Comment faire un contrat de sous-location d’un local professionnel ?

Sous-louer son local professionnel est un choix du locataire du bail commercial. Pourtant, cette pratique n’est pas bien perçue d’un point de vue légal, bien que cela soit quand même autorisé dans deux cas. Après tout, en tant que locataire vous n’êtes pas propriétaire du fonds de commerce.

Dans cet article, nous allons vous montrer comment la sous-location peut être réalisable et comment réaliser votre contrat avec le sous-locataire.

Devenir locataire d’un local professionnel

Afin de devenir le locataire d’un local professionnel il faut que le propriétaire du local et vous-même, le locataire, vous mettiez d’accords pour effectuer la location. Pour cela, vous aurez besoin d’établir un contrat de location, également appelé bail. Celui-ci variera selon l’activité de votre entreprise. Plusieurs baux sont possibles pour effectuer une location, mais nous allons vous détailler rapidement les plus communs d’entre eux.

Le premier est le bail commercial. Celui-ci a une durée de 9 ans et sert uniquement dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Si l’entreprise, ou la personne ayant loué le local au propriétaire avec un bail commercial ne respecte pas ce type d’activité, alors le bailleur pourra terminer le contrat avec son locataire.

Il y a également le contrat de bail professionnel. Celui-ci a une durée de 6 ans minimum et servira pour la location de professions libérales, telles que les médecins, les sages-femmes, les notaires, les artistes, pour ne citer qu’eux.

Le dernier type de bail est le bail de courte durée, pouvant aller jusqu’à trois ans au maximum et possède de nombreux avantages fiscalement pour le bailleur mais également dans le cas du locataire, dans le cas où son entreprise est nouvelle. Il ne s’engage pas sur le long terme et prend moins de risques dans le cas où son activité ne serait pas rentable.

Sans signature d’un bail et sans être vous-même locataire d’un local professionnel, il vous sera impossible de sous-louer votre local, car la location est supérieure, bien évidemment.

Définir la sous-location

Qu’est-ce qu’une sous-location d’un local commercial ?

La sous-location d’un local commercial permet d’accorder la jouissance du local professionnel, avec accord du bailleur. On ne parle pas de sous-location en cas de mise à disposition temporaire du local commercial par un local à une tierce personne.

En théorie, la sous-location est possible, mais mal vue. C’est pourquoi le bail commercial ne doit pas forcément comporter une clause mentionnant la sous-location du local commercial. Cette interdiction de sous-louer est légale, et figure à l’article 145.31 du code de commerce.

Mais alors, peut-on sous-louer son local commercial ?

Il est possible de sous-louer un local professionnel dans le cas où le bailleur autorise cette pratique. Pour que la sous-location du local professionnel soit connue du propriétaire, le locataire actuel doit faire connaître sa volonté de sous-louer en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire ou par acte d’huissier indiquant la volonté de sous-location. Le bailleur a 15 jours pour faire parvenir une réponse. S’il n’y a pas de réponse, il est considéré que le bailleur a donné son accord pour effectuer une sous-location.

Cependant, notez que le propriétaire est légalement en droit de refuser toute sous-location sans justification et mettre fin au bail du locataire, enlevant alors par la même occasion tout droit au sous-locataire. Ceci sera alors une décision claire et non équivoque du bailleur. Si l’autorisation figure dans le contrat de bail, il faut que celle-ci soit une autorisation écrite. Si elle n’est pas écrite, elle devient tacite et doit donc être claire entre les deux parties. Donner un accord oral ne vaut pas comme autorisation du bailleur pour sous-louer son local professionnel.

En revanche, si le bailleur autorise au locataire principal d’effectuer des travaux, cela vaut pour accord de sous-location.

Quels sont les différents types de sous-location ?

En cas de sous-location, le bailleur doit effectuer un acte de sous-location pour le futur sous-locataire de son local professionnel. Il existe deux types de sous-location : la régulière et l’irrégulière.

La sous-location est irrégulière si le bailleur n’est pas appelé à concourir à l’acte. C’est une faute de la part de l’actuel locataire. Dans ce cas présent, le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial sans laisser le locataire user de son droit de résiliation. Le locataire sera alors évincé sans recevoir d’indemnités.

En revanche, si la sous-location est régulière, alors le sous-locataire pourra demander le renouvellement du bail commercial de sous-location si le bail n’est pas renouvelé, ou à condition que les locaux ne soient pas indivisibles dans la mesure où le sous-locataire ne louerait qu’une partie des locaux.

Établir le fonctionnement de la sous-location d’un local commercial

Le contrat de sous-location doit respecter la destination du local professionnel ayant été prévue au préalable par le bail commercial. Cependant, le bailleur peut changer cette destination lors de la sous-location. Le loyer de la sous-location est négocié entre les parties. Le locataire ne peut pas vraiment espérer réaliser un bénéfice grâce à cette sous-location car, dans le cas où le loyer du sous-locataire serait supérieur à celui du locataire, le loyer du locataire peut augmenter à son tour.

De plus, le locataire ne peut pas prétendre à plus de droits qu’il n’en a déjà et reste le principal responsable vis-à-vis du bailleur du sous-locataire. Si le bail est renouvelé par le sous-locataire, le locataire doit alors également renouveler ce bail. S’il ne le fait pas, il recevra une indemnité d’éviction de la part du bailleur et le sous-locataire pourra engager une signature d’un bail commercial avec le propriétaire du local commercial.

Pour finir, même si le contrat de sous-location est établi pour une durée minimale de 9 ans, celui-ci prend fin au moment où le contrat de bail du locataire prend fin, quel que soit le moment où ce contrat a démarré.

Déterminer les avantages dont bénéficient le locataire et le sous-locataire

Le locataire, en cas de sous-location de son local, semble prendre plus de risques qu’autre chose en tentant d’effectuer une sous-location, celui-ci peut quand même obtenir quelques avantages à l’effectuer. Ces avantages seront à la fois vrais pour le locataire et le sous-locataire du local professionnel. Il peut notamment optimiser les surfaces non occupées par ses activités professionnelles, avoir un complément de revenu en période difficile et, en cas de déménagement, combler un préavis.

Le sous-locataire, quant à lui, bénéficie du fait que le contrat de sous-location n’est pas un contrat sur le très long terme, et donc peut se rétracter à tout moment s’il ne souhaite pas s’engager.

Rédiger le contrat de sous-location

Que doit inclure le contrat de sous-location ?

Le contrat de sous-location est conclu entre le locataire et le sous-locataire, avec intervention éventuelle du propriétaire. Vu que le contrat de sous-location agit comme un contrat de sous-bail commercial, son contenu est relativement le même, comme sa confection. Il faut donc en plus déterminer les paramètres de la mise en place de la sous-location.

Ainsi, le contrat de sous-bail commercial comprendra notamment les données personnelles du sous-locataire, une description des locaux sous-loués ou la part de ces locaux, son affectation, le montant du loyer et la répartition de paiement des charges entre les deux parties, notamment pour une sous-location temporaire, les responsabilités du locataire envers son sous-locataire, la durée de la sous-location et si celle-ci s’accorde avec le temps restant mentionné par le bail commercial. Une fois celui-ci signé, chacune des parties possède un exemplaire du contrat de sous-bail commercial.

Quels sont les documents nécessaires à la rédaction du contrat ?

En plus de ces informations, d’autres documents sont nécessaires à la rédaction du contrat de sous-location. Ces documents sont fournis par le locataire pour son sous-locataire. Ils comprennent notamment une copie de l’autorisation écrite du bailleur, accord que la sous-location est possible, une copie du bail en cours signé entre le propriétaire et le locataire, un état des lieux remplis lors de la remise des clés et un règlement de copropriété, afin que tout le monde puisse jouir du local professionnel dans les règles.

Désormais vous savez ce qu’est une sous-location, les risques et les avantages que cela comporte, et comment effectuer votre contrat de sous-location. N’oubliez pas que pour pouvoir être en mesure de sous-louer, vous devez avoir soit la clause écrite dans votre contrat de bail signifiant l’accord du propriétaire ou non, ou bien une lettre écrite du bailleur, autorisant ou non cette sous-location. En tant que locataire, vous n’êtes jamais pleinement maître de la sous-location du local professionnel.