeant d’entreprise n’est plus soumis au bail commercial. Il n’a donc plus à craindre l’éventuelle hausse des loyers et le risque d’éviction du propriétaire.

En achetant, l’entreprise permet au local professionnel de faire partie de son patrimoine et devient un fonds de commerce à part entière de l’entreprise, permettant par la même occasion une valorisation globale de l’entreprise à la fois sur le marché et au moment de la revente, ce qui est un plus pour la trésorerie. L’entreprise est chez elle et y reste autant de temps qu’elle le souhaite. Elle peut également transformer les locaux comme elle l’entend.

Fiscalement, il y a de nombreux avantages pour l’entreprise également. Les intérêts d’emprunts ainsi que les frais d’acquisition et ceux servant à l’entretien des locaux sont déductibles directement du chiffre d’affaires de l’entreprise. Pour finir, acheter un local professionnel facilite grandement la négociation de prêts immobiliers avec son banquier.

Comparer les différents moyens de financement

Pourquoi financer un local professionnel avec des fonds propres ?

Quand nous parlons de fonds propres, nous parlons de la trésorerie de l’entreprise.

Rappelons une fois encore que l’entreprise à la possibilité de financer son local professionnel à l’aide de sa trésorerie si celle-ci peut se permettre l’achat et ne deviendra pas un frein au développement de l’entreprise. La situation la plus intéressante pour utiliser votre trésorerie est dans le cas où le local commercial déterminera un actif stratégique de votre activité comme un restaurant ou un salon de coiffure, par exemple.

On peut également entendre par là les nouveaux apports de fonds réalisés par les associés, grâce à une augmentation du capital social ou bien d’un apport en compte courant d’associé. Cependant, le financement à partir de l’utilisation de la trésorerie de l’entreprise peut être compliquée, dans l’optique où le l’achat du local commercial n’est pas utile à l’activité de l’entreprise mais sera détenu par une SCI.

Depuis ceci, deux solutions sont possibles. Soit l’entreprise fait partie d’un groupe comprenant plusieurs sociétés, ce qui permet une optimisation fiscale ; soit ne l’est pas et elle n’a donc pas d’optimisation fiscale dont elle peut bénéficier. C’est pourquoi cette méthode de financement est plus généralement utilisé par une entreprise faisant parti d’un groupe de sociétés.

Le bénéfice réalisé devient la propriété des sociétés holdings (regroupe des participations dans plusieurs sociétés et en assure ainsi l’unité de direction) qui réinvestiront par la suite dans l’immobilier professionnel.

Pourquoi financer son local professionnel en nom propre ?

Dans l’optique de ne pas faire peser le poids de son acquisition sur l’activité professionnelle et ainsi ne pas prendre de risque vis-à-vis de sa société, l’achat en nom propre semble être une bonne option. Cela signifie concrètement que le local est acheté à titre privé, puis loué à la société qui occupe lesdits locaux. Ainsi, le local devient patrimoine de l’entreprise et est en sécurité vis-à-vis des possibles difficultés financières qu’elle peut rencontrer.

Pour l’acquéreur cela ne s’arrête pas là : louer les locaux permets d’obtenir une autre source de revenus et permet donc de faciliter le remboursement de son emprunt bancaire. Dans l’éventualité où le local ne ferait pas parti du patrimoine de l’entreprise lors de la cession du bail de celle-ci, il incombera alors au dirigeant de vendre lui-même son bien. En cas de successions cependant, le bien est légué immédiatement aux héritiers ; les parts étant divisées par le nombre d’héritiers disponibles.

Grand inconvénient de l’achat en nom propre, l’acquéreur voit son imposition alourdie, puisque les loyers versés apparaissent dans sa déclaration d’impôt sur le revenu, dans la case des “revenus fonciers”. Cela signifie alors que, s’il y a eu emprunt bancaire, l’acquéreur du local professionnel est imposable sur des revenus qu’il ne perçoit pas.

Pourquoi financer son local professionnel en passant par une SCI ?

L’achat en Société Civil Immobilière (SCI) est un moyen plus que l’achat en nom propre. L’achat en SCI permet notamment d’investir dans des locaux professionnels dans l’unique but de louer par la suite ces mêmes locaux.

Les SCI sont des associations de personnes, au minimum 2, et peuvent être soit des membres familiaux ou des personnes actives. Tout comme l’achat en nom propre, les loyers perçus par l’achat en SCI permettent, en cas d’emprunt, de rembourser ledit emprunt, et devient donc intéressant pour l’entreprise. D’ailleurs, il est également possible, grâce à ce type d’achat, de baisser les intérêts vis-à-vis de l’emprunt et est donc très intéressant fiscalement.

Cependant, les associés d’une SCI verront leurs impôts augmenter au fur et à mesure que l’emprunt se voit être remboursé, de la même manière que si les propriétaires l’étaient en nom propre. Beaucoup de démarches comptables et juridiques existent également et sont à prendre en compte. Pour cela, il est recommandé de faire appel à des experts afin de ne pas omettre des points importants et prévoir tous les paramètres importants vis-à-vis de ce type de financement.

Pourquoi financer son entreprise avec un emprunt ?

L’emprunt est la solution la plus courante afin de financer son local professionnel et c’est également la plus conseillée. L’entreprise, ou plutôt la SCI, emprunte auprès d’un établissement bancaire permettant l’acquisition du loyer commercial pour une durée allant généralement jusqu’à 15 ans. Les loyers que vous paierez ensuite à la SCI seront gage de remboursement de l’emprunt.

Cette méthode de financement de votre local professionnel possède un coût matérialisé par les frais accessoire et les intérêts de votre emprunt. Pour cela vous devrez vous référer au coût total du crédit. Afin d’obtenir votre crédit, il vous faudra monter un dossier de financement. Il est conseillé pour le monter de faire appel à des experts tels que des courtiers en financement.

En usant de ce moyen de financement, votre trésorerie reste intacte et peut être utilisé pour subvenir à d’autres besoins.

Choisir son crédit

Qu’est-ce que le crédit professionnel ?

Le crédit professionnel dessert exclusivement les personnes physiques ou les personnes morales travaillant à titre professionnel indépendant. Ces personnes peuvent exercer dans des professions libérales, des TPE, ou dans des associations. Il existe trois types de crédit professionnel : le prêt amortissable, le prêt non-amortissable et le crédit-bail.

Pour faire l’acquisition d’un local professionnel, le crédit-bail sera le plus intéressant car il permet l’acquisition des murs commerciaux sur le long terme. Ils peuvent être de taux fixe ou de taux variable et faire l’objet de report d’échéance ou de report anticipé.

Qu’est-ce que le crédit-bail ?

Il existe différents types de crédit-bail. Il peut être à la fois automobile, mobilier et immobilier, et est strictement réservé aux professionnels. Pour effectuer le financement de votre local professionnel, le crédit-bail le plus intéressant sera l’immobilier. Le crédit-bail, et notamment le crédit-bail immobilier, va être un moyen pour une entreprise de passer par un établissement financier dans l’optique d’acheter un bien. Ce bien sera dans un premier temps une location, qui pourra durer de 7 à 15 ans, et acquerra le local à la fin de cette période. Mais cela reste une location, il faudra donc payer un loyer.

Comme nous avons pu voir dans l’article sur la location d’un local professionnel, le bail commercial stipulera le loyer dès la signature du contrat et celui-ci pourra être fixe ou variable ; l’assurance restera également à la charge du locataire.

Désormais vous connaissez les différentes solutions de financement et les différents crédits auxquels vous pouvez souscrire pour réaliser votre emprunt.

N’hésitez pas à contacter un expert pour déterminer quel est le meilleur moyen de financement pour votre entreprise, notamment si vous souhaitez utiliser votre trésorerie pour cela, et ainsi déterminer si cela nuira à votre activité ou non.