Comment effectuer un contrat de location pour un local professionnel ?

Afin de devenir locataire d’un local professionnel il vous faut effectuer le contrat entre le locataire et le bailleur. Ce contrat s’effectuera en tant que bail. Cependant, les baux différents en fonction de l’activité de votre entreprise, et plusieurs baux avec des informations et des clauses différentes sont à votre disposition.

Dans cet article nous allons vous détailler les différents types de baux afin de vous donner toutes les cartes en main pour choisir celui qui vous correspond le mieux.

Déterminer les différents baux

Afin de louer un local professionnel, trois types de baux s’offrent à vous.

Le premier étant le bail commercial, utilisable pour tout local dans lequel serait effectué une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et qui aurait une durée de 9 ans.

Le second étant le bail professionnel, utilisable pour tout local exerçant uniquement des activités professionnelles et ainsi beaucoup utilisés pour les professions libérales, pour une durée de 6 ans.

Le dernier est le bail de courte durée (2 ans), s’appliquant aussi bien pour les locaux commerciaux que pour les locaux professionnels, ainsi que les bureaux.

La différence avec ce local est que, comme il est stipulé dans son nom, celui-ci est de court terme et n’engage donc pas sur le long terme comme peuvent le faire les autres baux. Vous pourrez déterminer le loyer du bail commercial et du bail professionnel grâce à différents indices : l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires.

Définir le contrat de bail commercial

Qu’est-ce que le contrat de bail commercial ?

Le contrat de bail commercial est un contrat de location pour toute activité commerciale, artisanale ou industrielle, et doit servir comme fonds de commerce pour l’entreprise, pour une période de 9 ans minimum. Le local doit être principalement utilisé pour une utilisation commerciale. Dans le cas où un locataire souhaiterait acheter une habitation et voudrait en faire un local commercial, il doit alors effectuer un changement d’affectation de local.

Cependant, cela s’applique dans le cas où le bail commercial ne stipule pas que le local ne peut effectuer un changement d’affectation de local. Par exemple, si dans votre bail commercial, il est mentionné que votre local commercial est une boulangerie, vous ne pourrez pas la transformer en librairie. Si cette clause n’est pas respectée, le bailleur est en droit d’annuler le contrat de bail commercial.

Que contient un contrat de bail commercial ?

Il n’y a pas de forme particulière pour ce contrat de bail, celui-ci peut être librement fixé. Il est préférable de le mettre par écrit afin d’avoir une preuve de l’existence du bail et une sécurité vis-à-vis des conditions du bail. Il est conseillé également de rédiger le contrat du bail commercial devant un notaire, et d’être aidé par un expert tel qu’une agence immobilière, ou un notaire, une fois encore.

Il est possible pour les deux parties d’effectuer un contrat de bail “tout commerce” leur permettant alors d’effectuer en toute liberté toute activité commerciale possible, rendant possible cette fois-ci l’exemple vu précédemment, une boulangerie pourrait devenir une librairie.

Le contrat de bail commercial doit contenir des informations obligatoires telles que l’identité des deux parties ainsi que leur adresse, le type de commerce ainsi que le montant du loyer et les charges du local professionnel, le mode de règlement de ce loyer, s’il y a un droit de renouvellement au bail, et le dépôt de garantie. Il devra également stipuler la durée du bail (9 ans minimum) ainsi que le mode de résiliation du bail. Le bail commercial devra également stipuler si le local commercial fait l’objet de risques naturels ou technologiques, ou s’il y a déjà eu des cas de sinistre par le passé. La répartition de la fiscalité est aussi un élément obligatoire du bail commercial.

Il existe ce que l’on appelle une annexe verte, qui est obligatoire pour les locaux de plus de 2000m2 comportant des informations d’ordre écologiques et environnementales fournies par le bailleur, notamment au niveau de la consommation d’énergie, la quantité de déchets utilisés et le descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements. En fonction des dysfonctionnements, le propriétaire pourra par exemple effectuer des réparations locatives.

Définir le contrat de bail professionnel

Qu’est-ce que le contrat de bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location qui se diffère du bail commercial car celui-ci est destiné à un usage professionnel uniquement. Ainsi, il porte sur les activités libérales et les activités de bureau.

Cependant, une activité libérale peut être effectué avec un bail commercial, tandis qu’il est impossible d’effectuer une activité commerciale avec un bail professionnel. Il a une durée minimale de 6 ans, tandis que le bail commercial possédait une durée minimale de 9 ans. Le projet sur le long terme du bail professionnel est donc moins conséquent. Il peut être reconduit ou non par l’une des deux parties via lettre recommandée avec accusé de réception. C’est un acte qui doit être obligatoirement écrit. Il peut être rédigé par acte sous seing privé, si sa durée ne dépasse pas les 12 ans. Dans le cas contraire, sa signature devra être effectué devant un notaire.

Contrairement au bail commercial, il n’existe pas de droit au renouvellement du bail. Si le bail est renouvelé, cela peut être fait avec négociation de nouvelles modalités entre les deux parties. Si le bailleur décide de ne pas reconduire le bail après l’échéance, le locataire ne pourra pas obtenir d’indemnités. Il devra alors informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail.

Comment conclure un contrat de bail professionnel ?

Comme dit précédemment, le bail professionnel s’adresse principalement aux professions libérales telles que notaire, sage-femme, ou encore artiste. Le locataire peut-être soit une personne physique, soit morale (un organisme, une entreprise). Le locataire peut cependant être une entreprise exerçant une activité commerciale, elle ne doit juste pas l’exercer dans le dit-local. D’ailleurs, c’est le locataire lui-même qui doit exercer l’activité professionnelle. Ce locataire peut également être une association, si celle-ci a une activité strictement professionnelle, dans le cas contraire le bail lui serait refusé.

Le bailleur peut autoriser la location d’un local commercial ou d’un logement pour une activité libérale. Le but du bail professionnel n’est pas de déterminer le local, mais de déterminer l’utilité que le local aura. Cependant, le bail professionnel ne peut pas s’appliquer pour une activité à la fois libérale et commerciale. Tout cela fait partie de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Définir le contrat de bail à courte durée

Qu’est-ce que le contrat de bail à courte durée ?

Grâce à la loi de 1989, un local peut être loué pour une durée limitée, allant de 1 an minimum à 3 ans maximum. Le bailleur peut alors reprendre son local pour exercer lui-même son activité après cette période. Cependant, cette courte durée, afin qu’elle puisse avoir lieu, doit être justifiée par un évènement précis.

Il existe différents évènements possibles, et ceux-ci doivent être stipulés sur le contrat du bail. Ici, nous vous apportons quelques exemples de raisons pouvant pousser à un évènement. L’appartement mis en location peut être meublé ; il peut s’agir d’une location saisonnière, autorisant notamment le locataire à demeurer pendant quelques semaines, mois dans son nouveau bien ; la retraite ; si le bailleur ou un membre de sa famille compte intégrer le local après une certaine période, il y aura alors cession du bail.

Cependant, la loi stipule bien que cela doit être mentionné dans le contrat du bail et ne doit pas être une information donnée à l’oral. Si, par ailleurs, l’évènement est retardé, le bailleur doit en informer son locataire par lettre recommandé deux mois avant la date limite. Il est possible pour le bailleur de proposer une reconduction du contrat au locataire une seule fois pour une durée maximale de trois ans.

Quels avantages le contrat de bail à courte durée implique-t-il pour propriétaire et locataire ?

Un bail de courte durée permet au propriétaire de “tester” son locataire sur une courte période afin de savoir s’il est viable ou non de signer un bail commercial ou professionnel avec lui par la suite, sur le long terme. En cas de renouvellement du second bail, le loyer n’est pas plafonné comme il peut l’être pour le bail commercial, et ne confère aucun droit au renouvellement.

Pour le locataire, cela peut être utile en cas de démarrage d’entreprise, car si l’affaire n’est pas rentable, au moins il n’est pas engagé sur le long terme avec un local qui sera plus un poids qu’autre chose pour lui. Pour rendre acceptable ce bail à courte durée, il est important de prévoir une clause dans le contrat visant l’article L145-5 du code de commerce.

Cette loi stipule notamment que si le locataire est toujours dans le local après trois ans, étant la fin du bail à courte durée (au plus tard un mois après), un nouveau bail est mis en place. Cette loi informe également que si l’état des lieux à la fin de bail ne peut être effectué, il est alors réalisé par un huissier de justice, à frais partagés entre le bailleur et son locataire.

Déterminer le bail à utiliser pour louer un local associatif

Il n’existe pas de bail précis si le locataire est une association. En général, un bail civil est établi. Le bail civil est le bail du droit commun, qui est utilisé notamment pour ceux qui ne souhaitent pas s’engager sur le long terme.

Cependant, pour les associations, il est possible que la loi impose la signature d’un bail spécifique. Pour une association à but éducatif, le bail commercial sera obligatoire. Pour une association à titre onéreux, l’association devra opter pour un bail professionnel. Et enfin, si votre association possède une activité agricole, vous devrez effectuer un bail rural.

Désormais, vous connaissez les différents types de baux que vous pouvez utiliser pour louer un local professionnel et vous savez désormais lequel prendre en priorité pour l’utilisation que vous souhaitez faire de votre local.